Sayın Meslekdaşlarım,


Kiracısı tacir kiralayanı tüzel kişilik olan taraflar arasında 01.07.1987 senesinde başlayan belirli süreli kira ilişkisi mevcut. 01.07.1987 tarihinden günümüze kadar taraflar arasında 5 tane belirli süreli kira sözleşmesi imzalanmış.Taraflar arasında imzalanan son sözleşmenin tarihi 01.07.2004 ve üç(3) seneliğine akdedilmiş.

01.07.2004 tarihli sözleşmenin Kira Parası başlıklı bölümünde şöyle bir ifade mevcut " 3. yılın sonunda sözleşme süresi 1 yıl olarak değişecektir " deniliyor.

Sözleşme 2007 senesinden bu yana taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmaksızın devam ediyor.

Yeni Borçlar Kanunu çerçevesinde sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olup olmadığı ve sözleşmenin niteliğine göre kiraya veren tarafından ne zaman feshedilebileceği konusu büyük önem taşıyor.

Bildiğiniz gibi Türk Borçlar Kanunu'nun ;

327. maddesi " Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz sözleşmeye dönüşür" hükmünü ,

347. maddesi " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı , belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. " hükmünü ,

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi " Bu Kanunun 1. Maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmünü getirmektedir.

Siz değerli meslekdaşlarıma sormak istediğim ;

1) Taraflar arasında 01.07.2004 senesinde akdedilmiş sözleşmede yer alan " 3 yılın sonunda kira süresi 1 yıl olarak değişecektir " ifadesini 327. madde çerçevesinde değerlendirdiğimiz zaman kira sözleşmesinin niteliği nedir ? ( belirli süreli mi ? , belirsiz süreli mi ? )

2) 6101 sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi lafzı münhasıran belirli süreli sözleşmelerin sona ermesine ilişkin mi düzenleme getirmektedir ? Yoksa belirli süreli belirsiz süreli ayırımı yapılmadan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlüğünden önce imzalanan kira sözleşmelerinde 10 senelik uzama süresinin dolup dolmadığına göre uygulanacakmıdır ?

3) Somut durumda kiralayan müvekkilin kira kontratını yukarıda ki hükümler çerçevesinde ne zaman feshedebilir ?

Değerli katkılarınız için şimdiden teşekkür ederim