Genel kural olarak son yaptığınız sözleşmeden itibaren 5 yıl endeks uygulanır, hak ve nısfet talepli kira tespit açamazsınız. Ancak bu genel kurala istisna getiren şu içtihat var:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17249

Dolayısıyla son sözleşmenizin rakamı o tarihteki rayici yansıtmıyorsa, bunu belirterek ve bu içtihada dayanarak davanızı açıp şansınızı deneyebilirsiniz diye düşünüyorum. Şansınızı deneyebilirsiniz diyorum çünkü bu içtihatı bilen az ve hakimler genel olarak son sözleşmenin tarihine bakıp, davayı reddetme eğiliminde oluyor. Bu nedenle her iki sözleşmeyi de açık açık dava dilekçenize yazmanızı ve ikinci sözleşmenin rayiç olmadığının altını çizmenizi ve bu konuda bilirkişi incelemesi talep etmenizi öneririm. Bunları yapmazsanız davanın reddedilme (daha doğrusu tüfeye göre belirlenme) ihtimali bence artar.

İkinci kira sözleşmenizde artış maddesi olmadığından zaten içinde bulunulan dönem için dava açamazsınız çünkü ihtar göndermemişsiniz. Bu nedenle 20.4.2024 için açmaktan başka şansınız yok. Dediğiniz gibi mevcut rayicin biraz üstünde hesap yapıp davayı buna göre açabilirsiniz. İleriki tarihli bir dava açtığınızı delil listenizde özellikle belirterek, emsal sözleşme sunmak için de bu tarihe kadar hakimden süre istemenizi öneririm. Zira hakimler tensip zaptıyla delillerin sunulması için kesin süre vermeyi otomatiğe bağlamış durumdalar, oysa bu örnekte emsal sözleşme sunulması ancak 4 ay sonra söz konusu olabilir.

Kira tespit davalarında dava değeri (talep edilen aylık kira - halen ödenen aylık kira) x 12'dir.