Alıntı: Alıntı: elif dinler kıra tespıt davası ıle kıra arttımı ıle ılgılı acılacak dava aynı mıdır yoksa farklı davalar mıdır.. Peki kira tespit davası ıle kıra arttırım davası aynı ise, kıra parasının yenı koşullara gore uyarlanma davası faklı, öyle mı oluyor?

Öncelikle kavramları ve yasal dayanaklarını irdelemek gerekir. Ne B.K. da ne de 6570 S.Y.da kira tespit, kira artırımı veya uyarlama davası kavram olarak geçmemektedir.

B.K.'na tabi kira sözleşmelerinde feshi ihbar sürelerinde fesih imkanı olduğundan kira tespit davası, kira artırımı davası açılması mümkün değildir. B.K.nun 262,263,285 ve 287 inci maddelerine göre 3 ve 6 aylık feshi ihbar sürelerine uyularak akdi sona erdirmek mümkündür.

Ancak 6570 S.Y. farklı olup, daha ziyade kiracıyı koruduğundan, sebep göstermeden akti feshetmek hakkı sadece kiracıya tanınmıştır. 11 inci maddeye göre, en az 15 gün önceden kiralayana yazılı olarak bildirmek şartıyla; kiracı akdi feshedebilir. Bu yasanın (İptal edilmeden önceki) 2 ve 3 üncü maddeleri kira paralarını düzenlemekteydi. Ancak Anayasa Mahkemesi sözkonusu maddeleri iptal etmiştir. Yerine yeni maddeler düzenlenmediğinden kanunda boşluk doğmuştur. Bu boşluğun doldurulması amacıyla çeşitli tarihlerde İBK oluşturulmuştur.

7.7.1965 gün ve 5/5 Sayılı İBK “kira parasının tespiti” hususunda ilkeler getirmiştir. 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı İBK ise kiralayan tarafından “kira süresi hitamından sonraki dönem için kira parası tespiti davası açabileceğine” “Kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira parasının tesbiti için her zaman dava açabileceğine” “Yeni dönem kira parasının o davaya ait dava dilekçesinin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı bağlayacağına, dilekçenin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında 15 günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerektiğine” karar vermiştir. Yine kiracının da bu davayı açabileceği 18.11.1964 gün ve 2/4 tarihli İBK’da “hakimin işe el atması, belli bir davanın açılmasına bağlıdır. Burada kira parasının tesbiti ile kiracıdan alınması yolunda bir dava konusu olabileceği gibi, kiralayan veya kiracı tarafından açılmış bulunan ve sadece kira parasının tesbitini hedef tutan bir dava açabilir.”şeklinde hüküm tesis edilerek kiracının da tespit davası açabileceği belirlenmiştir.

Yukarıdaki bilgiler ışığında;

Kira tespit davası: Kiralayan veya kiracı tarafından açılabilmektedir.

Kira artırımı davası: Mevzuatta ve sözü edilen İBK’larda da bu isimle bir dava olmamasına rağmen; belki kiralayan tarafından Türkçeleştirerek açılan bu davalar az sayıdaki Yargıtay kararlarında da bu isimle geçmektedir. İsminden de (Artırılması) anlaşılacağı üzere bu davayı sadece kiralayan açabilecektir. Kira tespit davası ile arasındaki fark budur.

Her iki davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Uyarlama Davası: Bu davayı da her ikisi açabilmektedir. Bu dava uzun süreli kira ilişkilerinde açılabilmektedir. 1-2 yıllık sözleşmelerde sözkonusu edilemez. Bu davanın amacı sözleşme serbestisi ilkesine rağmen olağanüstü koşullar nedeniyle; sözleşmenin taraflardan birisi için ağırlaşması ve hakimin sözleşmeye müdahalesinin sağlanmasıdır. 5-10 yıllık kira sözleşmelerinde kira döneminden söz edilemeyeceği için kira tespiti yoluna gidilemez.

İşlem temelinin çöktüğü iddiasıyla; hakimden sözleşmenin değişen hal ve şartlara uyarlanması istenmektedir. Bu davalarda görev dava değerine göre, sulh veya asliye hukuk mahkemesi olarak belirlenmektedir. Diğer iki davadan bir farkı da budur. Yine kiracının bu davayı açabilmesi için temerrüde düşmemesi gerekmektedir. Yukarıda da yazıldığı gibi, geçmişe etkili olarak bu dava açılamaz.

Saygılarımla