Bu kararlar işinize yarar umarım.
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 6
Esas No.
2007/1899
Karar No.
2007/3797
Tarihi
03.04.2007
818-BORÇLAR KANUNU/262
FESHİ İHBAR NEDENİYLE TAHLİYE
KIYI KENAR ÇALIŞMASI
KİRA SÖZLEŞMESİ
KUMSAL OLARAK TESPİT DIŞI BIRAKMA
ARSALARIN BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİNE TABİ OLDUĞU
ÖZET
DATÇA SULH HUKUK MAHKEMESİNİN 10.02.2005 TARİH VE 2004/1997 ESAS, 2005/10 KARAR SAYILI KARARINDA DA TAŞINMAZIN ARSA NİTELİĞİNDE OLDUĞU BELİRLENMİŞ, ANCAK ARSALARIN BORÇLAR KANUNU'NUN 262. MADDESİ HÜKMÜNE GİRMEDİĞİNDEN BAHİSLE DAVA REDDEDİLMİŞ İSE DE, ARSALAR BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİNE TABİ OLUP, FESHİ İHBAR SÜRESİNİN 262. MADDESİ HÜKMÜNE GÖRE HESAPLANMASI GEREKECEĞİNDEN, MAHKEMECE VARILAN SONUÇ BU DAVAYI ETKİLEMEZ. YUKARIDAN BERİ AÇIKLANAN HUSUSLAR KARŞISINDA TAŞINMAZIN NİTELİĞİNİN ARSA OLDUĞUNUN KABULÜ ZORUNLUDUR. BU DURUMDA 06.05.1987 TARİHLİ VE BİR YIL SÜRELİ SÖZLEŞMEYE NAZARAN 14.02.2005 TARİHİNDE KEŞİDE OLAN VE 17.02.2005 TARİHİNDE TEBLİĞ OLAN İHTARNAME BORÇLAR KANUNU 262/2. MADDEDE ÖNGÖRÜLEN FESHİ İHBAR SÜRESİNİ KAPSADIĞINDAN, BAŞKA BİR NEDEN ARAMAYA GEREK OLMAKSIZIN DAVALININ KİRALANANDAN TAHLİYESİNE KARAR VERMEK GEREKİR.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, feshi ihbar nedenine dayalı tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, 12.05.2005 tarihli dava dilekçesi ile 06.05.1987 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak Borçlar Kanunu'nun 262. maddesi gere­ğince davalının taşınmazdan tahliyesini talep etmiş, davalı ise taşınmazın Borçlar Kanunu'na tabi olmayıp 6570 sayılı Yasa'ya tabi olduğunu, davanın süresinde olmadığını ve davacının dava hakkı bulunmadığını savunarak reddini istemiştir.
Davada dayanılan 06.05.1987 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Söz­leşmede 100 m2 büyüklüğündeki arsa, çay bahçesi olarak kiraya verilmiştir. Daha sonra yörede yapılan kıyı-kenar çalışması sonucu oluşan ve kesinleşen kıyı-kenar çizgisi nedeniyle, Hazine tarafından davalı Belediye aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasında Datça Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/20 Esas, 2006/42 Karar sayılı kararıyla dava konusu kiralanan yeri de kapsayan 179 ada 2 parsel nolu taşınmazın tapu kaydı kıyı-kenar çizgisinde kaldığından bahisle iptal edilerek, kumsal olarak tescil harici bırakılmasına karar verilmiş ve hüküm kesinleşmiştir. Böylece taşınmazın niteliği hükmen belirlenmiştir. Taşınmazın niteliğinin bu şekilde belirlenmesi, 06.05.1987 tarihli sözleşmenin sona ermesini gerektirmez. Nitekim davalı kiracı, bu sözleşmeye dayanarak belediye tarafından dava dışı şahsa ihale sonucu yapılan idari tasarrufa karşı, idari yargıya başvurarak işlemin iptalini istemiş, Muğla İdare Mahkemesi de işlemin iptaline karar vermiş ve bu karar kesinleşmiştir. Bu kararla da 06.05.1987 tarihli sözleşmeye değer verilmesi gerektiği hükmen saptanmıştır. O halde, 06.05.1987 tarihli sözleşmenin geçerliliğini koruduğunun kabulü gerekir.
Uyuşmazlığın 6570 sayılı Yasa hükümlerine mi, yoksa Borçlar Kanunu'na göre mi çözümleneceği hususuna gelince; bunun için öncelikle kiralananın niteliğinin belirlenmesi gerekmektedir. Taraflar arasında 06.05.1987 tarihli kira sözleşmesinde, taşınmazın niteliği arsa, çay bahçesi> olarak belir­lenmiştir. Sonradan bu taşınmazın üzerine büfe yapılması, bu taşınmazın niteliğini değiştirmez. Nitekim Datça Sulh Hukuk Mahkemesinin 10.02.2005 tarih ve 2004/1997 Esas, 2005/10 Karar sayılı kararında da taşınmazın arsa niteliğinde olduğu belirlenmiş, ancak arsaların Borçlar Kanunu'nun 262. maddesi hükmüne girmediğinden bahisle dava reddedilmiş ise de, arsalar Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olup, feshi ihbar süresinin 262. maddesi hükmüne göre hesaplanması gerekeceğinden, mahkemece varılan sonuç bu davayı etkilemez. Yukarıdan beri açıklanan hususlar karşısında taşınmazın niteliğinin arsa olduğunun kabulü zorunludur. Bu durumda 06.05.1987 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmeye nazaran 14.02.2005 tarihinde keşide olan ve 17.02.2005 tarihinde tebliğ olan ihtarname Borçlar Kanunu 262/2. maddede öngörülen feshi ihbar süresini kapsadığından, başka bir neden aramaya gerek olmaksızın davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK’nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.04.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 6
Esas No.
2006/787
Karar No.
2006/2760
Tarihi
20.03.2006
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/7.E
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
KİRALANANIN NİTELİĞİ
ÖZET
SÖZLEŞMEDE ARSA OLARAK KİRALANAN YERE SONRADAN KİRACI TARAFINDAN BİNA YAPILMIŞ OLMASI, KİRALANANIN SÖZLEŞMEYLE KARARLAŞTIRILAN NİTELİĞİNİ ETKİLEMEZ VE 6570 SAYILI YASANIN UYGULANMASINI GEREKTİRMEZ
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak işin niteliğine göre duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş olup hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
6570 sayılı Yasanın 7/e maddesi hükmüyle bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet veren kiracı hakkında tahliye davası açılabileceği düzenlenmiştir. Ancak sözü edilen yasa hükmünün uygulanabilmesi için kiralananın 6570 sayılı Yasa kapsamında kalması başka bir anlatımla taşınmazın belediye hudutları dahilinde olması ve musakkaf (üstü örtülü) nitelikte bulunması zorunludur. Borçlar Kanununun kapsamına giren yerler hakkında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamaz. Başlangıçta arsa olarak kiraya verilen taşınmaza kiracının sonradan bina yapması kiralananın sözleşmeyle kararlaştırılan niteliğim değiştirmez.
Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan davacının sunduğu 01.01.2003 başlangıç tarihli sözleşme ile davalının ibraz ettiği 01.01.2001 tarihli sözleşme konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her iki sözleşmede de kiralananın şimdiki durumu "arsa" olarak belirtilmiştir. Kiracı tarafından sonradan sözleşmeye konu arsa üzerine bina yapılmış olması kiralananın sözleşmeyle kararlaştırılan niteliğini değiştirmez. Bu nedenle Borçlar Kanununa tabi kiralanan hakkında 6570 sayılı Yasanın 7/e maddesi hükmü uyarınca iki haklı ihtar nedenine dayanılarak tahliye davası açılamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.03.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 12
Esas No.
1973/12075
Karar No.
1973/11912
Tarihi
31.12.1973
2004-İCRA VE İFLAS KANUNU ( İİK )/272
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/1
2004-İCRA VE İFLAS KANUNU ( İİK )/275
TAHLİYE EMRİ
TAHLİYE TAAHHÜDÜ
KİRA HÜKÜMLERİ
KİRA KANUNU KAPSAMINA GİRMEYEN TAŞINMAZLAR
ÖZET
KİRA SÖZLEŞMESİ 1.5.1963 GÜNÜNDEN BAŞLAYARAK, ON YIL İÇİN YAPILMIŞ OLUP, SÜRE, 1.5.1973 GÜNÜ BİTMİŞTİR. KİRALANAN YER ARSADIR; YAZLIK SİNEMA OLARAK KULLANILACAKTIR. EGEMEN NİTELİĞİ, ÜZERİ ÖRTÜLÜ OLMAYAN ( GAYRİ MUSAKKAF ) YER OLUŞUDUR. KİRACININ SONRADAN YAPTIĞI TESİSLER, BU NİTELİĞİ DEĞİŞTİRMEZ. KİRA SÜRESİNİN BİTİMİNDEN BİR AY İÇİNDE TAKİP TALEBİNDE BULUNULMUŞ OLDUĞUNDAN VE SÖZLEŞME 6570 SAYILI KİRA YASASI KAPSAMI DIŞINDA KALDIĞINDAN, TEMYİZ İTİRAZLARI YERİNDE DEĞİLDİR.
DAVA : Alacaklı Hazinei Maliye ile borçlu O.E.'e müteallik olmak üzere ( KADIKÖY) İcra işleri tetkik merciinden verilen 13.9.1973 tarih ve 31/61 sayılı kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 6.12.1973 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Kira akti, 1.5.1963 gününden itibaren 10 yıl için yapılmış olup müddet 1.5.1973 gününde bitmiştir. Mecur arsadan ibarettir. Yazlık sinema olarak kullanılacaktır. Galip - vasfı ( Gayri Müsakkaf) olup müstecirin sonradan yaptığı tesisler bu vasfı değiştirmez.
SONUÇ : Kira müddetinin bitiminden bir ay içinde takip talebinde bulunulmuş, akit 6570 sayılı kira kanunu kapsamı dışında kalmış olduğundan temyiz itirazları varit değildir. Mercii kararının İİK.nun 366 ve HMUK.'nun 438 nci maddeleri uyarınca ONANMASINA, 15 lira orama harcının temyiz edenden alınmasına, peşin harcın mahsubuna, bakiye kalmadığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına 31.12.1973 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 6
Esas No.
1990/10743
Karar No.
1990/11879
Tarihi
08.10.1990
818-BORÇLAR KANUNU/19
ADABA AYKIRI SÖZLEŞMELER
SÖZLEŞME
YORUMU-KONUSU-DANIŞIKLIK
KİRA AKTİNİN FESHİ
ARSANIN KİRALANMASI
FESHİ İHBAR SÜRESİ
SÖZLEŞMEDE FESHİ İHBAR SÜRESİ ÖNGÖRÜLMÜŞ OLMASI
ÖZET
KİRA AKİTLERİ, KARŞILIKLI BORÇ DOĞURAN BİR ÖZEL HUKUK ANLAŞMASIDIR. GEREK OLUŞTURULMASI, GEREKSE FESHİ BK. 19. MADDE ÇERÇEVESİNDE AKİT SERBESTİSİ İLKESİNE TABİDİR. ANCAK, BELEDİYE HUDUTLARI DAHİLİNDE MUSAKKAF ( ÇATILI, ÖRTÜLÜ ) TAŞINMAZLARLA İLGİLİ KİRA AKİTLERİNİN ÖZELLİKLE FESİH VE TAHLİYESİ 6570 SAYILI YASA İLE ÖZEL HÜKÜMLERE TABİ KILINMIŞTIR. DAVA KONUSU TAŞINMAZ, ÜCRET KARŞILIĞI DAVALININ KULLANIMINA TERKEDİLİRKEN ARSA NİTELİĞİ TAŞIDIĞINA GÖRE, UYUŞMAZLIKTA 6570 SAYILI YASANIN HİÇBİR ŞEKİLDE UYGULAMA OLANAĞI YOKTUR. UYUŞMAZLIĞIN, TAMAMEN BK.NUN KİRA AKDİNİ DÜZENLEYEN HÜKÜMLERİ İLE DİĞER AKİT SERBESTİSİ HÜKÜMLERİNE GÖRE ÇÖZÜMLENMESİ GEREKİR.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla; dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, feshi ihbar sebebiyle tahliye isteminden ibaret olup mahkeme, davayı reddetmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı idare, 1.1.1988 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli akitle arsa olarak kiraladığı taşınmazı Polis Karakolu ve Lojman inşa edilmek üzere tahsis edildiğinden bahisle 23.6.1989 tarihli bildirime dayanarak 20.11.1989 tarihinde açtığı işbu dava ile tahliyesini istemiştir.
Davalı; davayı kabul etmemiş, mahkeme de davacının tek taraflı iptal ve fesih yetkisi olmadığından davayı reddetmiştir.
Öncelikle şu hususun belirtilmesi gerekir ki; kira akitleri karşılıklı borç doğuran bir özel hukuk anlaşmasıdır. Gerek oluşturulması, gerekse feshi BK. 19. madde çerçevesinde akit serbestisi ilkesine tabidir. Ancak, belediye hudutları dahilinde musakkaf ( çatılı, örtülü ) taşınmazlarla ilgili kira akitlerinin özellikle fesih ve tahliyesi 6570 sayılı Yasa ile özel hükme tabi kılınmıştır. Dava konusu taşınmaz ücret karşılığı davalının kullanıma terkedilirken arsa niteliği taşıdığına göre uyuşmazlıkta 6570 sayılı Yasanın hiç bir şekilde uygulama olanağı yoktur. Uyuşmazlığın, tamamen BK.nun kira akdini düzenleyen hükümleri ile diğer akit serbestisi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Bu hükümlere göre de normal şekilde tek taraflı irade ile feshi ihbar yolu ile feshedilebileceği gibi sözleşmede özel fesih şartları varsa o şartlara uyulmak koşulu ile feshi mümkündür.
Taraflar arasında yapılan sözleşmede, kira ilişkisinin 1.1.1988'de başlayıp 3 yıl süreceği kararlaştırılmış olmakla birlikte bu sözleşmenin özel 14. maddesinde kira müddetinin sonunda veya süresi içinde 15 gün önceden haber verilmek suretiyle akdin feshedileceği kabul edilmiştir. Sözleşmede bu husus sözleşme süresinden önce kiralayan tarafından iptal edildikten sonra 15 gün içinde tahliye edileceği şeklinde ifade edilmiştir. Davalıya da 23.6.1989 tarihinde Kaymakamlık yazısı 15 günden çok evvel tebliğ edilmek suretiyle sözleşmedeki bu feshi ihbar şartı yerine getirildiğine göre davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 8.10.1990 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.