KİRA ARTIŞLARINDA YENİ DÜZENLEME Av. İzzet DOĞAN

Milyonlarca konut kiracının beklediği kira bedelinin yeniden belirlenmesi için Borçlar Kanunun da yapılması gereken değişiklik nihayet gerçekleşti.
“7161 Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” un 56’ıncı maddesi ile Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin artırılması ile ilgili 344. Maddesi değiştirilerek kira bedelinin üst sınırının belirlenmesinde üretici fiyat endeksi yerine “tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim” oranının kullanılacağı düzenlemesi yapıldı ve bu yeni düzenleme yürürlüğe girdi.
Kira artışlarında üst sınırın döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere bağlı olan ayrıca ithal girdi fiyatlarına duyarlığı yüksek üretici fiyatları yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenmesi ebetteki az gelirli kiracılar için sevindirici olmuştur. Özellikle yıllık gelirleri TÜFE’ye göre artan işçiler ve memurların ve diğer kiracıların kiraların enflasyon ve kurların çok arttığı yıllarda kiralarını Yİ-ÜFE’ye göre belirlenmesi kiracıyı dayanılmaz şekilde mağdur ediyordu. Örnek verirsek Yİ-ÜFE’ göre Ocak 2018 kira artış oranı: Yüzde 15,82 iken sonraki aylarda da bu oran düzenli olarak artmış ve Ağustos 2018 kira artış oranı: Yüzde 17,41 Eylül 2018 kira artış oranı; Yüzde 18,78 Aralık 2018 de yüzde 27,01 re ulaşmıştır.
Bu durum karşısında Yeni Ekonomi programınım “Enflasyon bölümünün ‘Politika ve Tedbirler’ başlığı altında “Kira artış oranına dair üst sınır, döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere duyarlılığı yüksek olan üretici fiyatları yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenecektir” maddesinin yer alması öngörülmüş ve bu öngörü konutlar için şimdi gerçekleştirilmiştir.
Burada bir hususa daha dikkat çekmek istiyorum. Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi önceki düzenlemesinde kira bedelinin üst sınırının her yıl “üretici fiyat endeksi” ne göre artırılacağını üfenin birden fazla (tüfeninde vardır) belirlenme yöntemlerinden hangisinin hesap için esas alınacağını belirtmemiştir ve bu konuda kanunda bir boşluk oluşmuştur. Yani bu oranlar:
Bir önceki yılın aralık ayına göre artış oranı (ÜFE’de Ekim 2018 de yüzde 40,22)
Bir önceki aya göre değişim (ÜFE’de Ekim 2018 de yüzde 0,91)
Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim (ÜFE’de Ekim 2018 de yüzde 45,01)
On iki aylık ortalamalara göre (ÜFE’de Ekim 2018 de yüzde 23,73) hesaplanıyor.13 Ekim 2018 günü Tüketici Başvuru Merkezi Hukuk Komisyonu Başkanı sıfatı ile basına yaptığımız açıklamada yasadaki bu boşluğun giderilmesi gerektiğinin altını çizmiş ve yeni yasal düzenlemede enflasyon hesaplama yöntemlerinden 12 aylık ortalamaların yasada yer almasını isteminde bulunmuştuk. Şimdi yasal düzenlemenin bu isteme uygun olması bizi mutlu etmiş ve yasadaki boşluk yargı uygulamasında kabul edilen “on iki aylık” hesaplama yöntemi kiracı lehine oran olarak yasada yer almıştır.
Son olarak bir kıyaslama yaparsak: Yasada değişiklik olmasaydı Ocak 2019 da kira artışı üst sınırı TÜİK tarafından açıklanan ÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre yüzde 27,01 olacaktı. Ancak yasada yapılan değişikliğe göre şimdi TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre yüzde 16.33 oranı uygulanacaktır.