Sayın barişugan,

İlk mesajınızda kendinizden o kadar emin yazmıştınız ki; bir an konu hakkında sahip olduğum bilgilerimden kuşku duymaya başlamıştım. İkinci mesajınızla beni rahatlattınız. Ancak yine bu mesajınızda da ilginç görüşleriniz bulunmaktadır.

Öncelikle kira kontratına konulacak artış oranı ile kira tespit davasında kararlaştırılacak artış oranı kavramlarını karıştırdığınızı tahmin ediyorum.

Sözleşme gereği tespit edilen kira artış oranı geçerlidir. Bu konuda tereddüte düşmeye gerek yoktur. Siz bana bir tane dahi Mahkeme veya Yargıtay kararı gösteremezsiniz.(Hile, tehdit, ikrah vs. gibi sebeplere dayanmıyorsanız.)Yargıtay bir çok kararında sözleşme serbestine göre taraflarca mutabık kalınan oranın geçerli olduğunu hüküm altına almıştır. Ancak uzun süreli kiralarda işlem temelinin çökmesi nedeniyle taraflar kira parasının günün koşullarına uyarlanmasını talep edebilirler. Ancak uyarlama davası bakımından kiralayan ve kiracı lehine karar bulmanız da çok zordur. Çünkü Yargıtay yine "sözleşme serbestisi" kavramına dayanarak bir çok davada aleyhe karar vermiştir.

Alıntı: Diyelim 1 yıllık kira dönemi sonunda kira artırımı %80 olacaktır diye bir ibare koyduk sözleşmeye koymamızda herhangi bir hukuka aykırılık yok. Ancak kiracı işbu artırımı yapmaz vede kiralayan akde aykırılık gereği dava açtı diyelim, sizce mahkemenin kararı ne yönde olur. Yani sözleşme gereği %80 artırıma karar verebilirmi.Aslında bu konuda yargıtayın bir içtihatı olması gerektiğini düşünüyorum

İkinci kira döneminde kiracı % 80 artırımı yapmazsa temerrüde düşmüş olur. Kiralayanın yapması gereken ise, "akde aykırılık gereği" dava açmak değil; temerrüd nedeniyle tahliye davası açmaktır. Mahkemenin kararı da tahliye yönünde olacaktır. Aksi yönde Yargıtay kararı aramayın bulamazsınız.

Uzayan ilk yıldan sonra kira ilişkisi devam ediyorsa, ancak ondan sonra sözleşmedeki kira artış oranı geçerli olmaz. Bu son cümle tamamen benim düşüncemdir. Daha önce benzer konu tartışıldı ve bir çok üye geçerli olduğu yönünde görüş belirtti. İki görüşü destekleyen Yargıtay kararı mevcuttur. Ancak, kontrata diyelim ki 2007 yılında 1000 YTL; 2008 yılında 1500 YTL; 2009 yılında 2500 YTL kira aylığı tespit edilmiştir gibi bir ibare koyarsanız, emin olun ki geçerli olacaktır.

Kira tespit davasına gelince, Yargıtay her yıl kira tespit davası açılmasının önüne geçmek için; 3 yıllık bir süre tespit etmiştir. Bir başka ifadeyle; bir kira tespit davasından itibaren 3 yıl geçmemişse "endeks" uygulanması yöntemi getirmiştir. Soruya yanıt veren üyelerden birisinin sözünü ettiği oran bu orandır. Yargıtay her ay için farklı oranlarda artış belirlemektedir.

Kira başlangıcından veya ilk tespit davasından itibaren 3 yıl geçmişse hak ve nesafet kuralı gereğince yerel mahkeme yeni kira aylığını belirleyecektir.Bilirkişi raporunda; rayiç bedele göre, kiracının mecurda oturduğu gözetilerek bir rakam tespit edilmektedir. Mahkeme buna göre takdiren bir karar vermektedir. Bu nedenle kira artırım davalarında ÜFE oranından fazla bir talepte bulunanın davası mahkemelerce reddedilmektedir şeklindeki düşünceniz yasal dayanaktan yoksundur.

Saygılarımla