T.C.
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi

Esas : 2003/3550
Karar : 2003/5635
Tarih : 03.07.2003

ÖZET : Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklık dışında üçüncü kişiye yapılan satış vaadi sözleşmeleri bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte, ifa olanağı ancak paylı mülkiyete geçildiği anda doğar.

(818 sayılı BK. m. 22, 213) (743 sayılı MK. m. 634) (4721 sayılı MK. m. 706)

KARAR METNİ :
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 30.7.2001 tarihinde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 10.5.2002 tarihli hükmün Yargıtay'ca tetkiki davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Yasasının 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Yasasının 213. maddesi ile önceki Medeni Yasasının 634. ve yürürlükteki Medeni Yasanın 706. ve Noterlik Yasasının 89. maddeleri hükümü uyarınca, noter önünde re´sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliğini resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava gününde yürürlükte bulunan 743 s. Medeni Yasanın 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu´nun 14.2.1996 tarih ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. s. kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıktan satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Yasanın 125. maddesi gereğince on senelik zaman aşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on senelik zaman aşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zaman aşımı savunması Medeni Yasanın 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Yasasının 81. maddesi hükümü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 s. imar Yasasının 18/son maddesi hükmüne aykırı biçimde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Yasasının 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Yasası 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içerisinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı, 204 ve 208 parsel s. taşınmazlardaki davalı payını 20.1.1987 günlü satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur. Davalı davanın zaman aşımı süresinde açılmadığını, taşınmazın kendi zilyetliğinde olduğunu savunmuş, mahkemece, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda pay satışına ait satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğu, 20 senelik kazandırıcı zaman aşımı süresinin de dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesi, noterde usulünce düzenlenmiş olup, sözleşmeye konu taşınmazlar kadastro tespiti sırasında davalının da her birinde 48/96 payının olduğu 204 ve 208 parsel numarası almış ve 1999 yılında da tapular kesinleşmiştir.

Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda, ortaklık dışında üçüncü kişiye yapılan satış vaadi sözleşmelerinin bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olduğu, ancak ifa olanağının paylı mülkiyete geçildiği anda doğacağı, yukarda açıklanmıştır. Bu ilke nazara alındığında, düzenlendiği anda sözleşmenin ifa olanağı yok ise de, kadastro tespiti sonrası tapu paylı mülkiyet biçiminde oluştuğundan, artık sözleşmenin geçersizliğinden söz etmek olanaklı değildir.

Açıklanan nedenlerle; davanın kabulü gerekirken, yazılı gerekçelerle red kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istem halinde yatırana geri verilmesine, 3.7.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.

Kaynak : YKD Şubat-2005 Sf : 226