Alıntı: Yazan Gemici Sayın Saim, Problemi, kira sözleşmesine takılıp kalmadan, genel hukuk prensipleri doğrultusunda değerlendirmek gerekir bence. Böyle olunca da malik bakımından daha önemli olan satış sözleşmesine bakmak gerekir. 1 - Önce üzerinde tartıştığımız kira sözleşmesini göz önünde bulundurup şu soruyu soralım: Malikin haberi veya rızası olmadan malikin malını kiraya veren kiralayan ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin hukuki akıbeti ne olur? Kıracının iyi niyetli olduğunu düşünürsek durum nasıl değerlendirilir? 2 - Aynı şekilde bir satış sözleşmesi göz önünde bulunduralım: Satıcının, malikin haberi veya rızası olmadan malikin malını üçüncü bir kişiye sattığını düşünelim. Alıcının iyi veya kötü niyetli olup olmadığına göre durum nasıl değerlendirilir? Not: Yukarıdaki ikinci soruyu sorarken iyi niyetli alıcıyı koruyan Alman hukukunu göz önünde bulunduruyorum. Kira konusunda Alman hukuku malik olmayanın da kiralayan olabileceğini kabul ediyor bildiğim kadarı ile. Saygılarımla

Sayın Gemici,

Sorularınızı esas alarak hareket edelim.


Borçlar Kanunumuz Adi Kira akdini,

"MADDE 248 - Adi icar, bir akittirki mucir onunla, müstecire ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder."

şeklinde tarif etmiş olup, 249. maddede ise, mecurun kiracıya kira müddeti boyunca "kullanılabilir şekilde" teslim edilmesini ve kullanılabilir şekilde bulunduurlmasını;

"MADDE 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir."

Şeklindeki mutlak ifade ile ortaya koymuştur.

Buna göre, bir kimse, bir taşınmazı (mecuru) bir başka kimseye kiralamak istediğinde, mecuru kira akdinden beklenen amaca uygun şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddetinin sonuna kadar da bu teslimin sonucu olarak kullanılabilir halde bulundurmak şartına riayet etmek zorundadır.

Kira akdi borçlandırıcı bir işleme dayalı olduğundan, kiralanan mecurun teslim edilmesi gerekli ise de, akdin sıhhati için teslim şart da değildir. ( T.C. YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ E. 1978/1866 K. 1978/2108 T. 8.5.1978)

Bu itibarla herhangi bir kimse bir başkasına ait taşınmazı için pekala bir başkası ile hüküm ve sonuçları kendi üzerinde doğmak üzere kira akdi imzalayabilir ve kendisi kiralayan olabilir. Bu akdin hüküm ve sonuçları doğal olarak taraflarını bağlar.

Bu itibarla sözkonusu olayda malik, haberi olmadan kendi taşınmazının konu edildiği kira akdine "icazet" vermedikçe, söz konusu kira akdi malik'i bağlamaz. Malik başlangıçta rızası olmadığı halde yapılan kira akdine sonradan arzu ederse icazet verebilir ve bu halde akit kendisini de bağlar.

Ancak sizin sorunuzda ve baştan beri gelen ihtilafta malik'in, kendi adına değilde kiralayanın kendi adına ve hesabına kira akdi yapmasına rızasının olmadığını varsaydığımız için, bu durumda Malik, mülkiyet hakkı sahibi olduğu taşınmazının zilyetliğine vaki tecavüzü def etmek (Müdahalenin Men'i) -Eski Medeni kanun Madde 618-yetkisine sahip bulunduğu ve haksız müdahaleye son vermek hak ve kudretine malik olduğu kuşkusuzdur. Müdahalenin men'ini sağlayabilmek için müdahalenin "malik açısından" haksız olması ve yine "malik bakımından" hukuki bir sebebe daynamaması gerekir.

Somut soruda kiralayan malik değildir. Bir başkasının mülkiyetinde olan bir taşınmazın zilyetliğini hiç bir temsil yetkisi de olmaksızın bir üçüncü kişiye teslim etmektedir. Temsil yetkisi olmadığı için yapılan kira akdi maliki bağlamayacağı gibi, zilyetliğin -malik olmayan- kiralayan tarafından kiracıya teslim edilmiş olması hususu da malik bakımından haklı bir sebebe dayanmadığı için MK.618 dairesinde müdahalenin men'i hükümleri uyarınca malike karşı hükmü de yoktur.

Malik, kendisi bakımından haklı bir nedene dayanmayan taşınmazın zilyetliğinin kiracıya geçtikten sonra kira müddeti boyunca devam etmesini bertaraf etmek hakkına sahiptir. Kiracı, malik olmayan kiralayana karşı; şeklen sadece tarafları için geçerli olan "kira akdine" dayanarak, zarar ziyan iddiasını dile getirebilir. Bu duurm malik'i ilgilendirmez. Kiracı ile malik olmayan kiralayan arasındaki bir mevzuudur.

Kiracının iyi niyetli olmasının bu olayda malik'e karşı hak ileri sürmesine yetmeyeceği de kuşkusuz açıktır.

Olayı menkul mülkiyetinin nakline ilişkin MK.901. madde kapsamında değerlendirmek hatalı olur. Menkul mülkiyetinin nakline ilişkin hükümlerin "tapulu" gayrımenkul mülkiyetinin nakline ve zilyetliğine yönelik uygulanması mümkün değildir. MK.901'e göre emin sıfatı ile zilyet olan şahıstan bir menkulu edinen iyi niyetli (alıcının) kişinin iyiniyeti "teslim ile" korunurken (Çünkü menkul mala zilyet olan karine olarak onun sahibi sayılmaktadır), MK.nun tapulu gayrımenkullerde mülkiyetin devrinin resmi şekil şartının yerine getirilmesine bağlanmış olması nedeniyle alıcının iyiniyeti, yetkisiz kişiden (hatta sahte vekaletname olsa bile) kazanımlara engeldir.(Çünkü taşınmazlarda malik sıfatı tapu kaydına bağlıdır) ( Bkz. Oğuzman - Seliçi Eşya Hukuku, 4. Bası, sh.196 vd)

Özetle; Menkul mülkiyetinin naklinde (mk.901) iyiniyetli (alıcının) iyiniyeti korunurken, gayrımenkullerde bu mümkün değildir. (Taşınmazlar bakımından Alıcıdan satın alan 3.kişinin durumu farklıdır MK.931) zilyetlik bakımından ise MK.618. maddenin Tapulu gayrımenkul sahibine bahşettiği Müdahalenin men'i ve -gerektiğinde istihkak davaları-, malikin rızası olmadan taşınmazının yetkisiz kişiler tarafından bir başka kişiye kiraya verilmesinin, malik açısından geçerliliğinin olmamasına dayanaktır.