Mesajı Okuyun
Old 09-03-2005, 16:48   #6
Av. Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Sayın ve sevgili meslektaşım,

Eğer kira kontratında özel şartlar arasında BELİRLİ BİR KİRA ARTIŞ ORANI kararlaştırılmış ise;İHTAR ŞARTI ARANMAMAKTADIR. İlgili hukuk genel kurul kararını aşağıya aktarıyorum.

Sn.Nur;
Bu durumda, kira bedelini; sözleşmede belirlenen artış oranına uygun olarak arttırmaksızın ödeyen kiracınız aleyhine; belirlenen orana göre kira bedelinin ödenmesi istemi ile kira tespit davası açmanız gereklidir. (dilerseniz önce bir telefon ederek kiracınıza bunu hatırlatın, belki isteminizi yerine getirir ve dava açmanıza gerek kalmaz, ödemezse doğrudan doğruya dava açma hakkınız vardır)

Saygılarımla..
Av.Şehper


HGK 00, E: 1998/3-655, K: 1998/000646, Tarih: 30.09.1998
[*]KİRA TESPİT DAVASI[*]SÖZLEŞMEDEKİ KİRA PARASININ ARTIŞ KOŞULLARI[*]İHTAR ŞARTI

Kira sözleşmesinin özel şartlarında, yeni kira döneminde kira parasının artırılması taraflarca kabul edilmiş ise ihtar yerine geçer. Bu nedenle kira parasının artırılması için ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez.

(6570 s. GMKHK. m. 11)

Taraflar arasındaki" kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın reddine dair verilen 30/10/1997 gün ve 1997/478-828 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesinin 10/02/1998 gün ve 1998/800-1095 sayılı ilamı ile; (.... Davacı, 01/01/1997 tarihinden itibaren aylık kiranın 15.000.000 TL. olarak tespit edilmesini talep etmiş, mahkemece, usulüne uygun ihtarname çekilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında geçerli bulunan 01/01/1990 tarihli kira sözleşmesinde %30 artış şartı kararlaştırılmıştır. Böyle bir şart 21 /11/1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır.

Başka bir deyişle, artış şartı ihtarın yerine geçmektedir.

O halde, sözleşmede yer alan artış şartı esas alınarak ve davanın süresinde açıldığı kabul edilerek, 01/01/1997 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken, mahkemece davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, 01/01/1997 tarihinden başlamak üzere aylık kira parasının tespitine ilişkindir.

Hukuken geçerli bulunan 01/01/1990 tarihli kira sözleşmesinde %30 artış şartı kararlaştırıldığında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kural olarak; kira tespit davaları ihtar çekilmeden de her zaman açılabilir. ihtar yada dava dilekçesinin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerekmesinin açılacak olan kira tespit davasında kira parasının geçerli olacağı ve hüküm ifade edeceği tarihin tespiti yönünden önem arzeder. Gerçektende burda güdülen amaç, yeni dönem kira parasının bir anlaşma sağlanamadığı takdirde, hakim tarafından tespit edileceğinin, kiracıya duyurulması ve hakimin takdir edeceği kira parasını fazla bularak kiracıya, kira sözleşmesinin yasal olarak uzamasını önlemek ve kiralananı tahliye iradesini 6570 sayılı Kiralar Kanunun 11. maddesinde öngörülen süre içerisinde bildirilme olanağını sağlamaktır.

Hal böyle olunca; kira sözleşmesinin özel şartlarında yeni kira döneminde kira parasının artırılması yönü taraflarca kabul edilmiş ise, kiracı, yasal olarak uzayacak yeni kira döneminde, günün koşullarına göre yeni kira parası tespit edileceğini bildiğinin ve yeni kira parası ile artırmayı istemediği takdirde yasada öngörülen süre içerisinde akti feshedebilme imkanına sahip olduğunun kabulünde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Diğer bir anlatımla kira parasının artırılacağına ilişkin tarafların sözleşmede birleşen iradeleri karşısında, ihtarın hukuki önemi ve az yukarıda açıklanan amacının bir önemi kalmadığı açıktır. Yine sözleşmedeki artış koşulu ihtarname gönderilmesindeki amacı sağladığından artış koşulu ihtarname yerine geçer.

Bu bağlamda hemen belirtelim ki, sözleşmedeki artış koşulu tarafların iradeleri ile kaldırılmadığı sürece akdin yasal yenilemeleri dönemlerinde de hukuki geçerliliğini ve bağlayıcılığını koruyacaktır. Burada bağlı olunmayacak yön salt %30 gibi artış miktarı yönündendir.

Sonuç olarak kira sözleşmesinin özel şartlarında yeni kira döneminde kira parasının artırılması taraflarca kabul edilmiş ise, kira parasının artırılması için ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez. Açıklanan nedenler altında Özel Dairenin bozma kararına uyulması gerekirken sözleşmedeki artış koşulunun hukuki anlam ve niteliğinin belirlenmesinde yanılgıya düşülerek direnme kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

Sonuç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 30/09/1998 gününde, oybirliği ile karar verildi.


Kaynak=YKD. Eylül-1999 s: 1192 & Corpus Arşiv No: HG-714


Aşağıdaki alıntılar da; mefhum-u muhalifinden hareketle; aynı mahiyettedir.
......
Kira tesbit davaları her zaman açılabilir. İhtar veya dava dilekçesinin tebliğ tarihleri tesbit edilen kira parasının geçerlik tarihini belirtme yönünden önemlidir. 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı YİBK.na göre az önceki tebliğ tarihi ile yeni dönem başlangıç arasında 15 günden fazla bir süre olmalıdır. Bu fazla süre 15 gün, en az kiracı için düşünüp 15 günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmesine yetecek kadar olmalıdır. Tahliye etmeyeceğinin anlaşıldığından bahisle bu sürenin tamamen ortadan kaldırılması 6570 sayılı Yasanın konuluş amacına ve açıklanan YİBK.na ters düşer.

[font=arial]O halde, kira sözleşmesinde, kira parasının arttırılacağına dair bir koşul bulunmayan hallerde bu en az 15 günlük sürenin aranması esastır. ...[/font]
HD.3.1993/016011



........
Kira alacağı ve kira parasının tespiti istemine gelince; Taraflarca kararlaştırılmış bir kira parası bulunmadığına ve davacıda dava tarihine kadar kira tespitine ilişkin bir başvurusu olmadığına göre kendisine düşen yükümlülüğü yapmadığından 1998 yılından dava tarihine kadar birikmiş kira alacağından söz edilemez. Kira parasının tespiti içinde dönem başlamadan (15) gün önceden ihtar tebliği zorunludur. Zira sözleşmede artış öngörülmemiştir . Davada 10.5.1998 tarihinden geçerli olmak üzere kira parasının tespiti istendiğine göre hakim bu talebin dışına çıkarak 10.5.2001 tarihinden geçerli olmak üzere tespite karar veremez. Zira hakim HUMK.nun 74.maddesi hükmü gereğince taleple bağlıdır. O halde kira alacağı ve kira tespiti istemi reddedilmelidir......

HD.06, 2002/001504

......