Sayın Elvann,

Evet, maalesef kendiyle çelişerek yargıtay 10 yıllık bir süre içinde sözleşmenin bozulabileceği hükmüne varmış. Ama (benim kanaatimin sizin işinize yaramasa da) Tespit yapılana kadar sözleşmenin bozulabilmesi gerekir. Çünkü,kadastro kanunu,tasfiye kanunudur.Tasfiye ise özellik ve istisna arzeden bir durumdur. Bu mantıkla aslında hiçbir zaman geçerli olamamış bir sözleşmeye kanun koyucu bu istisnai şartlarda geçerli olmasını sağlamıştır.

Burada kanunun yorumundan anlaşılması gereken:geçerlilik şartı,kadastro sonucu yapılan tespit... Ama Yargıtay hiçbir kanuni dayanağı olmayacak şekilde yorum yaparak; aslında geçerli olmayan bir sözleşmeye 10 yıllık süre geçtikten sonra geçerli hale gelmesi sonucunu doğurmasını sağlamıştır.HGK'nin ezbere hukuk anlayışı sonucu 1997 tarihli İBK'sını böyle yorumlaması bence kabul edilemez. Hiçbir hukuk mantığı da bunu kabul etmez.

Ben yine de sözleşmeyi bozduğunuzu ileri sürmeniz gerektiğini düşünüyorum.


Bana göre kabul edilemeyecek olan HGK'YI yayınlıyorum:


T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2003/7-42

K. 2003/39

T. 29.1.2003

• KADASTRO TESBİTİNE İTİRAZ ( Harici Satıştan Dönme - 10 Yıllık Davasız Kesintisiz ve Malik Sıfatıyla Zilyet Varken Tapu İle 3. Kişiye Yapılan Satış/Gerçekleşen Tapu Dışı Satımı Bozamayacağı )

• HARİCİ SATIŞTAN DÖNME ( 10 Yıllık Davasız Kesintisiz ve Malik Sıfatıyla Zilyet Varken Tapu İle 3. Kişiye Yapılan Satış - Gerçekleşen Tapu Dışı Satımı Bozamayacağı )

• TAPU DIŞI SATIŞTAN TEK TARAFLI DÖNME ( 10 Yıllık Davasız Kesintisiz ve Malik Sıfatıyla Zilyet Varken Tapu İle 3. Kişiye Yapılan Satış - Gerçekleşen Tapu Dışı Satımı Bozamayacağı )

• ZİLYETLİKLE KAZANMA ( Harici Satışla Alınan Tapulu Taşınmazı - 10 Yıl Geçtikten Sonra Tapu İle 3. Kişiye Yapılan Satış - Gerçekleşen Tapu Dışı Satımı Bozamayacağı )

• ZİLYET YARARINA KAZANILMIŞ HAK DOĞMASI ( Tapu Dışı Yapılan Satış - 10 Yıllık Davasız Kesintisiz ve Malik Sıfatıyla Kullanma/Tapu İle 3. Kişiye Yapılan Satışın Gerçekleşen Tapu Dışı Satımı Bozamayacağı )

• TAPU SİCİLİNE İYİ NİYETLE DAYANMA ( Harici Satıştan Dönen Satıcı - Tapu İle 3. Kişiye Yapılan Satışın Gerçekleşen Tapu Dışı Satımı Bozamayacağı )

• İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARLARININ GEREKÇESİ VE YORUMU ( Aydınlatıcı Yol Gösterici Sonuçlarıyla Bağlayıcı Soyut Kararlar Olması

( YİBK.6.6.1997 gün 1994/5 - 2 )
ÖZET : 1. Tapu dışı satım sözleşmesinin temel öğelerinden biri 10 yıllık davasız, kesintisiz ve malik sıfatıyla zilyetliktir. Tapu dışı satım tarihinden itibaren 10 yıl içinde sözleşme askıdadır. Bu süre içinde gerek kayıt maliki satıcı ve gerekse zilyet olan alıcı tarafından sözleşme çekişme yaratılarak ve dava açılarak bozulabilir. 10 yıllık süre içinde sözleşmenin tek taraflı olarak bozulabileceği kuşkusuzdur. Ancak 10 yıllık süre geçtikten sonra tapu dışı satım geçerlik kazanacağından tek taraflı bir işlemle bozulamaz. Zira kanunda 10 yıllık süre geçtikten sonra bu satıma değer verilerek zilyet adına taşınmazın tespiti öngörülmüştür. Bir başka anlatımla, zilyet yararına kazanılmış hak doğmuştur. Zilyet adına tespit ve tescil için kayıt maliki veya mirasçılarının muvafakati gerekli değildir. Kayıt sahibi satıcının 10 yıllık süre geçtikten sonra da sözleşmeyi tespit tarihine kadar tek taraflı olarak bozması halinde bu kuralın işlemesi olanaksız hale gelir.
2. Somut olayda taraflar kardeş olup, zilyetlik ve tapu dışı satım olgusunun bilinmemesi ve öğrenilmemiş olması mümkün değildir. Türk Kanunu Medenisi'nin 932. ve Türk Medeni Kanunu'nun 1024. maddeleri uyarınca bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler bu tescile dayanamazlar. T.M.K.'nun 3/2. maddesi gereğince durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesi uyarınca davalı taraf yararına tapu dışı satım geçerli hale geldikten sonra davacı 7.9.1983 tarihinde tapu ile taşınmazı satın almıştır. Bu durumda iki geçerli satıştan önceki satışa değer verilmesi gerekir. Davacı tapu dışı satışı bilmesi gereken kişi olduğundan T.K.M. 931 ve T.M.K.'nun 1023 maddesi hükümlerinden yararlanamaz ve tapu ile yapılan satış gerçekleşen tapu dışı satımı bozamaz.
3. İçtihadı Birleştirme kararları konularıyla sınırlı, gerekçeleri ile açıklayıcı, aydınlatıcı, yol gösterici, sonuçlarıyla bağlayıcı soyut kararlardır.
İçtihadı Birleştirme Kararlarının gerekçesi ile sonuç bölümü bir bütündür. Bu nedenle sonuç bölümü kararın gerekçelerinden soyutlanamaz. İçtihadı Birleştirme Kararları uygulanırken ve yorumlanırken gerekçeden yararlanılması zorunludur. Ayrı metinler halinde düzenlendiği halde kanunların yorumlanması sırasında gerekçelerinden yararlanıldığı, kanun koyucunun amacına uygun olarak yorum ve uygulama yapıldığı hukukun bilinen bir gerçeğidir. Aynı metin içinde düzenlenen ve birbirinin ayrılmaz parçası olan İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinden yararlanılmaması düşünülemez.
DAVA : Taraflar arasındaki " kadastro tespitine itiraz " davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ezine Kadastro Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 18.9.2000 gün ve 2001/6-14 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 7.Hukuk Dairesi'nin 11.2.2002 gün ve 2001/10287-2002/1060 sayılı ilamı;
( ...Kadastro sırasında 1350 parsel sayılı 16000 m2 yüzölçümündeki taşınmaz tapu kayıtlarına, vergi kaydına ve zilyetliğe dayanılarak davacı Mehmet Şekerci adına tespit edilmiştir.Ayhan Akbulut'un itirazı komisyonca kabul edilerek 1/2 payının tespit gibi Mehmet Şekerci ve 1/2 payının önceki malik Emine Şekerci'den gelen bağış ve zilyetliğe dayanılarak Hacer Akbulut adına tespitine karar verilmiştir. Davacı Mehmet Şekerci tespit nedenlerine dayanarak ve taşınmazın Hacer'e bağışlanmadığını Hacer'in zilyetliği bulunmadığını öne sürerek komisyon kararın iptali ve taşınmazın müstakilen adına tescili için Kadastro Mahkemesinde dava açmıştır. Komisyon kararında belirtilen nedenlere dayanarak 1/2 payın adına tescili istemiyle Hacer Akbulut davaya katılmıştır.Kadastro Mahkemesince davacı Mehmet Şekerci'nin davasının kabulüne 1350 parsel sayılı taşınmazın tespit gibi davacı Mehmet Şekerci adına tapuya tesciline katılan davalı yönünden mahkemenin görevsizliğine dosyanın görevli ve yetkili Ezine Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Bu karara dayanarak Hacer Akbulut taşınmazın 1/2 payının adına tescili istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmıştır.Asliye Hukuk Mahkemesince Kadastro Mahkemesinin görevli olduğundan söz edilerek görevsizlik kararı verilmiştir.Yargıtay 20.Hukuk Dairesi tarafından Kadastro Mahkemesinin mercii tayinine karar verilmiştir. Mahkemece daire bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonunda katılan davalının davasının kabulüne, tespite dayanak yapılan 7.9.1983 tarihli 7, 8, 9 nolu tapu kayıtlarının iptaline dava konusu 1350 sayılı parsel sayılı taşınmazın 1/2 şer pay Hacer Akbulut ve Mehmet Şekerci adlarına tapuya tesciline karar verilmiş;hüküm davalı Mehmet Şekerci tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkemece dava konusu taşınmazın davacı ile davalıya ( davaya katılan ) tapu kaydı maliki tarafından 965-967 yıllarında yarı yarıya bağışlandığı, taşınmazın kayden 983 yılında davacıya satıldığı tarihe kadar 10 yıllık sürenin geçtiği bu nedenle davacıya tapu kaydı üzerinde yapılan bağışın geçersiz olduğu gerekçe gösterilerek taşınmazın taraflar adına yarı yarıya tesciline karar verilmiş ise de, varılan sonuç konuyu düzenleyen kanun hükümlerine uygun düşmemektedir. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın kadastrodan önce tapu dışı bir yolla satış ya da bağışının geçerli olabilmesi için öncelikle taşınmazın bağışlanan kişilere zilyetliğinin devredilmesi bu kişiler tarafından tesbit tarihine kadar 10 yıl süreyle kullanılması ayrıca taşınmaza ait kadastro tutanağının düzenlendiği tarihe kadar bu satış veya bağışın bozulmamış olması gerekir.Taşınmazın tesbiti 984 yılında yapılmıştır. Ancak, bu tarihten önce 983 yılında tapu kayıt maliki taşınmazın tamamını tapuda davacıya bağışladığından tapu dışı bağış bozulmuş olmaktadır.Kuşkusuz taşınmazın yarısı kendisine bağışlanan davalının diğer dava hakları saklıdır.Bu durumda tapu dışı bağış tesbit tarihinden önce bozulmuş olduğuna göre taşınmazın tamamının davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken paylı olarak taraflar adına tesciline karar verilmesi isabetsizdir.Ancak,tesbit tarihinden önce taşınmazda davalının bir kısım ağaçlar diktiği belirtildiğine göre bunların cinsi ve yaşının tesbiti ile muhtesat olarak davalıya ait olduğunun gösterilmesi gerekir. Açıklanan nedenlerle temyiz itirazları yerindedir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Çekişmeli parselin Ezine ilçesi, Akköy'de bulunduğu, Kadastro Kanunu'nun bölgede 21.3.1983 tarihinde yürürlüğe girdiği, tapu dışı satımın 1965-1967 yılları arasında gerçekleştiği, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesinde öngörülen tapu dışı satım şartlarının gerçekleştiği hususunda Özel Daire ile yerel mahkeme arasında görüş aykırılığı bulunmamaktadır. Aykırılık; tapu dışı satım ve teslim tarihinden itibaren çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatı ile 10 yıllık süre geçtikten sonra tespit tarihine kadar kayıt maliki satıcının tek taraflı olarak tapu dışı satımı bozup bozamayacağı, kayden davalıya yapılan satıma değer verilip verilemeyeceği hususlarındadır.
Tapulama Kanunlarında belirli koşulların varlığı halinde tapu dışı satıma değer verilmiş ve geçerlilik tanınmıştır.
Kadastro Kanunları, T.M.K.'nun öngördüğü biçimde sicil oluşturulmasını hedefleyen süresi işlevi ile sınırlı geçici, zilyetliğe özel önem ve değer vermek suretiyle tasfiyeyi amaçlayan özel kanunlardır. Bu nedenle Kadastro Kanunlarında Medeni Kanun gibi temel kanunlara aykırı düşen hükümlere de yer verilmesi gerekmiştir. Tapu dışı satıma değer verilmesine ilişkin hüküm de bunlardan birisi ve en önemlisidir. Tapu dışı satıma değer verilmemesi halinde tasfiyenin yapılması ve eylemli duruma paralel yasal sicillerin oluşturulması mümkün değildir.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesinde "zilyet, taşınmaz malı kayıt maliklerinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleri ile ispat ettiği ve ayrıca en az 10 yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu taktirde, zilyet adına ... tespit olunur." hükmüne yer verilmiştir.
Tapu dışı satıma değer verilebilmesi için zilyedin taşınmazı kayıt sahibi veya mirasçılarından tapu dışı bir yolla iktisap etmesi, zilyetliğin çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla 10 yıl sürdürülmesi gerekir. Açıklanan koşulların tümünün birlikte gerçekleşmesi halinde tapu dışı satım geçerli hale gelir. Aksi halde geçerli bir tapu dışı satım sözleşmesinden söz edilemez.
Tapu dışı satım sözleşmesinin temel öğelerinden biri 10 yıllık davasız, kesintisiz ve malik sıfatıyla zilyetliktir. Tapu dışı satım tarihinden itibaren 10 yıl içinde sözleşme askıdadır. Bu süre içinde gerek kayıt maliki satıcı ve gerekse zilyet olan alıcı tarafından sözleşme çekişme yaratılarak ve dava açılarak bozulabilir. 10 yıllık süre içinde sözleşmenin tek taraflı olarak bozulabileceği kuşkusuzdur. Ancak 10 yıllık süre geçtikten sonra tapu dışı satım geçerlik kazanacağından tek taraflı bir işlemle bozulamaz. Zira kanunda 10 yıllık süre geçtikten sonra bu satıma değer verilerek zilyet adına taşınmazın tespiti öngörülmüştür. Bir başka anlatımla, zilyet yararına kazanılmış hak doğmuştur. Zilyet adına tespit ve tescil için kayıt maliki veya mirasçılarının muvafakati gerekli değildir. Kayıt sahibi satıcının 10 yıllık süre geçtikten sonrada sözleşmeyi tespit tarihine kadar tek taraflı olarak bozması halinde bu kuralın işlemesi olanaksız hale gelir.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b ve Medeni Kanunun Hüsnüniyete ilişkin hükümleri karşısında kural olarak tapusuz satım geçersiz olduğuna göre kanunda süre öngörülmüş olmasının nedeni açıklanamaz. Zira geçersiz olan sözleşmenin de bozulmasından söz edilemez. Kayıt maliki tarafından tespit tarihine kadar sözleşme tek taraflı olarak bozulabilecek ise 10 yıllık süreye ne gerek vardır. Aksinin kabulü halinde taşınmaz mal fiyatlarının zaman içinde aşırı yükselmesi nedeni ile hiçbir kayıt maliki sözleşmeyle kendisini bağlı saymaz. Bir başka anlatımla alıcı zilyet, satıcı kayıt malikinin insafına terkedilmiş olur.
Kadastro Kanunu'nun 13/B-a maddesinde kayıt sahibi veya mirasçılarının muvafakatları zorunlu olduğu halde tapu dışı temlike ilişkin 13/B-b maddesinde muvafakata gerek bulunmamaktadır. 10 yıllık süre geçtikten sonra kayıt malikinin tek taraflı olarak satımı bozması halinde onun onayı gerekli hale gelecektir. Böyle bir sonuç kanun koyucunun amacına ve varmak istediği hedefe aykırı düşer. Ayrıca, B-a bendinde onay aradığına göre B-b bendinin düzenlenmesi gereksiz olurdu.
6.6.1997 tarih 1994/5 esas ve 1997/2 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ile tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin Kadastro Kanunu'nun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir.
2797 Sayılı Yargıtay Kanunu'nun 45/5 maddesinde İçtihadı Birleştirme Kararlarının bağlayıcı olduğu belirtilmiş, son fıkrasında ise "İçtihadı Birleştirme Kurulları, genel kurulların veya dairelerin kararlarındaki gerekçe ve görüşlere bağlı olmaksızın sorunu başka bir görüşle karara bağlayabileceği" hükmüne yer verilmiştir.
İçtihadı Birleştirme kararları konularıyla sınırlı, gerekçeleri ile açıklayıcı, aydınlatıcı, yol gösterici, sonuçlarıyla bağlayıcı soyut kararlardır.
İçtihadı Birleştirme Kararlarının gerekçesi ile sonuç bölümü bir bütündür. Bu nedenle sonuç bölümü kararın gerekçelerinden soyutlanamaz. İçtihadı Birleştirme Kararları uygulanırken ve yorumlanırken gerekçeden yararlanılması zorunludur. Ayrı metinler halinde düzenlendiği halde kanunların yorumlanması sırasında gerekçelerinden yararlanıldığı, kanun koyucunun amacına uygun olarak yorum ve uygulama yapıldığı hukukun bilinen bir gerçeğidir. Aynı metin içinde düzenlenen ve birbirinin ayrılmaz parçası olan İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinden yararlanılmaması düşünülemez.
İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçe kısmındaki VIII. bölümü "Tapu Dışı Sözleşmelerin Bozulması" başlığını taşımaktadır.
Bu bölümde tapu dışı sözleşmelerin bozulabileceği haller açıklanarak "... Kadastro Kanunu'nun bölgede yürürlüğe girmesiyle, kanunun yürürlüğünden önce yapılan ve varlığını koruyan sözleşmeler 10 yıllık süre geçmiş olmak kaydıyla geçerlilik ve bağlayıcılık kazanırlar. Daha sonra bu sözleşmelerden tek taraflı olarak dönülemez. Yine, kanunun yürürlüğünden sonra yapılan tapu dışı sözleşmelerde 10 yıllık süre geçmiş ise geçerlilik kazanır ve tek taraflı irade beyanıyla ortadan kaldırılamazlar." ... şeklinde gerekçeyle 10 yıllık süre geçtikten sonra tapu dışı sözleşmeleri tek taraflı olarak ortadan kaldırılamayacağı açıkça vurgulanmıştır. Gerekçeyle kararın sonuç bölümü birbirini tamamlamaktadır. Büyük Genel Kurulun çoğunluk görüşünün Yargıtay Kanunu'nun 45/son maddesi uyarınca gerekçeye yansıtıldığı anlaşılmaktadır.
Kadastro, taşınmaz malların tespit günündeki geometrik ve hukuki durumunun belirlenmesidir. İçtihadı Birleştirmede zilyetleri korumak ve eylemli duruma değer vermek amacıyla 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması öngörülmüştür. İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde tapu dışı satımdan tespit tarihine kadar dönülebileceğine ilişkin hiçbir hüküm bulunmamaktadır. İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesi ve sonuç bölümü birbirini doğrulamaktadır. Kararın gerekçesi yok sayılarak tespit tarihine kadar satımdan dönülebileceğini kabul İçtihadı Birleştirme Kararının amacına aykırı düştüğü gibi gerek Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesini ve gerekse İçtihadı Birleştirme Kararını uygulanamaz hale getirir.
Somut olayda taraflar kardeş olup, zilyetlik ve tapu dışı satım olgusunun bilinmemesi ve öğrenilmemiş olması mümkün değildir. Türk Kanunu Medenisi'nin 932 ve Türk Medeni Kanunu'nun 1024 maddeleri uyarınca bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler bu tescile dayanamazlar. T.M.K.'nun 3/2. maddesi gereğince durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesi uyarınca davalı taraf yararına tapu dışı satım geçerli hale geldikten sonra davacı 7.9.1983 tarihinde tapu ile taşınmazı satın almıştır. Bu durumda iki geçerli satıştan önceki satışa değer verilmesi gerekir. Davacı tapu dışı satışı bilmesi gereken kişi olduğundan T.K.M. 931 ve T.M.K.'nun 1023 maddesi hükümlerinden yararlanamaz ve tapu ile yapılan satış gerçekleşen tapu dışı satımı bozamaz.
Bu nedenle usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.
SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan gerekçelerle ( ONANMASINA ), oyçokluğu ile karar verildi.