1.Satış vaadi sözleşmelerinin başkasına devri , hakkın temliki mümkündür.Bu husus gerek sayın Olguner'in yazısındaki kararlarda ve gerekse aşağıdaki
kararda açıkca belirtilmiştir.Yargıtayın yerel mahkemece verilen " bir satış vaadi sözleşmesinden başka bir sözleşme yapılamayacağı" şeklindeki yerel mahkeme karararını onayacağını sanmıyorum. Bu yönden Yargıtayın onama kararının bu husus ile ilgili olmadığı kanısındayım.Fakat Yargıtayın ilerideki ihtilafların önlenmesi bakımından yerel mahkeme kararını hangi gerekçeyle onadığını açıklaması gerekir.

2. İkincisi, mülkiyetin kadastro mahkemesinde ihtilaflı olmasıdır. Gerçekten satış vaadi sözleşmesinin ifası mülkiyet durumunun kesinleşmesi ile istenebilir hale gelir. 10 yıllık zamanaşımı süresi de kadastro mahkemesi kararının kesinleşmesiyle başlar. Bu yönden cebri tescil davasının genel mahkemedeerken ve zamansız açıldığı kanısındayım. Onama kararının ile ilgili olduğu kanısındayım.(Aşağıdaki 2.karar) Bu durumda zamansız açılan davanın reddine karar verilebiceği gibi usul ekonomisi yönünden kad. mah. kararının sonucu da beklenebilirdi. Satış vaadi kad.önceki tarihte yapılmışsa o takdirde görevsizlikle dosya kad.mah. gönderilirdi. Fakat onama mülkiyet durumu ile ilgiliyse , mülkiyet durumu kesinleştiğinde davanın yeniden açılması imkanı doğacaktır. Bu yönden yargıtayın karar düzeltme aşamasında onama gerekçesi yönünden açıklama yapması zorunlu hale gelmiştir.

3. Karar düzeltme dilekçesinde bu konulara değinilmemişse ek bir dilekçeyle bu açıklamaların yapalmasında yarar görüyorum.

4. Tazminat konusunda sebebsiz iktisap kuralları ve zamanaşımı süresi uygulanır. Tazminat miktarı tescil davasının reddi gerekçesine göre değişir.
Sözleşme geçersiz bulunursa, herkes aldığını geri vrir. Ödenen para denkleştirici adalet kurallarına göe güncelleştirilerek geri alınır. Sözleşme geçerli bulunur başka nedenle ret edilirse, taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli istenebilir.

Saygılarımla.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/1066

K. 2002/1155

T. 18.2.2002

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı )

• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ ( Şahsi Hak Doğurması-Alacağın Üçüncü Kişiye Temlik Edebilmesi )

• ŞAHSİ HAK DOĞURAN SÖZLEŞME ( Satış Vaadi Sözleşmesinin Şahsi Hak Doğurması-Alacağın Üçüncü Kişiye Temlik Edebilmesi )

• TEMLİK ( Satış Vaadi Sözleşmesinin Şahsi Hak Doğurması-Alacağın Üçüncü Kişiye Temlik Edebilmesi )

• YABANCI UYRUKLULAR ( Yabancıların Kazandıkları Kişisel Hakkı Üçüncü Kişiye Temlik Edebilmesi )

818/m.22,162

ÖZET : Satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran akitlerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimsenin hakkını üçüncü bir kişiye devir ve temlik edip edemeyeceği söz konusudur. Kanun veya akit ile yada işin mahiyeti icabı olarak menedilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir. Satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın 3. bir kişiye temlik edilemeyeceğine ilişkin bir kanun hükmü bulunmadığı gibi bu akitle önlenmiş de değildir. Bu durumda alacağı temellük eden kimse temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir. Yabancı uyruklu şahısların kazandıkları kişisel hakkı üçüncü bir kişiye devrini yasaklayan bir yasa hükmü de yoktur.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 2.7.1998 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.12.1999 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalıya ait Mithatpaşa mahallesi 1516 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan 7 numaralı C tipi dubleks daireyi davalının satış vaadi sözleşmesiyle sattığı şahıslardan yine aynı nitelikte sözleşme ile kendisinin satın aldığını, ancak, davalının tapuda ferağ vermediğini belirterek tapunun iptali ile adına tescil istemiştir.
Davalı, 1995 yılında yapılan ilk satış vaadi sözleşmesinden sonra nizalı yerin yasak bölge kapsamına alınması nedeniyle hukuki ve fiili imkansızlık olduğunu, 1996/280 sayılı Asliye Hukuk Mahkemesindeki dosya derdest iken muvazaalı olarak nizalı yerin davacı tarafından alındığını ve davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme, yabancıların mülk edinemeyecekleri, imar planı içindeki yerin satışının vaad edilemeyeceği ve sözleşmenin muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş, hükmü davacı vekili temyize getirmiştir.
Dava konusu taşınmaz tapuda davalı adına kayıtlı olup, beyanlar hanesinde 7.7.1995 tarih 2555 yevmiye numaralı yazı ile askeri ve yasak bölge ve güvenlik bölgesi içinde olduğu belirtilmiştir. Davalı 15.8.1995 tarihinde noterde dava dışı şahıslar Horts F. ile Renata M. isimli şahıslarla yaptığı satış vaadi sözleşmesi ile nizalı yerin satışını vaad etmiştir. Bu sözleşmede alıcıların satış vaadi sözleşmesiyle aldıkları bu haklarını başkalarına temlik edebilecekleri taraflarca kabul edilmiştir. 15.8.1996 tarihli sözleşmenin alıcıları 21.8.1997 tarihinde yine noterde düzenlenen başka bir satış vaadi sözleşmesiyle nizalı yerin davacıya satışını vaad etmişlerdir. Ve yine sözleşmede aynı yerle ilgili olarak görülen 1996/280 sayılı dosyaya davacının müdahil olarak katılabileceğini belirtmişlerdir.
Dosya içinde bulunan Asliye Hukuk Mahkemesinin 1996/280- 1999/271 sayılı dosyasında dava konusu yeri satış vaadi sözleşmesiyle alan Renata M.'nin bu hakkını 31.5.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle devrettiği Dinçer D. tapu maliki aleyhine dava açarak tapu iptali ve tescil istemiş, davalı dosyamızdaki gibi savunmada bulunmuştur. Mahkeme dava dosyamızın kapsamını gözönüne alarak davanın konusuz kaldığını belirterek ret kararı vermiş, davalı bu hükmü, gerekçenin hatalı olduğunu sebeb göstererek temyiz etmiş, ancak 7.12.2000 tarihinde bu talebinden vazgeçmiştir.
Satış vaadi sözleşmeleri Borçlar kanunun 22. maddesi kapsamında olarak şahsi hak doğuran akitlerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimsenin hakkını üçüncü bir kişiye devir ve temlik edip edemeyeceği söz konusudur. Sözü edilen kanunun 162. maddesi hükmüne göre kanun veya akit ile yada işin mahiyeti icabı olarak menedilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir. Satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın 3. bir kişiye temlik edilemeyeceğine ilişkin bir kanun hükmü bulunmadığı gibi bu akitle önlenmiş de değildir. Bu durumda alacağı temellük eden kimse temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir.
Somut olayda, davacı ile 15.8.1995 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin alıcıları bu sözleşme ile tapu malikine karşı kişisel hak kazanmışlardır. Üstelik sözleşmede kazanılan bu şahsi hakkın üçüncü kişilere devredilebileceği de taraflarca kabul edilmiştir. Davacıya yine satış vaadi sözleşmesiyle kişisel hakkın devri geçerlidir. Yabancı uyruklu şahısların kazandıkları kişisel hakkı üçüncü bir kişiye devrini yasaklayan bir yasa hükmü de yoktur. Bu durumda tarafların ibraz ettikleri delillerin değerlendirilmesi sonucu bir karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle ret kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 18.2.2002 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/2446

K. 2004/3350

T. 26.4.2004

• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ ( On Yıllık Zamanaşımı Süresinin Sözleşmenin İfa Olanağının Doğmasından Sonra İşlemeye Başlayacağı - İştirak Halinde Mülkiyet Çözülünceye Kadar Sözleşmenin İfa Olanağı Doğmayacağı )

• İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi - İştirak Halinde Mülkiyet Çözülünceye Kadar Sözleşmenin İfa Olanağı Doğmayacağı )

• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİNİN TAPUYA ŞERHİ ( 5 Yıl İçin Geçerli Olduğu - Sözleşme Alacaklısının Haklarını Kısıtlayacak Nitelikteki Şerhlerin Sözleşme Alacaklısını Bağlamayacağı )

• ZAMANAŞIMI SAVUNMASINDA KÖTÜNİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Gereğince Tapu İptali ve Tescil - Taşınmaz Vaad Alacaklısına Teslim Edilmiş İse Dinlenemeyeceği )

• KÖTÜNİYET ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Gereğince Tapu İptali ve Tescil - Taşınmaz Vaad Alacaklısına Teslim Edilmiş İse Zamanaşımı Savunması İyiniyet Kuralları İle Bağdaşmayacağından Dinlenemeyeceği )

• SATIŞI VAAD EDİLEN TAŞINMAZIN TESLİMİ ( Tapu İptali ve Tescili Davası - Zamanaşımı Savunması İyiniyet Kuralları İle Bağdaşmayacağından Dinlenemeyeceği )

743/m. 2, 634, 642, 706

4721/m. 2, 1009

2644/m. 26/6

3194/m. 18/son

818/m. 22, 81, 125, 213

ÖZET : 1. Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir.
2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
3. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
4. Satış vaadine konu 267/2090 pay satıcı adına iştirak halinde mülkiyet şeklinde kayıtlı olup, davacı bu iştirakin içinde olmadığından iştirak halinde mülkiyet çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı doğmayacağından, tesçil davasının bu yönden reddi gerekirken kabulü isabetsizdir.
DAVA : Davacı Kemal Ünver vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.11.2000 gününde verilen dilekçe ile noter satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.5.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E., 1996/69 K. sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere, tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete ) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı vekili 23.11.2000 tarihli dilekçesi ile davalılar murisi Yusuf kızı Vahide Renkli'den 16.9.1966 tarihli resen düzenleme noter satış vaadi sözleşmesi ile 342 ada 13 parsel sayılı bahçe niteliğindeki 1976 metrekare miktarındaki taşınmazda miras hak ve hissesini 15.000.- TL. sı bedel ile 11.000.- TL. sı peşin ödenmek suretiyle satın ve sözleşmede yazılı olduğu üzere teslim aldığını, bakiye bedelini ödediğini beyanla tapu iptali ve tescil istemiştir.
Bir kısım davalılar vekili, sözleşmede belirtilen bakiye bedelin ödenmediği nedeni ile sözleşmenin geçersiz hale geldiği, nedenleri ile davanın esastan reddini savunmuştur.
Mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu, bakiye bedelin taksitler halinde ödendiği, keşfen yapılan incelemeye göre davacının zilyetliğinde olduğu nedenleri ile davanın kabulüne, 342 ada 13 sayılı parselde muris satıcı Vahide Renkli'ye ait 267/2090 hissenin iptalen davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Bir kısım davalılar vekili kararı temyiz etmiştir.
Dosya kapsamına, toplanan delillere, yapılan yargılamaya, yukarıda belirtilen ilkelere uygun inceleme ve araştırmaya göre davalılar vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Ancak dosyadaki çelişkili tapu kayıtları nedeni ile Dairemizce getirtilip incelenen ve çelişkiyi gideren tapu kaydına göre; vaat borçlusu davalılar murisi Yusuf kızı Vahide Renkli'nin 342 ada 13 sayılı parselde satmış olduğu 267/2090 pay tapuda muris Vahide Renkli ve iştirakçileri adına iştirak halinde mülkiyet şeklinde kayıtlı olup davacı bu iştirakin içinde olmadığından, iştirak halinde mülkiyet çözülünceye kadar sözleşmenin henüz ifa olanağı doğmayacağından bu yönden davanın reddine karar vermek gerekirken ve bu konudaki yukarıda yazılı ilke gözetilmeden yazılı şekilde tesis edilen hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 26.4.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.