AKRABA VE YAKINLARIN İKAMETİNE BEDELSİZ TAHSİS EDİLEN GAYRİMENKUL (EMSAL KİRA BEDELİ)

Gelir Vergisi Kanunu’nda tarif edilen gelir unsurlarından biri de gayrimenkul sermaye iratlarıdır.
Mal ve haklardan elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarından nakden veya ayni olsun, elde edilen kira hasılat sayılır. Bazı durumlarda mal ve haklar bedelsiz olarak veya düşük bedel ile başkalarının kullanımına bırakılabilir. Bu durumlarda gayrimenkul sermaye iradının hasılat kısmının gerçeğe yakın olarak tespit edilmesi gerekir.
Gelir Vergisi Kanunu’na göre, bedelsiz veya düşük bedel ile kiraya verilme durumunda gerçek kira yerine gerçeğe yakın olarak belirtilecek “Emsal Kira Bedeli” gayrisafi hasılat yerine geçer ve emsal kira bedeli artık bu mal ve hakların kirası sayılır.

EMSAL KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

A) Bina ve arazilerde

Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel merciler veya mahkemelerce tespit edilmiş kiradır. Böyle bir makam yoksa o bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir. Bir kimse konutunu bir arkadaşına kira bedeli almadan ikametine izin vermiş ise, emlak vergisi değerinin %5’i kadar tutarı bir yıllık gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edecektir.

B) Diğer mal ve haklarda

Diğer mal ve haklarda yıllık emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyor ise Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

EMSAL KİRA BEDELİNİN UYGULANMAYACAĞI DURUMLAR

A) Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadı ile bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması. Örneğin; bir yazlık konutun kış mevsiminde korunma amacı ile bekçiye bırakılması gibi.
B) Binaları mal sahiplerinin usul, füruğ ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. Ancak bu kişilere birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların sadece birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Buna göre bir konut, mal sahibinin anne, baba, büyükbaba, büyükanne, ya da çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine yalnızca ikametleri amacı ile tahsis edilmiş bulunuyorsa bu taktirde söz konusu bağımsız bölümler için emsal kira bedeli uygulaması yapılmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Konut sahibinin birlikte oturmayıp konutunu; amca, yenge, dayı, hala, teyze, kayınvalide, kayınpeder, kayınbirader, baldız, bacanak, yeğen, kuzen gibi yakınlarına bedelsiz olarak tahsis etmesi halinde, emsal kira bedeli esasına göre kira hesaplanıp beyanname verilecek ve vergi ödenecektir.
C) Konut sahibi ile birlikte akrabalarının da aynı konutta ikamet etmesi. Burada dikkat edilmesi gereken husus akrabaların mal sahibi ile birlikte ve aynı konutta ikamet etmesidir.
D) Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan kiralamalarda emsal kira bedeli uygulanmaz.

Bedelsiz olarak kiralanan gayrimenkulün, büro, dükkan, mağaza olması durumunda, kira alınmasa dahi, emsal kira bedeli üzerinden, kira geliri beyan edilmesi gerekiyor.
Ayrıca, maliki olduğu gayrimenkulü, ortağı olduğu şirkete kiraya veren kişinin, o şirketin ne kadar büyük hissedarı olursa olsun, kira geliri ödemesi ve stopaj yapması gerekiyor. Şirket kira ödemiyor ise, o gayrimenkulün sahibi olan kişinin, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri beyan edip, gelir vergisi ödemesi gerekiyor.

SONUÇ

Emsal kira bedeli uygulaması ile vergilendirme açısından mal ve hakların kira bedelinin belirli bir değerden düşük olması söz konusu olamayacaktır. Böylelikle emsal kira bedeli ile gayrimenkul sermaye iradının hasılat yönü kontrol altına alınmak istenmiştir.
Ancak diğer yandan tevsik edilmesi halinde beyanın doğruluğu aksi ispat edilmesi hariç olmak üzere kabul edilmektedir. Vergilemede yapılan işlemlerin gerçek mahiyeti esas olduğuna göre, mükellefler tarafından ispatlandığı sürece emsal kira bedelinin uygulanması fiilen olanak dışıdır. Yargı kararları da bu yöndedir. Elde edilen gerçek kira bedelinin kira sözleşmesi ve ödeme ile ilgili banka dekontu, havale makbuzu ve benzeri belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat edildiği durumlarda kiranın düşük gösterildiği iddiası ile emsal kira bedeli uygulanamaz. Söz konusu ispat işlemine, ancak beyan edilen kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemesi sırasında yetkililer tarafından talep edilmesi halinde başvurulmaktadır.
Emsal kira bedeli uygulamasına daha çok bedelsiz kullanıma tahsis edilen gayrimenkuller ile sözleşmesiz yapılan kiralama işlemlerinde başvurulduğu gözlenmektedir. Ödenen kira bedelinin kanıtlanabilmesi halinde, ödenen kira bedelinin emsal kira bedelinin altında olduğu gerekçesi ile konutu kiraya veren hakkında işlem yapılamaz.