Bakanlık sitesindeki bilgilendirme yol gösterebilir diye düşünüyorum:

Alıntı: TÜRK LİRASINA DÖNÜŞTÜRÜLEN GAYRİMENKUL KİRALAMA SÖZLEŞMELERİNDE UYGULANACAK KİRA ARTIŞI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR [(2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No:2018-32/52)Kapsamında] 1.32/34 sayılı Tebliğ’in 8 inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrası hangi sözleşmeler için uygulanmaktadır? Söz konusu fıkrahükmü 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı yürürlüğe girdiğinde; -Döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak mevcut olan, -Anılan Tebliğ hükümleri uyarınca istisna tanınmayan ve -Türk Parasına çevrilirken taraflar arasında mutabakata varılamayan sözleşmelerdeki döviz cinsinden veya dövize endeksli bedellerin dönüştürülmesi ile -Bu fıkra uyarınca Türk Parasına çevrilen konut ve çatılı iş yeri kiralarında 2 yıl süreyle gerçekleştirilecek artışlar için uygulanmaktadır. 2.Bedeli daha önce döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenmişken kambiyo mevzuatında yapılan düzenlemeler sonrasında Türk parasına çevrilen gayrimenkul kiralama sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde kira artışıTürk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’a ilişkin 2018-32/52 sayılı Tebliğ hükümleri ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesi hükümlerinden hangisine göre belirlenecektir? 85 sayılı Kararın yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde 32/34 sayılıTebliğ’le istisna tanınanlar haricindeki konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmış bedellerin taraflarca Türk parası olarak belirlenmiş olması gerekmektedir. Ancak, döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmış bedeller Türk parasına çevrilirken taraflarca mutabakata varılamazsa kira bedelinin Türk parası olarak hesaplanmasında 2008-32/34 sayılı Tebliğ hükümlerine uyulması gerekmektedir. Ayrıca, Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren kira bedelinin nasıl artırılacağına ilişkin hesaplamaların da 32 sayılı Karara ilişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğin 8 inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrasının ikinci paragrafı uyarınca yapılması gerekmektedir. Diğer taraftan, anılan Tebliğin 8 inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrasının ikinci paragrafı uyarınca hesaplanacak kira artışının;6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesinde belirtilen değişim oranından yüksek olması halinde Kanunda yer alan hükme uygun olarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranının esas alınması gerektiği değerlendirilmektedir. Diğer bir ifadeyle; Tebliğ ile belirlenen iki yıllık süre içerisinde, Tebliğ’de belirtilen hesaplama yöntemiyle belirlenen artış ile Kanunda belirtilen hesaplama yöntemiyle belirlenen artış oranlarından hangisi daha düşük ise kira artış oranı olarak o oranın dikkate alınması gerekmektedir. İki yıllık süre tamamlandıktan sonra taraflar genel hükümlere tabi olacaklar ve Borçlar Kanunu 344 üncü maddedeki sınırlamalarla bağlı olacaklardır. 3.Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’a ilişkin 2018-32/34sayılıTebliğ uyarınca Tebliğ’in 8 inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrası uyarınca Türk Parasına çevrilen konut ve çatılı iş yeri kiralama sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde kira artışı nasıl hesaplanacaktır? Bakanlığımız internet sitesinde yayımlanan Sıkça Sorulan Sorular bölümünde2008-32/34 sayılı Tebliğin 8 inci maddesinin yirmi sekizinci fıkrasının ikinci paragrafı uyarınca yapılacak hesaplamalara ilişkin bir örnek bulunmaktadır.Kira sözleşmelerinin ilgili madde hükmüne göre artırılmasında [(𝑇Ü𝐹𝐸𝐶𝑎𝑟𝑖𝐴𝑦 / 𝑇Ü𝐹𝐸𝐵𝑎ş𝑙𝑎𝑛𝑔𝚤ç𝐴𝑦𝚤)−1]formülünün kullanılması gerekmektedir. 4.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında yer alan “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 incimaddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmü nasıl yorumlanmalıdır? Söz konusu hükmün yanlış yorumlandığı görülmektedir. İstisna tanınmayan ve taraflarca mutabakatla veya anılan Tebliğ’in 8 inci maddesiuyarınca Türk Parasına çevrilen sözleşmelerin artık Türk Parası cinsinden olmaları hasebiyle söz konusu maddeyle bir irtibatları bulunmamaktadır. Bu hüküm uygulanırken2008-32/34 sayılı Tebliğin 8 inci maddesinin üçüncü ve on altıncı fıkralarında gayrimenkul kiralama sözleşmelerine getirilen istisnalar göz önüne alınmalıdır. TBK’nın 344 üncü maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca 2008-32/34 sayılı Tebliğin 8 incimaddesi ile istisna tanınan sözleşmelerde kira yabancı para cinsinden belirlenebileceği içinbu sözleşmelerde tarafların beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapamayacakları değerlendirilmektedir. 5.Tebliğ’de yer alan 2 yıllık süre bittikten sonra kira bedelleri tekrar yabancı para cinsinden düzenlenebilecek midir? 32 sayılı Karar’ın 4 üncü maddesinin (g) bendi uyarınca gayrimenkul kira sözleşmelerine ilişkin bedellerin mezkur Tebliğ’de belirtilen istisnalar dışında döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemeyeceği kesin olarak belirtilmiş olup,anılan Tebliğ hükümleri uyarınca Türk Parasına çevrilen sözleşmelerdeki bedelleriniki yıllık süre sonunda da döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmeleri mümkün bulunmamaktadır. 6.Tebliğ’de yer alan 2 yıllık süre bittikten sonra kira bedel artışları nasıl yapılacaktır? Anılan Tebliğ tarafların mutabakata varamadığı sözleşmelerde yer alan tutarların Türk Parasına çevrilmesini ve konut ve çatılı iş yer ikiralama sözleşmelerinde 2 yıllık geçiş dönemi artışlarını düzenlemektedir. İstisna kapsamında olmayan taraflar için 2008-32/34 sayılı Tebliğ’de 2 yıldan sonra artışın nasıl yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.Bu sebeple, iki yıllık süre tamamlandıktan sonra taraflar genel hükümlere tabi olacaklar ve Borçlar Kanunu 344 üncü maddedeki sınırlamalarla bağlı olacaklardır.

Öte yandan yukarıda da belirttiğim gibi sizin sıkıntınızın kira bedeli değil, sözleşmenin 10 yıllık süresinin dolmuş olmasından kaynaklandığını düşünüyorum. Sözleşmenin on yılı dolduğu için kiralayanın zaten sebepsiz tahliye hakkı var. O nedenle kira bedelinin nasıl artacağı konusunda pazarlığın bir anlamı kalmıyor. Kiralayanın kira konusundaki talebini karşılamazsanız, zaten tahliye edecektir ve bu da hukuka uygun olacaktır.

Burada sizin yapmanız gerekenin karşı tarafın tahliye ederek, yeniden burayı rayiç değerde kiralamaya hakkı olduğunu dikkate alarak "rayiç değere yakın" bir miktar üzerinden yeni kira sözleşmesi yapmayı teklif etmek olduğunu düşünüyorum (ve tabii ki TL ile). Bu şekilde hem on yıllık süre sıfırlanacak, hem rakam ve önümüzdeki 5 yıl boyuncaki artışlar sabitlenecektir. Bunu yapmayıp, her sene bir rakam pazarlığı yapmaya devam ettiğiniz sürece, kiralayan tahliye kozunu kullanarak her sene sizden istediği kirayı almaya devam edebilir.

Bu arada o sizi tahliye ederse, sizin de kararnamaye aykırı şekilde TL'ye dönmemiş ve bu nedenle fazla ödenmiş kira bedelleriyle ilgili sebepsiz zenginleşmeye ilişkin dava haklarınızı değerlendirmenizi önerebilirim. Tabii böyle bir davaya gittiğinizde kararnamaye aykırı davrandığınız için hem kiralayanın, hem de kiracının Kabahatlar kanununa göre 10.500 TL ile 87.500 TL arasında idari para cezası ile karşı karşıya kabalabileceğini de hatırda tutmak gerek.