|
|
|
|
|
|
müvekkil ile karşı taraf arasında şekle aykırılık nedeni ile geçersiz bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır.bu sözleşmenin bir maddesinde alıcı üç ayk burada kiracı sıfatı ile oturacak kira ödeyecek ondan sonraki ay ise taşınmaz tapuda kendisine teslim edilecek denmiştir.ancak zaten baştan beri (müvekkilin haberi yok) üzerinde yüklü hacizler olan taşınmaz müvekkile devredilememiştir.şimdi ise müvekkil aleyhine ödenmeyen kira parası var denerek takip açılmış takibe tarafımızdan itiraz edilmiş ,icra mahkemesinde tahliye itiraz kaldırılmadan tahliye istenildiğinden red edilmiştir.şimdi ise karşı taraf sulh hukukta yine itirazın kaldırılmasını dahi istemeden tahliye davası açmıştır.bu durumda cevap yazacağım ve karşı tarafa yol göstermiş olacağım burada artık
bence kira ilişkisi yok ya sizce .........
|
|
 |
|
 |
|
Yukarıda izah ettiğiniz hadisede sözleşme hükümlerini bir birinden müstakil olarak ele almak lazım gelir. yani genel itibari ile, baştan sona her hükmü kanuna, ahlaka aykırı olmayan, sadece bir kaç hükmü kanuna aykırı olan sözleşmenin sadece bu aykırı hükümleri geçersiz olacağını Borçlar Kanunu düzenlemiştir.
Yapılan sözleşme şekil yönünden taşınmaz vaadi sözleşmesi olma özelliğini kazanamamışsa da, yukarıda arz ettiğimiz ilke gereği kiraya ilşkin hükümleri mahfuz olarak kira sözleşmesi (üç aylık) olma niteliğini kazandığı muhakkaktır. Yani sizin elinizde aslında şu anda satış vaadi sözleşmesinden mücerret, üç ay süreli bir kira sözleşmesi olduğu ortada.
Öyleyse meseleye "belirli süreli kira sözleşmesinde tahliye" ciheti ile bakmak lazımdır.
Eğer ki taşınmaz 6570 sayılı Kira Kanunu kapsamındaki bir taşınmazsa, ki çok büyük ihtimal öyledir (Belediye sınırlarında, üstü kapalı bir yer) bu kanun sadece kira süresinin bitmesini akdin feshi va tahliyesi için kafi sebep olarak görmemektedir. Süresi bitmiş olmasına rağmen kiracı çıkmak istemez ise, kiraya veren sadece kira süresinin bittiği gerekçesi ile kira akdini sona erdirip tahliye talep edemeyecektir.
Ama kiracılık ilişkisi devam ederken de, kiracı yükümlülüklerini mecburen yerine getirecektir. Kira bedelini ödemek v.s. gibi. Yükümlülüklerini yerine getirmez ise sözleşme geçersizliği nedeniyle değil, fakat sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye edilebiri.
Netice : Somut hadisede, kiracı lehine satış vaadi sözleşmesinden mücerret ve müstakil, üç ay süreli bir kira sözleşmesi vardır. Bu kira sözleşmesi, sadece süre hitama erdi diye sona erdirilemez ve dolayısı ile tahliye talep edilemez. ilk üç ayın bitiminde kiracı kendi rızası ile çıkmaz ise, sözleşme bir yıl daha kendiliğinden yenilenmiş sayılacaktır. Sonra yine bir yıl, sonra yine bir yıl... (6570/11. m.) Ta ki 6570 sayılı kanunun 7. maddedesinde sayılan diğer fesih sebepleri gerçekleşene kadar.
Kiracının kiracılık sıfatı kazandığı ve sözleşmenin de üç aydan sonra her bir yıl için teceddüd edeceğinde şüphe yok. Ama bu süre zarfında kiracı da kiralarını günü gününe yatırmak zorundadır. Aleyhine kira bedellerinin tahsiline yönelik icra takibi başlatılmışsa ve miktara yönelik kiracının bir itirazı yok ise B.K 260. madde mucibince ödeme emrini tebellüğünden itibaren 30 gün içinde kira bedellerini dosyaya yatırmak zorundadır.
Sizin müvekkil kiracı, kendisine karşı kira bedelleri ödenmediği için icra takibi yapılmış ve itiraz etmiştir. Müvekkilinizin kiracı sıfatı ile o üç aylık süre için ve sonraki aylar için kira bedeli ödeyeceği muhakkaktır. Bu bedel de yapılan sözleşmede kararlaştırlmışsa ne ala, o bedeller ödenecektir. Fakat kararlaştırılmamışsa o taşınmazın kira rayiç bedelinin kiracı tarafından ödenmesi gerekir.
Eğer kiracı aleyhine yapılan takipte ödenmediği iddia edilen bedeller bu esaslara göre hesap edilmişse, takipteki ödeme emri ihtar yerine geçecektir. Ödeme emrinden itibaren 30 gün içinde bu bedelin dosyaya yatırılmaması tahliye sebebi olacaktır. Bunun İtirazın kaldırılması ya da kira tahliye davası yoluyla ileri sürülmesinin ehemmiyeti yoktur.
eğer ki kira bedeli konusunda bir açıklık varsa sözleşmede ya da rayiç bedel üzerinden bir hesaplama yapılıp kiracıya takip yapılmışsa itiraz haksız olacaktır. Dolayısı ile Sulh Hukukta yeni açılan dava her ne kadar itirrazın iptali davası olmasa da bu davada aranacak ihtar şartı anılan takipte gerçekleşmiş olacak. Mahkeme tahliyeye karar verecek.
Ama sözleşmede belirtilen miktara aykırı veya rayiç bedelin üzerinde bir bedel hesap edilerek bir takip yapılmışsa bu durumda itirazınız haklı olacağından, sulh Hukuk'taki davada "ihtar şartı" gerçekleşmediğinden kiraya verenin davası reddedilecektir.
saygılar.