Muacceliyet: Borcun yerine getirilme zaman ve şartlarının doğmasıdır.(Hukuk Sözlüğü-Esat Şener)

Tespitler:

1- Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı bulunmaktadır.
2- Kiracı bir kısım kiraları ödemediği için icra takibi yapılmış, akabinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmıştır. Tahliye yönünde karar verilmişse de karar henüz kesinleşmemiştir. Dolayısıyla dava derdesttir.
3- Dava sürerken kiracı bir kısım kiraları da ödememiştir. Kiralayan hem bu aylıkları hem de muacceliyet şartı gereği, dönem sonuna kadar olanları icra takibine konu etmek istemektedir.

Foruma Eklenen Bazı Mesajların Ana Başlıkları:

1- Kiralayan ilk icra takibi ile akdin feshi yönünde irade beyanında bulunduğundan bakiye kirayı isteyemez/istememelidir. Çünkü akdi kendisi feshetmek istemiştir.
2- Durum, süresinden önce mecuru boşaltan kiracının durumu gibidir. O nedenle, kiralayan boş kalan ayların kirasını istemelidir.

Cevaplarım:

1- Özellikle 6570 S.K.na tabi yerlerde, kiralayanın tek taraflı olarak akdi fesih beyanının önemi yoktur. Öyle olsaydı, dava açmaya da gerek olmayacaktı. Fesih ihbarı, dava şartıdır. Aktin feshini istemeden tahliye istenemez.

2- Somut olayda, tahliye kararı verilmiş, karar kesinleşmemiştir. Kiracı, teminat yatırıp tehir-i icra kararı getirdikten sonra, (karar kesinleşmeden)kiralayan cebri icra yoluyla kiracıyı çıkaramayacaktır. Karar verilir verilmez, (Hatta fesih iradesi kiracıya ulaşır ulaşmaz diyenler de var) akdin feshedileceğini savunanlar, kiracı kararı temyiz edip yukarıdaki merasimi de izledikten sonra ve halen mecurda oturuyorsa ve halen hiç kira ödemiyorsa, (Muacceliyet şartını bir kenara bırakalım.) geçmiş kira aylıklarını nasıl tahsil edecek? Atdin feshedildiğini, ona dayanılmayacağını iddia ediyorsak, kiralayana hangi yol önerilmektedir? Kiracıyı fuzuli şagil olarak kabul edip, işgal tazminatı mı isteyeceklerdir. Bu sorunun cevabı HAYIRSA, sözleşme ayaktadır. Hükümleri uygulanacaktır.

3- Durum süresinden önce mecuru boşaltan kiracı gibi değildir. Orada muaccel olmuş bir borç yoktur(Muacceliyet sözleşmesi yoksa). “Muacceliyet: Borcun yerine getirilme zaman ve şartlarının doğmasıdır” Her ay işleyecek kira paraları vadesi geldiğince, istenecektir. Bu arada kiralayan da mecuru kiralamak için gayret gösterecektir. (Bu husus da tartışmaya açık bir husustur)

Ancak somut olayda gözardı edilen bir husus var ve neden gözardı edildiğini anlayamadım. Kiracı mecuru boşaltmamış ki, halen oturmaktadır. Kararı da temyiz ettiyse, hangi ölçüte göre sadece “boş kalan aylardan “sorumlu tutulacaktır. Yargıtay’a giden dosyanın 1 yıldan önce dönmeyeceğini hepimiz bilmekteyiz. Bu arada zaten kira dönemi bitecektir.

Bu nedenle kiralayan muacceliyet şartına göre, dönem sonuna kadar işleyecek kiraları isteyebilir. Borç ödenirse; kiracı kararı temyiz etmez de mecuru hemen boşaltırsa dava yoluyla iade alabileceği rakamı talep edecektir. Ortada hakkaniyete, M.K.2 inci maddeye ve usul ekonomisine aykırı bir durum yoktur. Kirasını ödemediği için tahliye davası açılan, mecuru halen boşaltmayıp; üstüne işleyen kira paralarını da ödemeyen kiracıyı korumak kanunkoyucunun işi olamaz.

4- Fazla üzerinde durulmayan (Saim Bey durmuştu, ben de cevap vermiştim) bir husus ise, “muacceliyet şartı” bölünerek kullanılabilir miydi? Ben kiracının ilk temerrüde düştüğü kira aylığında, kiralayan tarafından muacceliyet şartının kullanılmamasının “hoşgörü” olarak nitelenmesini, vazgeçme olarak nitelenmemesi gerektiğini söylemiştim. Kısaca muacceliyet şartı kullanılmadan bir kısım kira aylıkları icra kanalıyla talep edildikten sonra, ödenmeyen diğer aylar için muacceliyet şartının kullanılabileceğini savunmuştum. Aşağıya ilgili Yargıtay kararını da aktarıyorum. Ancak Yargıtay’ın istikrar kazanan bir görüşü var. Muacceliyet şartını bölerek “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası” açılamaz.

Kiralayan icra takibi açarak veya dava açarak akdi feshetmiştir diyenlere bir sorum olacak. Müvekkilimizin kiracısı, hem kira parasını ödememiştir, hem de mecuru 3. kişiye devretmiştir. “Akde aykırılık” nedeniyle tahliye davası açtık. Muacceliyet şartına dayanarak “temerrüt nedeniyle tahliye davası” açtık ve kazandık. Diğer dava derdest…Siz hakim olsaydınız diğer dava hakkında “açılmamış sayılmasına” karar verir miydiniz?