4- KONUYLA İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1993/6-917
K. 1994/157
T. 23.3.1994•
TAHLİYE ( Yeni malikin ilk ihtarı )
• TAHLİYE ( İki haklı ihtar sebebiyle )
• YENİ MALİKİN KİRAYI TALEP HAKKI ( İhtarda belirtilmemişse )
• KİRACININ TEMERRÜDÜ
6570/m.7
818/m.260
ÖZET:Yeni malikin kiracıya çektiği iktisap ve ihtiyaç sebebi ile tahliye ihtarı, ihtarda açıkça yazılmasa da, tebliğ tarihinden itibaren kira bedellerinin kendisine ödenmesi talebi ve gereğini de kapsar.
Bu bakımdan, iki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davasının, münhasıran ihbarın yetersizliği sebebiyle red edilmesi isabetsizdir.

DAVA VE KARAR : Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 31.3.1992 gün ve 1596-448 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 5.11.1992 gün ve 12350-12585 sayılı ilâmı:

( ... Dava iki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı davalının icarında bulunan daireyi önceki malikinden satın aldığını, bu durumu ve aktin yenilenmesine razı olmadığını davalıya ihbar ettiğini, bundan sonra davalının Ağustos, Eylül ve Ekim ayları kira parasını ödemeyerek temerrüde düştüğünü, bu sebepten kiralananın tahliyesi gerektiğini, ayrıca önceki malik zamanında oluşan iki haklı ihtar sebebiyle dahi kiralananın tahliyesini belirterek bu davayı açmıştır.

1 - Dosya kapsamına toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçele-re ve özellikle davacının tebliğ ettirdiği ve temerrüt delili saydığı 14.10.1991 tebliğ tarihlı ihtarnamenin B.K.260. maddesi unsurlarını taşımadığının anlaşılmasına göre temerrüde dayanan tahliye davasının reddi kararına yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2 - İki haklı ihtara dayanan davaya ilişkin temyize gelince, davacı 25.7.1991 keşide 26.7.1991 tebliğ tarihli ihtarname ile kiralananı satın aldığını, akti yenilemiyeceğini ve hatta altı aylık süre sonunda tahliye istediğini bildirmiştir. Davalı bunun aksini savunmamaktadır. Kiralananın malikinin değiştiği bildirildiğine göre mülkiyet hakkının bahşettiği tüm hakların ve eski malik zamanında yapılmış kira sözleşmesinin verdiği hakların da yeni malike geçtiğinin bildirilmiş bulunduğunun kabulü icap eder. Kiralayanlık haklarının başkası da kalacağı hususu ayrıca belirtilmediğine göre asıl olan kiralananla ilgili olan kira bedeli istemi hakkının dahi yeni malike geçtiğidir.

Bu itibarla mahkeme'ce bu ihbarın yetersizliğinin kabul edilmesi doğru değildir. Aktin sonuna nazaran bir ay içinde açılan dava ile ilgili diğer unsurların var olup olmadığı tartışılarak işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken sadece ihbar şartının bulunmadığının kabulü ile davanın reddi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve ka-nıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve Yasa'ya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ) oyçokluğuyla karar verildi.


T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/4202
K. 2006/6329
T. 5.6.2006•

KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ ( Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılması Mümkün Olduğu )

• YENİ MALİKİN İHTARNAME GÖNDERME SÜRESİ ( İktisap Günü de Dahil Olmak Üzere İktisap Tarihinden İtibaren Bir 1 Ay İçinde Kiralananı Satın Aldığını ve İhtiyacı Olduğunu Kiracıya Bildirmesi Gereği )

• İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ( Kiralananın El Değiştirmesi - Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılabileceği )

• İKTİSAP NEDENİYLE DAVA AÇMA SÜRESİ ( Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılabileceği )

• İKTİSAP NEDENİYLE TAHLİYE ( Bir Ay İçinde İhtar Tebliği Zorunlu Olmakla Birlikte Davanın Altı Ayın Sonunda Hemen Açılması Şart Olmayıp Sözleşme Sonuna Kadar Açılması Mümkün Olduğu )
6570/m.7
ÖZET : Dava iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir.

6570 sayılı Yasa kapsamında kalan bir taşınmazı iktisap eden kişinin anılan Yasanın 7/d maddesine göre iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir ( 1 ) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı ( 6 ) ayın sonunda dava açması gerekir.

Bir ay içinde ihtar tebliği zorunlu olmakla birlikte davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava iktisap ve konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

6570 sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir ( 1 ) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı ( 6 ) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında davalının kiralanan yerde önceki malik ile yapılan sözleşme ile kiracı olarak bulunduğu sözleşmenin bir yıl süreli olarak kurulduğu, bitim tarihinin 01.08.2005 tarihi olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde taşınmazı 23.05.2005 tarihinde iktisap ettiğini belirtmiş, davayı 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesinin kendisine tanıdığı seçimlik hakkını kullanarak önceki malik ile yapılan sözleşmeye dayanarak açmıştır. Bu durumda sözleşme süresinin sona erdiği 31.07.2005 tarihine nazaran bir aylık dava açma süresi içinde 01.08.2005 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye göre 11.10.2005 tarihinde açılan dava süresindedir. Dava süresinde açıldığından işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Hükmün yukarıda açıklanan nedenle ( BOZULMASINA ) ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 05.06.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/3354
K. 2002/3480
T. 20.5.2002•

İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( Kiralananı Yeni İktisap Eden Malikin Bu Sebebe Dayanıp Dayanamaması )

• YENİ MALİKİN SEÇİMLİK HAKKI ( Tahliye Davası )

• TAHLİYE DAVASI ( Yeni Malikin Dayanabileceği Nedenler )
6570/m.7/d

ÖZET : Kiralananı iktisap eden kimse isterse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak aktin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, isterse 6570 s. GMKHK. m. 7/d'deki sürelerden yararlanarak kiracı hakkında ihtiyaç nedeni ile dava açabilir. Bu iki yoldan hangisi yararına ise onu seçmek yeni malikin hakkı olup, malik iki yoldan birini seçmeye zorlanamaz.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görülüşüp düşünüldü.

KARAR : Dava, iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6570 Sayılı Yasa kapsamına giren kiralananı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracının yaptığı sözleşmeye dayanarak aktin hitamında isterse 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak kiracı hakkında ihtiyaç nedeni ile dava açabilir. Bu iki yoldan hangisi yararına ise onu seçmek yeni malikin hakkıdır. Dava 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanılıyorsa yeni malikin dava açabilmesi için iktisaptan itibaren 1 ay içinde kiralananı satın aldığını ihtiyacında kullanacağını kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren 6 ayın geçmesini beklemesi gerekir. İhtarın iktisaptan itibaren 1 ay içinde kiracıya keşidesi değil tebliği şarttır. Davanın iktisabı izleyen 6 ay geçtikten sonra açılması süreye bağlı değildir. Aktin sonuna kadar dava ikamesi mümkündür. 1 ayın ve 6 ayın hesabında iktisab edilen gününde hesaba dahil edilmesi gerekir. 6 aylık süre dolmadan açılması nedeniyle dava reddedilirse bu süre dolduktan sonra aynı nedenle ikinci dava açılabilir. Birinci davanın derdestliği ve kesin hüküm sayılması sözkonusu değildir. Ancak iktisabı izleyen 1 ay içinde ihtar tebliğ edilmemişse sonradan bunun giderilmesi mümkün değildir.

Olayımızda; Davalının 1.8.2000 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananı, davacı, 27.7.2001 tarihinde satın alarak ve dava dilekçesinde davanın önceki malikin halefi sıfatıyla açıldığını belirterek 3.8.2001 tarihinde açtığı dava ile ihtiyaç sebebiyle davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Yukarıda açıklandığı üzere taşınmazı sonradan iktisap eden kimse davayı iktisap tarihine göre 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelere göre açabileceği gibi kendisinden önce yapılmış kira sözleşmesine göre hitamını takip eden bir ay içinde de açabilir. Davacı 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesine göre dava açmaya zorlanamaz. Yasanın bu maddesi de amir bir hüküm değildir. Dava 1.8.2001 tarihinde biten kira döneminden itibaren bir ay içinde 3.8.2001 tarihinde açıldığına göre süresindedir. Bu durumda ihtiyaç iddiası hakkında taraf delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.5.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/130
K. 2002/636
T. 4.2.2002

• TAHLİYE DAVASI ( İşyeri İhtiyacı Nedeniyle )
• İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Davanın Yeni Malik Sıfatıyla Açılmayıp Sözleşmeye Dayanılarak Açılması )

• YENİ MALİKİN TAHLİYE DAVASI AÇMASI ( Davanın Yeni Malik Sıfatıyla Açılmayıp Sözleşmeye Dayanılarak Açılması )

• KİRA DÖNEMİ İÇİNDE TEBLİĞ EDİLEN İHTARNAME ( Dava Açma Süresini Dönem Sonuna Kadar Koruması )
6570/m.7/d

ÖZET : Dava, yeni malik sıfatıyla açılmayıp, sözleşmeye dayanılarak açıldığından davacının kira dönemi sona ermeden tebliğ ettirdiği ihtarname, dava açma süresini dönem sonuna kadar koruyucu mahiyette olup, açılan dava süresindedir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar dairemizin 3.12.2001 gün ve 9183-9300 sayılı ilamı ile istemin reddine karar verilmişti.Bu kararın tashihen tetkiki davacı tarafından süresi içinde istenilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Davacı tarafından işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkin davada mahkemece davanın süre yönünden reddine karar verilmiş, red kararı davacı vekiline 27.10.2001 tarihinde tebliğ edilmiş, davacı vekilinin temyiz dilekçesi ise mahkeme hakimi tarafından 6.11.2001 tarihi itibariyle havale edilmiştir. Ancak temyiz harcının ve temyiz giderlerinin 5.11.2001 tarihinde yatırıldığı temyiz dilekçesinde harcın alındığına dair kaşe de 5.11.2001 tarihi taşıdığı anlaşılmaktadır. HUMK.nun 434/II.maddesine göre harca tabi davalarda temyiz harcının yatırıldığı tarihte yapılmış sayılır. Davacı vekili temyiz harcını pazartesi gününe rastlayan 5.11.2001 tarihinde yatırmış olmakla temyizin bu seferki incelemede süresinde olduğu yerinde görüldüğünden karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 3.12.2001 gün ve 9183-9300 sayılı kararının kaldırılmasına karar verildi.
Dosya incelendi.

Gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı davalının 2.6.1997 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracısı olduğu kiralananı 5.9.2000 tarihinde satın almış olup, buraya işyeri olarak ihtiyacı bulunduğunu bildirir 8.2.2001 tarihinde keşide ettiği ihtarnameyi davalıya 21.3.2001 tarihinde tebliğ ettirmiştir. Davacı dava dilekçesinde davayı yeni malik sıfatıyla açtığından söz etmemektedir. Dava sözleşmeye göre açılmıştır. Bu durumda davacının kira dönemi sona ermeden tebliğ ettirdiği ihtarname dava açma süresini dönem sonuna kadar koruyucu mahiyette olduğundan 6.7.2001 tarihinde açılan dava süresindedir. Mahkemenin taraf delillerini toplayarak işin esası hakkında bir karar vermesi gerekir. Yazılı şekilde süre yönünden davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle karar düzeltme isteminin kabulü ile dairemizin 3.12.2001 gün ve 9183-9300 sayılı temyiz isteminin reddine kararının kaldırılmasına yerel mahkemenin 27.9.2001 gün ve 2001/1042 esas 2001/1223 sayılı kararının BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 4.2.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Not: Kararlar Kazancı'dan alınmıştır.

5- SORU HAKKINDA CEVABIM:

Alıntı: Merhaba sayın meslektaşlarım.bir konuyu sizinle de istişara etmek istedim.gayrimenkul (dükkan) devredilmiş.eski kira kontratının bitmesine 1 ay kala.yeni devralan kişi kiracıya kirayı bana ödeyeceksin ve bundan sonra aylık kira 1.500 Ytl dir olacak aksi taktirde yasal haklarımı kullanırım diye ihtar çekmiş.ama tahliye talebinde bulunmamış.aski kira kontratına göre kira kontratının yenilenmemesi için kira müddetinin bitimine 1 ay kala ihtarda bulunulması gerek.şimdi kira müddetinin bitimine 13 gün var. sizce yeni malik eski kontratla bağlımıdır ve durum ne olur? cevaplarınız için peşinen teşekkür ederim.

Yukarıdaki açıklamalardan sonra yeni malik 7 inci maddedeki seçimlik hakkından yeni iktisap nedeniyle tahliye davası açma hakkından vazgeçmiş görünmektedir. Bu nedenle 7/d bendine dayanarak dava açamaz.

Ancak, sözleşmeye halef olduğu için sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde 7/b ye dayanarak dava açabilecektir. İhtarda sadece paranın artırılmasını talep etmesini, ihtiyacın samimi olmadığı yönünde savunma olarak kullanabilirsiniz.

Saygılarımla