Alıntı: T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2000/6-1256 K. 2000/1254 T. 11.10.2000 • ÖZET : 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/ç maddesi gereğince açılacak tahliye davalarının kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir ay içerisinde açılması gerekir. Bu süre İcra İflas Kanununun 272. maddesindeki sürenin kıyas yoluyla uygulanmasının bir sonucudur. Bir ay içerisinde dava açılırsa ihtara gerek yoktur. Bu davayı kural olarak kiralayan açabilir. Ancak Yargıtay inançları ile malike de bu davayı açma hakkı tanınmıştır. Kiralayanın sözleşmenin sona ermesini takip eden bir aylık süreyi geçirmesi halinde akit kendiliğinden yenilenmiş olur, kiralayanın dava hakkı düşmüş sayılır ve takip eden kira dönemi sonuna kadar bir daha dava açması mümkün değildir. Ancak kiralayan sözleşme son bulmadan veya bir aylık dava açma süresi içinde inşaat veya imar kastı ile tamirat sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini kiracıya bildirmişse açıklanan bu irade nedeniyle bir aylık süre geçirilmiş olsa dahi yeni döneme kadar istediği zaman dava açma hakkına sahip olur. Yeni malik ise ancak bayii ile kiracı arasındaki akde dayanabilir. Dava süresinin bu akde göre hesap edilmesi gerekir. 6570 sayılı yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak inşaat ve imar maksatlı tadilat nedeniyle dava açamaz. Bunun sonucu olarak da mutlaka bayii ile kiracının yaptığı akdin süresinin sonunun beklenmesi şarttır. Ayrıca taşınmaz malların İhtiyari açık artırma usulü ile satımından, mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescille geçer. Bu durumda tescil; artırma memurunun satıma dayanak olan "Satım Zabıtnamesini ( tutanağını )" Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermesi üzerine yapılır. Satımı belirleyen ihale tutanağı kurucu bir fonksiyona sahip olmayıp, açıklayıcı bir belge niteliğinde bir ispat aracı konumundadır. Diğer bir deyimle; Taşınmazın açık artırmayla satılma işlemi cebri artırmadan farklı olarak; kendisine dayanılarak tapuya tescil muamelesinin yapılmasına olanak veren hukuki bir neden, bir ispat aracı olup, mülkiyetin geçişi ise ancak tapuya tescille olur. Bunun doğal sonucu olarak, ihale yoluyla taşınmazı satın alan kimse ancak mülkiyetin kendisine geçmesinden sonra kullanabileceği hakları, tescil muamelesi yapılmadan kullanamayacağı gibi malik sıfatını da tescilden önce kazanamaz.

Yukarıdaki HGK. kararından anlaşılacağı üzere taşınmaz ihalesinde mülkiyetin intikali tapuya tescil ile doğmaktadır. Bu karara göre mülkiyete dayalı hakların kullanılması tapudaki tesçil işleminden sonra mümkün olacaktır. Bu kapsamda olaya bakıldığında sanki tescil öncesi temlik mümkün olamaz manası çıkıyor.

Hal böyle olmasına rağmen bu kararın, mükiyetin devrinden önceki dönemde (tescil sonrası kazanılacak ) bu hakların kullanılamayacağı yönündeki gerekçesini ben şahsen tatmin edici bulamadım.

Resmi şekil koşulu aranan tapu devir işleminin alacağın temliki yoluyla devrinin belki de "resmi şekil" koşuluna uyulmak suretiyle mümkün olabileceği ileri sürülebilir düşüncesindeyim.