Alıntı: Yazan mustafacamli Müvekkilim 93 yaşında eşi 2 yıl önce vefat etmiş.Malvarlığı olarak ise ölen eşi adına kayıtlı bir gayrimenkul var.Eşinin vefat etemesinden sonra 3 çocuğu da kendisini arayıp soramamış.Bu duruma kızan müvekkilim ise çocuklarının kendine düşen miras payından faydalanmalarını istemiyor.Ayrıca izale-i şuyuu davası açamıyoruz çünkü mevcut gayrimenkulde kendisi ikamet etmekte yani sokakta kalma riski var. Hal böyle iken; Müvekkilimin miras payını tereke tasfiye edilmeden külli olarak üçüncü şahıslara temliki mümkün müdür? Mümkünse hukuki yolu nedir? Bu durumda yasal önalım hakkı devirden itibaren 2 yılın geçmesi ile sona erer mi?

TMK 676. maddesine göre iştirak halinde mülkiyet sürerken mirasçılardan biri, mirasçılardan diğerine miras payına konu şeyi temlik edebilir. Maddenin açık anlatımından anlaşılacağı üzere MİRASÇI OLMAYAN BİR KİŞİYE İŞTİRAK HALİNDE MALİK OLUNAN ŞEYİ (YANİ MİRAS PAYINI) DEVRETMEK MÜMKÜN DEĞİLDİR.

TMK Madde 732. ( 659 ) - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. ( TMK Md 688, 708 )

Sadece müşterek mülkiyete konu taşınmazlarda şufa hakkının söz konusu olacağı anlaşılmaktadır. Hükmün olumsuz kısmından çıkan sonuç ise İştirak halinde malik olunan yer ile ilgili olarak şufa davası açılamayacağıdır.

TMK Madde 733- Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. Burada diğer paydaşa NOTER KANALI İLE BİLDİRİM YAPILMASI ŞARTTIR. BU BİLDİRİM YAPILMADI İSE 3 AYLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE DE BAŞLAMAZ. Ancak satıştan itibaren işleyecek 2 yıllık süre işler.

Sizin olayınıza iki çözüm yolu önerebilirim. Her ikisi de risklidir.
1. İlk yol müvekkilinizin TMK 644’e göre iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesini istemesidir.

TMK 644: Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Somut olayda Mahkemece, idareden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istenmeden dava açılmasında hukuki yarar bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Bu hususlar dikkate alınmalıdır. (2.HUKUK DAİRESİ 2010/11558 E., 2011/2254 K.,01.03.2011 T)

Ancak anlaşılacağı üzere bu yola başvurursanız diğer mirasçılar izale-i şuyu davası açma kozunu kullanabilir. Bu yol size uygun düşmez.

2. İkinci yol yaşı da nazara alarak müvekkilinizin vasiyetname yapmasıdır ki, bu yolla çocukların miras paylarının yarısı (yani müvekkilinizin taşınmazdaki payının yarısı-çocukların saklı payına göre) başkasına bırakılarak bertaraf edilebilir. Ancak bu yol sorunuza cevap değildir ve müvekkilinizin bir çıkarı olmaz.

3. Son bir yol daha vardır. Bu yolu benzer bir olayda hayırsız evlatlara karşı icad etmek zorunda kalmıştık. Seçim size ait. Ancak bu yola başvurursanız riskleri göz alan bir alıcı bulmanız gerekecektir.

Şu anda taşınmaz üzerinde 3 kişinin iştirak halinde mülkiyeti söz konusudur. Müvekkiliniz bir alıcı bulur. Bu alıcı ile Noterde kendi payı için bir satış vaadi sözleşmesi yapar. Emri Hak vaki olup vefat ettikten sonra çocukları miras payının kendilerine intikal ettiğini düşünerek tapuda intikal yaparlar ve çoğunlukla iştirak halinde mülkiyeti kendi aralarında anlaşarak müşterek mülkiyete çevirirler ve ½’şer oranda tapularını alırlar. Veya aralarında anlaşıp biri diğerine satar. Nadiren iki mirasçı henüz iştirak halinde iken taşınmazı 3. kişiye satarlar.

Alıcı tapudan bu işlemleri takip eder ve iştirak halinde mülkiyetin müştereke döndüğünü görünce elindeki SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İLE TAPUDA MALİK GÖRÜNEN MİRASÇILARA TAPU İPTALİ TESCİL DAVASI AÇAR.

Bu noktada herkesin aklına bazı sorular gelir. Açıklarsak;

Alıcıya (A) diyelim. Alıcı iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesini beklemek zorundadır çünkü SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN İŞTİRAK SÜRDÜĞÜ SÜRECE İFA KABİLİYETİ YOKTUR. İştirak halinde mülkiyet müşterek mülkiyete dönüşmeden herhangi bir kişiye tapu iptali davası açarsa satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti henüz mevcut olmadığından davası reddolur.

Ancak müşterek mülkiyete dönüşme olayından sonra tapuda malik görünen kimselere satış vaadine dayalı tapu iptali davası açarsa dava kabul olur.

Zamanaşımı da bir sorun olmaz. Zira satış vaadi sözleşmesine dayalı haklarda zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak SÖZLEŞMENİN İFA KABİLİYETİNİN OLMADIĞI SÜRE İÇERİSİNDE BU ZAMANAŞIMI SÜRESİ İŞLEMEZ. BURADA ZAMANAŞIMI İFA KABİLİYETİNİN DOĞDUĞU ANDAN YANİ MÜŞTEREK MÜLKİYETE DÖNÜŞME ANINDAN BAŞLAR.


Geride kalan mirasçılar henüz iştirak halinde mülkiyet sürerken aralarında anlaşıp taşınmazı SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İLE 3. Kişiye satsalar ve bu satış neticesinde taşınmaza tek bir kişi malik olsa bile aynı dava açılabilir.Çünkü KADİMLİK İLKESİ GEREĞİ ilk yapılan satış vaadi alacaklısı A'nın satış vaadi sözleşmesine öncelik tanınır.

İşte bu şartlarda alıcı çooooookkk seneler sonra geride kalan mirasçılara tapu iptali davası açsa bile satın aldığı pay kendi üzerine tescil olur. Hükmen tescil söz konusu olacağından ön alım hakkı da bertaraf olmuş olur.

Burada Alıcı A’nın aldığı risk (1) senelerce beklemek (2) taşınmazın 3. kişiye TAPUDA RESMİ SENET İLE satılmasıdır. Zira Taşınmaz 3. kişiye tapuda satılır ve tapuda bir takyidat görünmez ise 3. kişi TAPU SİCİLİNE GÜVEN ilkesi gereği korunacaktır. Ancak Alıcımız A KENDİ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİ TAPUYA ŞERH ETTİRİR (ŞERHİN ETKİSİ 5 YIL SÜRECEĞİNDEN) ŞERHTEN İTİBAREN DE 5 YIL GEÇMEDEN MÜLKİYET MÜŞTEREKE DÖNÜŞÜR VEYA BU 5 YIL İÇİNDE TAŞINMAZ 3. KİŞİYE SATILIRSA 3. KİŞİ TAPUYA GÜVEN İLKESİNDEN YARARLANAMAZ.

Selamlarımla…