Sayın Çimen,
Kat mülkiyeti olayınıza uygulanamadığından Müşterek Mülkiyete ilişkin genel kurallar davanızda uygulanmak zorundadır.(Kat irtifakı da yoktur )Bu nedenle öncelikle sadece size karşı davanın açılamaması gerekir ve yine sadece hisse sahibinin size karşı davasını açamaması ,tüm hissedarları davada hasım gös-termesi gerekmektedir.(MK.692 vd maddeleri )
Yine de mademki projede 3 kata izin veriliyor neden 7 kişinin arsada hissedar olduğunu da anlayabilmiş değilim.Yani bu olumsuzluk,arsa aşamasında mı meydana gelmiştir?Çünkü bu şahısların arsada ortaklığı var ise,size karyı bu davadan başka davalar yöneltebileceğini düşünmekteyim.Yada evinizi,siz yada müvekkiliniz mi yaptı?Neden diğer paydaşlar daire alamadı? vs vs
Bu sorular haricinde davacı davasını hangi hukuki sebeb ile açtı onunda tartışılması gerekir.Arsada pay sahibi ancak İmar Kanunu hükümleri gözönüne alındığında( eğer bir proje tadilatıyla kat ilavesi yapılamıyorsa ) kaçak katı resmileştiremeyecektir.Mahkeme başkaca sebeblerle bu katın yapılmasına izin verse dahi,kaçak kat hukuk düzenince tanınmadığından idari işlemle yada dava ile yıkılabilecektir.Çünkü diğer paydaş izalei şuyu davası açsa dahi,bu kat imar mevzuatınca tanınmadığından,kendisine müstakil bir daire kalmayacaktır.(her iki paydaş için) Sizler çısından ise,binadaki katın ise aidiyeti (bedel olarak)arsa üzerindeki ortaklığın giderilmesine karar verilecektir.Yani kat mülkiyeti (uimar kanununa uygun biçimde ) kurulamadığından ortaklığın,tüm paydaşlar açısından satış yoluyla giderilmesine karar verilecektir.(Muktesatın size ve diğer maliklere ait olduğuna dair davayı da açmanız gerekir)
Kanımca,bu davaya karşı ortaklığın giderilmesi davası açmalısınız.Aslında davacının talepleri kabul edilebilir gibi görünmüyor ancak,ilgilinin arsa sabihi olarak kalmasına ya son vermeli yada anlaşmazlığın her zaman kanayan yara olarak kalmasına razı olmalısınız.
Aşağıda kat mülkiyeti yada irtifakı kurulmamış binalarda uygulanması gereken Müşterek Mülkiyete dair ve işinize yarabileceğini düşündüğüm özellikte kararlar var.Farklı alternatiflere göre değerlendirilebilir.
T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/10776
K. 2004/11214
T. 14.10.2004
• PAYLI MÜLKİYET ( Taşınmazdan Yararlanamayan Paydaş - Engel Olan Öteki Paydaş Veya Paydaşlardan Payına Vaki Elatmanın Önlenilmesini Her Zaman İsteyebileceği )
• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Taşınmazdan Yararlanamayan Paydaşın Engel Olan Öteki Paydaş Veya Paydaşlardan Payına Vaki Elatmanın Önlenilmesini Her Zaman İsteyebileceği - Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulmamış Bina )
• ORTAK YERLERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ ( Apartmanın Tapuya Tescil Edilmediği Gibi Kat İrtifakı Ya da Kat Mülkiyeti de Kurulmadığı - Çekişmenin Medeni Yasa'nın Paylı Mülkiyete İlişkin Hükümleri Uygulanarak Giderileceği )
• KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI KURULMAMIŞ BİNA ( Elatmanın Önlenmesi - Çekişmenin Medeni Yasa'nın Paylı Mülkiyete İlişkin Hükümleri Uygulanarak Giderileceği )
• BALKON KAPATMAK ( Dava Dışı Paydaşların da Balkon Kısımlarını Aynen Davalıda Olduğu Gibi Kapatarak Kullandıkları Ortamda Davalının da Aynı Şekilde Hareket Etmesi - Korunması Gereği/Ahde Vefa Kuralı )
• BİNA ÖNÜNÜN YEŞİLLENDİRİLİP ÇİTLE ÇEVRİLMESİ ( Ortak Yere Tecavüz Oluşturmayacağı - Karşı Konmadığı Sürece Tüm Paydaşların Menfaatine ve Onların Yararlanmasına Yönelik Olduğunun Kabul Edilmesi Gereği )
• ESKİ HALE GETİRME GİDERLERİ ( Haksız Fiilin Davalı Tarafından Gerçekleştirilmediği/Ortak Yeri Bu Haliyle Kullanan Kişinin Kendi Payı Dışındaki Paylar Yönünden Elatmasının Önlenmesine Karar Verilmesi İle Yetinilmesi Gereği - Projeye Uygun Hale Getirilmesinden Sorumlu Tutulamayacağı )
4721/m. 2, 689, 706
818/m. 213
ÖZET : 1. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
2. Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planını olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık MK.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
3. Ortak yere tecavüzün önlenmesi davasında, haksız fiil teşkil eden eylem davalı tarafından gerçekleştirilmediğine göre, ortak yeri bu haliyle kullanan kişinin kendi payı dışındaki paylar yönünden elatmasının önlenmesine karar verilmesi ile yetinilmelidir. Projeye uygun hale getirilmesinden sorumlu tutulamaz.
4. Davacılar ve dava dışı paydaşların da balkon kısımlarını aynen davalıda olduğu gibi kapatarak kullandıkları ortamda davalının da aynı şekilde hareket etmesi kadar doğal bir durum olamaz. O halde, bu oluşumun resmi taksime ya da şuyuun giderilmesine veya kat mülkiyetinin kurulmasına kadar korunması ahde vefa kuralının ve Medeni Yasanın 2. maddesi hükmü gereğidir. Plan ve projesinde bahçe olarak gösterilen bölümün çitle çevrilmesi, yeşillendirilmesi ve bahçe düzenlemesinin karşı konmadığı sürece tüm paydaşların menfaatine ve onların yararlanmasına yönelik olduğu kabul edilmelidir.
DAVA : Taraflar arasındaki davadan dolayı İstanbul 4. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 15.4.2003 gün ve 717-140 sayılı hükmün onanmasına ilişkin olan 30.12.2003 gün ve 12139-14485 sayılı kararın düzeltilmesi süresinde davalı vekili tarafından istenilmiş olmakla, dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, paydaşlar arasında apartmanın ortak yerine elatmanın önlenmesi, yıkılan ve değiştirilen kısımların eski hale getirilmesi isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, özellikle çap kaydından, çekişme konusu 632 Ada, 270 Parsel sayılı taşınmazda taraflar ile birlikte dava dışı kişilerin paylı mülkiyet üzere malik oldukları, üzerinde apartman inşa edilmiş bulunan yapının tapuya tescil edilmediği gibi, kat irtifakı ya da, kat mülkiyeti kurulmadığı da anlaşılmaktadır.
Öyleyse, taraflar arasındaki çekişmenin Medeni Yasanın paylı mülkiyete ilişkin hükümlerinin uygulanması suretiyle giderileceği tartışmasızdır.
Hemen belirtmek gerekir ki; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 213, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksimi ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen ) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksim veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planını olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, MK.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Somut olaya gelince; kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış paylı mülkiyet üzere olan taşınmazdaki binada taraflarla birlikte dava dışı her bir paydaşın payına bağlantılı olarak birer bağımsız bölüm kullandıkları ve zemin kattaki "2" nolu bağımsız bölümün 1978 tarihinde önceki maliklerin belirledikleri kullanma biçimi ve oluşturdukları fiili kullanma tarzına bağlantılı olarak pay satın almak suretiyle davalının kullanımında bulunduğu, davacı Güler Esmergil'in tesis edilen intifa hakkı diğer davacıların da 1989, 1990, 1995, 1996 tarihlerinde edindikleri paya bağlı olarak ayrı ayrı birer bağımsız bölüm kullandıkları, kalorifer ve kapıcı dairesi niteliğiyle 3 nolu bölümle öndeki bahçenin ise binanın projesi uyarınca tüm paydaşların ortak kullanımına bırakılan yer olduğu, binanın iskan ruhsatının bulunmadığı sabittir.
Belirlenen bu olgular ve bulgular yukarıda değinilen ilkeler ışığında birlikte değerlendirildiğinde, davalının ortak yerlerden sayılan kapıcı ve kalorifer dairesi niteliğindeki bölümü diğer paydaşların istifadelerine mani olacak şekilde kullanımının yasal olarak haklı ve geçerli bir nedeninin bulunduğu söylenemez. Bu sebeple, mahkemece bu bölüme davacıların payları oranında davalının elatmasının önlenmesine karar verilmiş olması doğrudur.
Diğer taraftan, projesinde ortak yer olarak belirlenen çekişmeli bölümün projesine uygun hale getirilmesi gerekeceği de kuşkusuzdur. Nevar ki, davacı 1978 yılında bağımsız bölüme bağlantılı olarak pay edinmiştir. Ne şekilde edinmiş ise bir başka ifade ile davalının bayiinin kullanım tarzı ne ise, davalının da o şekilde kullana geldiği, iddia konusu ortak yerin duvarlarının yıkılmasının tarafların bayiileri zamanında gerçekleştiği, önceden aralarında görülen davalardan anlaşılmakta olup, haksız fiil niteliğindeki bu fiilin sorumlusunun davalı olamayacağı muhakkaktır. Kaldı ki, bu durumun akside ispat edilmiş değildir. Bu hususta duvarların yeniden yapılarak eski hale getirilmesinde davalıya hukuki sorumluluk yüklenemez. Esasen kapıcı-kalorifer dairesi girişlerinin açıldığı da Beşiktaş İlçe Belediye Başkanlığının 2001/893 sayılı yazıları ile belirgindir. Öyleyse, ortak yeri bu haliyle kullanan kişinin kendi payı dışındaki paylar yönünden elatmasının önlenmesine karar verilmesi ile yetinilmelidir. Projeye uygun hale getirilmesinden sorumlu tutulamaz.
Öte yandan iddia edilen çekişme konusu diğer hususlar, özellikle ana yapının davalının kullanımında bulunan bölümle ilgili olarak cam tuğla örmek ve camekanla balkon haline getirme şeklindeki davalının tasarruflarının ortak yere elatma veya davacıların mülkiyetten kaynaklanan haklarını etkiler nitelikte olduğu söylenemez. Kaldı ki, davacılar ve dava dışı paydaşlarında balkon kısımlarını aynen davalıda olduğu gibi kapatarak kullandıkları ortamda davalının da aynı şekilde hareket etmesi kadar doğal bir durum olamaz. O halde, bu oluşumun resmi taksime ya da şuyuun giderilmesine veya kat mülkiyetinin kurulmasına kadar korunması ahde vefa kuralının ve Medeni Yasanın 2. maddesi hükmü gereğidir.
Ayrıca, bina önündeki boşluğun ortak yer olduğunda kuşku yoktur. Plan ve projesinde bahçe olarak gösterilen bu bölümün apartmana dıştan gelecek tehlikeleri önlemek amacıyla çitle çevrilmesi, yeşillendirilmesi ve bu uğurda yapılan çevre ve bahçe düzenlemesinin karşı konmadığı sürece tüm paydaşların menfaatine ve onların yararlanmasına yönelik olduğu gözetildiğinde davacıların ve dava dışı diğer paydaşların hak ve menfaatleriyle bağdaşmadığını söylemek olanaksızdır. Davalının bu fiilinin de keza haksız müdahale olduğu kabul edilemez.
O halde, plan ve projesinde kapıcı kalorifer dairesi olarak gösterilen ortak yerin davalının kendi bölümüyle birlikte kullanması nedeniyle davacıların payları oranında davalının elatmasının önlenmesi, bu yerin gideri ilerde talep eden veya edenler tarafından karşılanmak üzere eski hale getirilmesi, çekişme konusu diğer istekler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken
SONUÇ : Yanılgılı değerlendirme ile davanın tümü hakkında kabul kararı verilmesi doğru değildir. Anılan hususlar karar düzeltme isteği üzerine bu kez yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından davalının düzeltme isteğinin HMUK.nun 440. maddesi gereğince kabulüne, Dairenin 30.12.2003 tarih, 12139/14485 Esas ve Karar sayılı onama ilamının ortadan kaldırılmasına, İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.4.2003 gün 2002/717 Esas, 2003/140 sayılı Kararın BOZULMASINA, oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/13164
K. 2004/14266
T. 22.12.2004
• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Kat İrtifakına Geçilmeyen ve Diğer Paydaşların Haklarıyla Bağdaşmayan Kaçak Yapının Bir Paydaş veya Paydaşlar Tarafından Kullanılmasının Yasaya Aykırı Olduğu )
• KAÇAK YAPI ( Diğer Paydaşların Haklarıyla Bağdaşmayan Kaçak Yapının Bir Paydaş veya Paydaşlar Tarafından Kullanılmasının Yasaya Aykırı Olduğu - Elatmanın Önlenmesi Davasının Kabul Edilmesi Gereği )
• PAYLI MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZDAN YARARLANMA ( Paydaşlardan Herbiri Diğerlerinin Haklarıyla Bağdaştığı Ölçüde Paylı Maldan Yararlanabileceği ve Onu Kullanabileceği - Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirme Talebi )
4721/m.683,693
ÖZET : Dava, elatmanın önlenmesi ve eski hale getirilme isteğine ilişkindir. Türk Medeni Kanununun 693. maddesine göre, paydaşlardan herbiri diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Kat irtifakına geçilmeyen ve diğer paydaşların haklarıyla bağdaşmayan kaçak yapının bir paydaş veya paydaşlar tarafından kullanılmasının yasa hükmüne uygun düştüğü söylenemez.. Binanın proje ve ruhsata aykırılıkların giderilmesi suretiyle, davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, davalı Semih hariç, diğer davalılarla birlikte dava konusu 6431 nolu parselde paydaş bulunduklarını davalılar tarafından taşınmaz üzerinde bulunan binaya kaçak ilave kat yapıldığını, sığınağın daireye dahil edildiğini, dairedeki petek sayılarının artırıldığını ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve projesine uygun hale getirilme isteğinde bulunmuştur.
Davalılardan İsmet duruşmaya gelmemiş bir cevap da vermemiş, diğer davalılar ise davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece taşınmaz üzerindeki binada kat irtifakının kurulmadığı tarafların taşınmazda paydaş oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacılar tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi A.Sevil Çalıkoğlu'nun raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, elatmanın önlenmesi ve eski hale getirilme isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği, toplanan delillere göre, çekişmeli taşınmazın arsa niteliğiyle davacılar, davalı ve dava dışı kişiler adına kayıtlı olduğu taşınmazda 4.8.1986 tarihli ruhsata bağlı olarak 3 katlı bina yapıldığı, aynı zamanda birde kat ilave edildiği, nevarki çekişme konusu ilave katın tamamen projeye aykırı ve kaçak olduğu, nitekim Belediyenin de bu gerekçeyle yıkım kararı aldığı tartışmasızdır.
Türk Medeni Kanununun 693. maddesine göre, paydaşlardan herbiri diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Ancak, kat irtifakına geçilmeyen ve diğer paydaşların haklarıyla bağdaşmayan kaçak yapının bir paydaş veya paydaşlar tarafından kullanılmasının yasa hükmüne uygun düştüğü söylenemez.
Hal böyle olunca, yukarda açıklanan ilkeler gözetilerek, binanın proje ve ruhsata aykırılıkların giderilmesi suretiyle, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
SONUÇ : Davacıların temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 22.12.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/9838
K. 2005/1350
T. 28.2.2005
• OTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( Üzerinde Yapı Bulunan Paylı Taşınmaz Mülkiyetinin Kat Mülkiyetine Çevrilmesi Olmadığı Takdirde Satılması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi İstemi )
• KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( Hakimin KMK.nın 12. Maddesinde Yazılı Belgelere Dayanarak Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ve Paylar Denkleştirilmek Suretiyle Bölümlerin Ortaklara Özgülenmesi )
• KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMESİ ( Yapının Mimari Projesine Uygun Biçimde Tamamlanmış Olması ve Bağımsız Bölümlerin Başlı Başına Kullanılmaya Elverişli Bulunması-Yapının Tümünün Kargir Olmasının Gerekmesi )
• YAZILI BELGELER ( Belediyeden Onaylı Proje-Yapı Kullanma İzin Belgesi-Belediyeden Onaylı Fotoğraf-Noterden Onaylı Malik Listesi ve Yönetim Planı KMK'ya Geçiş için Tamamlanmasının Gerekmesi )
634/m.10,12,50
4721/m.698
ÖZET : Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı Kanunun 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir.
DAVA : Dava dilekçesinde taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile taşınmaz malın satılması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Aleittin vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, üzerinde yapı bulunan paylı taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi, olmadığı takdirde satılması yoluyla ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece dava konusu taşınmazın taraflar arasında aynen taksiminin mümkün bulunmaması nedeni ile ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan 628/2. maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan, taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı Kanunun 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ( KMK. m.1 ), yapının tümünün kargir olması ( m.50/2 ) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12. maddede yazılı belgelerin ( belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı ) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolda giderilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre, anataşınmaz bodrum, zemin ve 2 normal kattan ibaret kargir bir bina olup, 9 mesken nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımız bölüm düşmektedir. Dava konusu taşınmaz bu özelikleri taşıdığı için kat mülkiyeti kurulmasına elverişlidir. Ancak kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların varlığı yanında yukarıda açıklanan tüm koşulların da varlığı gerekecektir.
Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi kurulunca düzenlenen rapor içeriğinden, dava konusu taşınmazın üzerindeki yapının tamamlanmış ve oturulur durumda olduğu, bodrum katta bulunan sığınağın projesine aykırı olarak genişletildiği anlaşılmaktadır. Buna göre, bodrum kattaki proje dışı bölümün projeye uygun hale getirilmesi gerekecektir. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, ortak taşınmaz üzerindeki yapının projesine aykırı kısımlarının -projesine uygun biçimde- eski hale getirilmesi mümkün ise ortaklığın aynen taksim ( kat mülkiyeti kurulması ) yoluyla giderilmesini isteyen paydaş ya da paydaşlara mahkemece -işin gerektirdiği- uygun bir önel verilmesi ve bundan sonra oluşacak sonuca göre hüküm kurulması ilkesi benimsenip kabul edilmiş bulunmaktadır. O halde mahkemece, bu ilke doğrultusunda ortaklığın kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilmesini isteyen paydaşlara öncelikle anayapıdaki projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi ya da tadilat projesini hazırlattırması ve anayapının bir bütün halinde kat mülkiyetine elverişli duruma getirilmesi için uygun bir süre tanınması, bu bağlamda Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesinde sözü edilen 12. maddede yazılı bulunan belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı, yapı kullanma izin belgelerinin tamamlattırılması yoluna gidilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması durumunda satış yoluna gidilecektir.
Mahkemece; bu konularda hiçbir araştırma yapılmadan, paydaşların paylarının değişik oranlarda bulunması ve bağımsız bölümlerin konum ve değerlerinin farklı olması gerekçesi ile taşınmazın taksim edilemeyeceğini açıklayan bilirkişi raporu esas alınarak taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.2.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/8208
K. 2005/9840
T. 25.10.2005
• MUHDESAT ( Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi/Arzla Birlikte Satılması Gereği - Muhdesatın Bir Kısım Paydaşlara Aidiyetinde Ortakların İttifak Etmesi/Muhdesata İsabet Eden Kısmın Sahibine Verileceği )
• PAYDAŞA AİT MUHDESAT ( Ortaklığın Satış Yoluyla Giderilmesi/Arzla Birlikte Satılması Gereği - Ortakların Aidiyette İttifak Etmesi/Muhdesata İsabet Eden Kısmın Sahibine Verileceği )
• PAYDAŞLIĞIN SATIŞ YOLUYLA GİDERİLMESİ ( Muhdesatın 3. Kişiye Ait Olması Halinde Bu Kişinin Muhdesat Sahibi Olarak Davaya Dahil Edilmesi ve Satış Bedelinden Pay Verilmesinin Mümkün Olmadığı )
4721/m. 698
ÖZET : Bütünleyici parçanın ( muhdesat ) arzın paydaşlarına ( ortaklarına ) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.
Somut olayda; 1479 sayılı parsel üzerinde bulunan tek katlı evin ve 1497 sayılı parsel üzerinde bulunan hayvan barınağının davalı M. K. tarafından yaptırıldığı paydaşlarca ittifakla kabul edilmektedir. O halde arazi ile muhtesat değerleri arasında oran kurularak, satış sonunda elde edilecek bedelinde bu oranlar gözönünde tutularak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı paydaşlığın giderilmesi davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, iki adet taşınmazın ortaklığının giderilmesi istemine ilişkin olup, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
Paydaşlığın ( ortaklığın ) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs gibi bütünleyici parça ( muhdesat ) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ( ortaklara ) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ( ortaklar ) ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesinde bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara ( ortaklara ) dağıtılır.
Bütünleyici parçanın ( muhdesat ) arzın paydaşlarına ( ortaklarına ) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.
Olayımıza gelince; 1479 sayılı parsel üzerinde bulunan tek katlı evin ve 1497 sayılı parsel üzerinde bulunan hayvan barınağının davalı M. K. tarafından yaptırıldığı paydaşlarca ittifakla kabul edilmektedir. O halde yukarıda açıklanan doğrultuda arazi ile muhtesat değerleri arasında oran kurularak, satış sonunda elde edilecek bedelinde bu oranlar gözönünde tutularak dağıtılmasına karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K.'nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.10.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/8958
K. 2005/458
T. 7.2.2005
• ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( Ortak Taşınmaz Üzerindeki Muhtesatın Tüm Paydaşlara Değil de Bir Kısmına Ait Olması Halinde Arzın ve Muhtesatın Değerleri Esas Alınarak Oran Kurulması ve Satış Parasının Buna Göre Dağıtılması )
• BÜTÜNLEYİCİ PARÇA ( Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Ortak Taşınmaz Üzerindeki Muhtesatın Tüm Paydaşlara Değil de Bir Kısmına Ait Olduğuna İlişkin Tapuda Şerh Olması veya Bu Olguyu Tüm Paydaşların Oybirliğiyle Kabul Etmesi )
• SATIŞ PARASININ DAĞITIMI ( Ortak Taşınmaz Üzerindeki Muhtesatın Tüm Paydaşlara Değil de Bir Kısmına Ait Olması Halinde Arz ve Bütünlüyeci Parçanın Değerleri Esas Alınarak Kurulacak Orana Göre Dağıtılması )
• TAŞINMAZ SATIŞI ( Yapı ve Eklentiler Arzın Bütünleyici Parçaları Sayıldığından Arzla Birlikte Satışına Karar Verilmesi ve Bedelin Tüm Paydaşlara Tapudaki Payları Oranında Dağıtılması )
4721/m.684,698
ÖZET : Taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi davalarında, ortak taşınmaz üzerindeki muhtesatın ( bütünleyici parçaların ) tüm paydaşlara değil de bir kısmına ait olduğuna ilişkin tapuda şerh varsa veya bu olguyu tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul etmekte ise, arzın ve muhtesatın değerleri esas alınarak oran kurulması ve satış parasının bu orana göre dağıtılması gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile taşınmaz malın satılması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Mahkemece toplanan delillere, özellikle tarafların iddia ve savunmalarına, yapıda bulunan bağımsız bölüm sayısı ile tapudaki paydaş sayısına göre dava konusu taşınmaz maldaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak;
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; toplam 14 bölümden oluşan yapıdan daire ( bağımsız bölüm ) satın alan bir kısım davalıların yargılama sırasındaki sav ve savunmalarında, dairelerini yükleniciden kaba inşaat halinde ve henüz tamamlanmamış durumunda satın alıp eksikliklerini kendileri gidermek suretiyle içine yerleştikleri ve hatta dairelerin tamamlanması için yapılan harcamalarla ilgili olarak Üsküdar 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 1999/553, Üsküdar 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde 1999/591, Ümraniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2001/1346 ( 2002/947 ) esas sayılı dava dosyalarının bulunduğunu ileri sürdükleri ve dairelerin tamamlanması ile ilgili olarak gerekli giderlerin bu dairelerin içinde oturanlar tarafından karşılandığını davacının da kısmen doğruladığı anlaşılmaktadır.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde yapı ve eklentileri Türk Medeni Kanununun 619. ( 4721 Sayılı Yasanın 684. ) maddesi uyarınca arzın bütünleyici parçaları sayıldığından, arzla birlikte satışına karar verilir ve bedeli tüm paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Ancak ortak taşınmaz üzerindeki muhtesatın ( bütünleyici parçaların ) tüm paydaşlara değil de bir kısmına ait olduğuna ilişkin tapuda şerh varsa veya bu olguyu tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul etmekte ise, arzın ve muhtesatın değerleri esas alınarak oran kurulması ve satış parasının bu orana göre dağıtılması gerekir. Oran kurulurken arzın ve üzerindeki muhtesatın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değeri saptanmalı, bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunmalı, bu toplam değer arzın ve muhtesatın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde olarak ne kadarının arza ve ne kadarının muhtesata isabet ettiği belirlenmelidir. Böylece satış parasından muhtesata isabet eden kısım salt muhtesat sahibine veya tapudaki payları oranında sahiplerine, arza isabet eden kısım da tapudaki payları oranında tüm paydaşlara verilmelidir.
Somut olayda; davalılar bağımsız bölümlerini yükleniciden tamamlanmamış bir şekilde aldıklarını ve eksik kalan kısımları kendilerinin yaptırarak oturulur duruma getirdiklerini ileri sürdüklerine, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya iki adet daire verilmesi gerekirken sadece ikinci bodrum kattaki yapımı tamamlanmamış 2 numaralı dairenin kaldığı belirlendiğine göre; bu durumda öncelikle dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak uzman bilirkişi tarafından düzenlenecek raporda her bir bağımsız bölümün mevcut durumu ile kimlerin tasarrufunda ( kullanımında ) olduğu tespit edildikten, özellikle yüklenicinin yapımını yarım bıraktığı ileri sürülen bağımsız bölümlerin tamamlanması için kimlerin ne kadar harcama yaptıklarının belirlenmesinden ve ayrıca bu konuda açıldığı bildirilen dava dosyalarının sonucu beklendikten sonra, yüklenicinin binanın yapımı işini yarım bırakması nedeniyle bir kısım paydaşın kendi bağımsız bölümlerine yaptıkları zorunlu ( ve değerini artırıcı ) harcamaların varlığı saptandığında, bu artı katkılarının karşılığının -yukarıda açıklanan esaslar doğrultusunda- taşınmazın toplam değerine göre yüzde oranının belirlenip, satış parasından o paydaşlara bu oranda ve arta kalanın da tüm paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılması gerekir. Mahkemece bu hususlar dikkate alınmadan yetersiz araştırma ve eksik inceleme sonucu hüküm kurulması, ayrıca kararın hüküm sonucu kısmında satış bedelinin kimlere paylaştırıldığı -ad ve soyadları yazılıp- açıkça belirtilmeden, taşınmaz malın üzerindeki yapı ile birlikte satışı sonunda elde edilecek bedelin paylaştırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 7.2.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi. yarx