Alıntı: Yazan Saim Ben şunu diyorum: Kanunda "Kiralayan" yazılıdır. Ancak kiralayan malik olabileceği gibi Malik olmayan bir kişi de olabilir. Malik dışında kiralayan olabilmek için mutlak surette ya malik ile yapılan bir sözleşmeye bağlı yetki almış olmak gerekir yahut kanun nedeniyle kendiliğinden (intifa hakkı sahibi olmak gibi) bu yetkiye sahip olmak gerekir. Bu itibarla malik ile malik olmayan kiralayanın mecur temelinde hukuki durumlarının irdelenmesi şarttır. Malik olmayan kiralayan, sözleşmeden doğan yetkisi nedeniyle bir kira akdi yapmış ise; bu kira sözleşmesi ile verilen devir ve ciro hakkı yahut doğrudan veya dolaylı temsil yetkisi nedeniyle olabilir ki, bu durumda Malik'in, malik olmayan kiralayana dönük mutlak -yasal- talep hakları olacaktır. Sizin anlayamadığınız veya bizim size anlatamadığımız husus neresi ise, onu bize sorun cevaplayalım... Belki böyle daha kolay sonuca gidebiliriz. Diğer yandan biz bir görüş dile getiriyoruz. Bu bize doğru size göre hatalı olabilir...

Alıntı: Yazan korayoz Ancak kiralayanın edimini yerine getirebilmesi için malikle arasında bir hukuki ilişki olması gerekir. Bu hukuki ilişki kira veya intifa ya da karma bir sözleşme olabilir

Saim Abi ve Sayın korayoz

Aşağıdaki kararı okuduğumda görüşünüzün karşı oy yönünde olduğuna kanaat getirdim. Görüşünüz karşı oy yönündeyse bu demektir ki Hukuk Genel Kurulu sizinle aynı görüşte değil. Yanlış bir yorum yapıyor da olabilirim. Kararı inceleyebilirseniz belki tartışmaya yeni bir yön verilebilir.

Karşı oy veren üyenin görüşünün aşağıda altını çizdiğim kısmını önce buraya aktarayım:

"Aksinin kabulü, açıklanan gerekçeler yanında, ayrıca, malikin bilgisi ve onayı dışında üçüncü kişi tarafından düzenlenen kira sözleşmesine dayalı hakkın, mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi, hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı da ortadadır."

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2004/6-197

K. 2004/186

T. 31.3.2004

• TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE TALEBİ ( Kiralayanın Malik Olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmayacağı )

• HAZİNEYE AİT TAŞINMAZI KİRAYA VEREN DERNEK ( Temerrüt Nedeniyle Tahliye Talebi - Kiralayanın Malik Olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmaması )

• KİRALANANIN TAHLİYESİ TALEBİ ( Kiralayanın Malik Olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmayacağı - Hazineye Ait Taşınmazı Kiraya Veren Derneğin Kiralayan Sıfatını Koruyacağı ve Temerrüde Düşen Kiracının Tahliyesine Karar Verileceği )

• TAHLİYE TALEBİ ( Temerrüt Nedeniyle - Kiralayanın Malik Olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmayacağı )

6570/m.7

818/m.260



ÖZET : Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davalı vekili ise, dava konusu yeri davacı dernekten malik sıfatıyla kiraladıklarını, sözleşme gereğince kiraların düzenli ödendiğini, taşınmazın Hazineye ait olduğunu, Hazineye ait taşınmazları kiraya verme yetkisi Hazineye ait bulunduğundan Hazinece kendilerinden ecrimisil istendiğini, bunun üzerine kiralayana ödenen kira paralarının tahsili için Ankara 18.Asliye Hukuk Mahkemesine dava açtıklarını ve mahkemece ödenen kira paralarının tahsiline karar verildiğini, bu nedenle davacı derneğin ödenmeyen kira paralarını istemeye hakları olmadığını belirterek, davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Taraflar arasında düzenlenen 1.6.1996 başlangıç tarihli sözleşme iptal edilmeyip hala ayakta olduğuna göre, sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da dosyaya verilen tarihsiz dilekçede, ihtara konu aylar kirasının ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Kiralananın tahliyesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki "tahliye ve alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 11. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 22.4.2003 gün ve 2002/523 - 2003/382 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.7.2003 gün ve 2003/5585-5506 sayılı ilamı ile; ( ...Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili, davalının taşınmazda 01.06.1996 başlangıç tarihli kira kontratı ile kiracı olduğunu, kira bedellerini ödemediğinden bahisle süreli ihtar keşide edildiğini, ihtarın davalıya 03.04.2002 tarihinde tebliğ edildiği halde ödemede bulunmadığından, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı vekili ise, dava konusu yeri davacı dernekten malik sıfatıyla kiraladıklarını, sözleşme gereğince kiraların düzenli ödendiğini, taşınmazın Hazineye ait olduğunu, Hazineye ait taşınmazları kiraya verme yetkisi Hazineye ait bulunduğundan Hazinece kendilerinden ecrimisil istendiğini, bunun üzerine kiralayana ödenen kira paralarının tahsili için Ankara 18.Asliye Hukuk Mahkemesine dava açtıklarını ve mahkemece ödenen kira paralarının tahsiline karar verildiğini, bu nedenle davacı derneğin ödenmeyen kira paralarını istemeye hakları olmadığını belirterek, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan 1.6.1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme davacı ile davalı arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Taraflar arasında düzenlenen 1.6.1996 başlangıç tarihli sözleşme iptal edilmeyip hala ayakta olduğuna göre, sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da dosyaya verilen tarihsiz dilekçede, ihtara konu aylar kirasının ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Bu nedenle kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde red kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira alacağının tahsili istemine ilişkindir.

Davacı Aktepe Süleymaniye Camii Şerifi Yaptırma ve Yaşatma Derneğini temsilen Başkan Cemal Taşkıran vekili, taraflar arasındaki 1.6.1996 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiracı olan davalının, 2001 Yılı Ekim Ayı ile 2002 Nisan ayı arasındaki yedi aylık sürede kira paralarını ve bunların işlemiş faizlerini ödemediğini, yasaya uygun şekilde düzenlenip gönderilen ve 3.4.2002 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye rağmen ödeme yapılmadığını ileri sürerek, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesine, işlemiş faizleriyle birlikte ödenmeyen kira bedeli toplamı 318.766.304 TL. nin 1.5.2002 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı P.T.T. Genel Müdürlüğü vekili, davalının dava konusu taşınmazı davacı derneğin malı olduğu saikiyle kiraladığını, sözleşme gereği davacıya kira bedellerinin düzenli olarak ödendiğini, ancak Hisar Emlak Müdürlüğünün 25.10.2001 tarihli yazısında, taşınmazın Hazine'nin mülkiyetinde bulunduğunun belirtilmesi ve o tarihe kadar olan kira paralarının ecrimisil bedeli olarak talep edilmesi üzerine, Hazine'ye ecrimisil ödendiğini, daha sonra da davacı dernek aleyhine dava açılıp, 24.9.1996- 24.9.2001 tarihleri arasında ödenen 655.018.400 TL. kira bedelinin istirdadının istenildiğini, davanın kabul ile sonuçlandığını; davacının malik olmadığının ve önceden ödenen bedelin geri alınması gerektiğinin mahkeme kararıyla saptanmış olması karşısında, davacının artık kendisine haklı olarak ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini isteyemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel Mahkemece verilen; taraflar arasındaki 1.9.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden sonra, 8.10.1999 tarihinde taşınmazın cami yeri olarak ayrılıp, Hazine adına tapuya tescil ve Diyanet İşleri Başkanlığına tahsis edilmesi ve bu şekilde davacının mülkiyet hakkının sona ermesi nedeniyle kiralayan sıfatının ortadan kalktığı, dolayısıyla temerrüde dayalı olarak eldeki davayı açma hakkının bulunmadığı gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 31.03.2004 gününde yapılan 2. görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY :
Dava, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesi ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki, 1.9.1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle, dava konusu taşınmazın Aktepe PTT Şubesi olarak kullanılmak üzere davalı tarafından kiralandığı, çekişmeye konu dönemden önceki kira paralarının düzenli olarak ödendiği; bilahare, Hisar Emlak Müdürlüğü'nün, fuzuli işgal iddiasıyla kiralanana ilişkin 25.10.2001 tarihli ecrimisil ihbarnamesini düzenleyerek 1.1.1995/30.9.2001 tarihleri arasındaki süre için 181.600.000 TL. ecrimisil tahakkuk ettirdiği, kendisine tebliğ edilen bu ihbarname üzerine, davalının bu miktardaki ecrimisili 20.11.2001 günü ödediği, daha sonra da, 19.2.2002 günü, kiralayan durumundaki Dernek aleyhine, kira sözleşmesi uyarınca 24.9.1996-24.9.2001 tarihleri arasında ödenmiş olan kira paraları toplamı 655.018.400 TL. nin faiziyle birlikte istirdadına karar verilmesi istemiyle dava açtığı, Ankara Asliye 18. Hukuk Mahkemesinin 2002/152 esasında görülen bu davanın kabulüne dair 3.7.2002 günlü kararın, Yargıtay 13. Hukuk Dairesince, Hazinenin mülkiyet hakkına dayanarak davacının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayacak bir iddiayla ecrimisil talebinde bulunmuş olması karşısında, kiralananın kiracıdan zapt edildiğinin kabulü gerekeceği, bu durumda ise, kiracının ancak Hazineye ödediği ecrimisil miktarının kira dönemine tekabül eden bölümünün davalıya ödenen tutardan mahsubunu isteyebileceği gerekçesiyle bozulduğu, Mahkemenin bozmaya uyduğu ve bilirkişi incelemesi yaptırmak suretiyle 10.6.2003 gününde davanın kısmen kabulüne karar verdiği, dosya içeriğiyle sabittir.

Sözleşmede vasfı boş dükkan olarak gösterilen kiralananın üzerinde bulunduğu imar 32980 Ada, 1 numaralı parselin 1336/1776 hissesi Maliye Hazinesi, 440/1776 hissesi Ankara Belediyesi adına kayıtlı iken, Belediye Encümeninin 31.07.1997 günlü kararıyla belediye hissesinin Diyanet İşleri Başkanlığı'na tahsis edilmesi şartıyla Hazine'ye bedelsiz devredildiği; sonradan yine imar uygulaması sonucunda, 1 nolu bu parsel ile, imar 32981 ada 4 nolu parselin, 32980 ada 2 numaralı parsel kapsamında kaldıkları; bu parseldeki belediye hissesinin de, yine Diyanet İşleri Başkanlığına tahsis koşuluyla bedelsiz olarak 20.7.1999 günlü Encümen Kararıyla devredildiği, sonuçta, 2 nolu parselin 8.10.1999 günü tapuda Hazine adına tescil edildiği ve beyanlar hanesinde "İmar planında cami yeri olarak ayrılmıştır. Diyanet İşleri Başkanlığına tahsislidir" şeklinde açıklama yapıldığı da dosya kapsamından açıkça anlaşılmaktadır.
Bu olgulara göre, davacı Dernek, taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlendiği 1.9.1996 tarihi itibariyle, kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmazın maliki değildir. Eş söyleyişle, davacı Dernek, maliki olmadığı bir taşınmazla ilgili kira sözleşmesini kiralayan olarak imzalamıştır.

Özel Daire bozma ilamında da vurgulandığı üzere, gerek öğretiye ve gerekse istikrar kazanmış Yargıtay uygulamasına göre, kiralayanın malik olması, kira sözleşmesinin geçerlilik koşulu değildir; başkasına ait bir mala ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir ve hukuk düzenince bu sözleşme geçerli olur.
Başkasına ait bir malın kiraya verilmesi, kiralayan bakımından, Borçlar Kanunu'nun 410 ve ardından gelen maddeleri anlamında, vekaletsiz iş görme niteliğindedir.

4.6.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da, bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kendi malı imiş gibi kiraya verip kira paralarını tahsil etmesinin, B.K. nun 414. maddesi kapsamında bir vekaletsiz iş görme olduğu açıkça belirtilmiştir. Yargıtay'ın sapma göstermeyen kararları da bu doğrultudadır.
Vekaletsiz iş görme, niteliği gereği, iş sahibinin bilgisi dışında gerçekleşen bir olgudur. İş sahibinin, vekaletsiz görülen işe muttali olmasından sonra, buna icazet ( onay ) vermesi mümkündür. İş sahibi vekaletsiz iş görenin bu işine icazet verdiği takdirde, iş gören ile kendisi arasında vekalet hükümleri geçerli olur ( Borçlar Kanunu, md. 415 ). Böyle bir durumda, başlangıçta vekaletsiz iş görme niteliği taşıyan olgunun, verilen icazetle birlikte, yetkili vekilin müvekkili adına yaptığı bir iş haline dönüşeceği ve bu etkinin, işin yapıldığı andan itibaren doğacağı açıktır.

İcazet, açık veya zımni olabilir.

Ne var ki, iş sahibi, görülen işe icazet vermeyebilir de.

Belirtilmelidir ki, icazetin verilmesi gibi, icazet verilmediğinin ortaya konulması da, açık ya da zımni ( Örneğin, yapılan işin uygun görülmediğini ortaya koyan bir davranışta bulunulmak suretiyle ) olabilir.

İş sahibinin, kendisi adına vekaletsiz olarak görülen bir işe icazet vermediğini ortaya koymasının hukuksal sonuçlarına gelince:

Vekaletsiz görülen ve icazet verilmeyen iş, doğaldır ki, iş sahibini, bu şekilde görülen işin diğer tarafına karşı herhangi bir borç ve yükümlülük altına sokmaz. Eş söyleyişle, böyle bir durumda iş sahibinin, kendisi adına vekaletsiz olarak görülen işin hukuksal sonuçlarıyla bağlı tutulması düşünülemez.

Somut olay, bu ilke ve açıklamalar ışığında değerlendirildiğinde:

Davacı Derneğin, dava dışı Hazine ve Ankara Büyükşehir Belediyesi adına tapuya kayıtlı taşınmaz üzerindeki dükkan vasıflı yerin kiralanmasına ilişkin 1.9.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesini kiralayan sıfatıyla imzalaması, yukarıdaki açıklamaların da gösterdiği gibi, tapu malikleri adına yapılmış bir vekaletsiz iş görme hükmündedir.

Söz konusu taşınmazdaki Ankara Büyükşehir Belediyesi'ne ait pay, 20.7.1999 günlü Encümen kararıyla bedelsiz olarak diğer davalı Hazine'ye devredilmiş ve bu doğrultuda, sözleşmeden sonra 8.10.1999 tarihinde taşınmazın tamamı Hazine adına tapuya tescil ve Diyanet İşleri Başkanlığı'na tahsis edilmiş; böylece, Hazine, anılan taşınmazın tamamına malik olmuş; yapılan kira sözleşmesi yönünden de, kendisi adına vekaletsiz iş görülen ( iş sahibi ) haline gelmiştir.

Bu aşamadan sonra, Hisar Emlak Müdürlüğü tarafından düzenlenen ve içeriği yukarıda açıklanan ecrimisil ihbarnamesi, iş sahibi durumundaki Hazine'nin, davacı Dernekçe vekaletsiz olarak görülmüş olan işe ( taraflar arasındaki kira sözleşmesine ) icazet vermediğini açıkça ortaya koyan bir eylemdir: Hazine bu işlemiyle, kira sözleşmesine icazet vermediğini, dolayısıyla bu sözleşmenin kendisi açısından herhangi bir bağlıyıcılığı bulunmadığını, icazet vermediği sözleşmeye konu yerin davalı kiracı tarafından kullanılmasının fuzuli işgal niteliğinde olduğunu, o nedenle de geçmişe yönelik olarak ecrimisil ödenmesi gerektiğini, açık bir biçimde ortaya koymuştur.

Kaldı ki, davalı kiracı da, yukarıda açıklanan şekilde, ecrimisil ödemesinden sonra davacı aleyhine açtığı davayla, sözleşmenin başlangıcından itibaren ödediği kira paralarının istirdadını istemek suretiyle, kiralananın maliki durumundaki Hazine'nin, ecrimisil tahakkuk ve tahsili suretiyle kira sözleşmesine onay vermediğini davacıya bildirip, ortaya çıkan bu yeni durum karşısında davacı ile kendisi arasındaki kira sözleşmesinin, söz konusu onaysızlık nedeniyle, malik durumundaki Hazine yönünden hukuki değer taşımadığını ortaya koymuş; başka bir ifadeyle, dava konusu yeri kullanmasının davacı ile arasında vaktiyle aktedilen kira sözleşmesine değil, Hazine'ye ödediği ecrimisile dayandığını benimsemiş, yani, söz konusu kullanımın kira sözleşmesine dayalı olmadığını, fuzuli işgale dayalı bir kullanımı bulunduğunu kabul etmiştir.

Kısaca, ortada, hem iş sahibi durumundaki taşınmaz malikinin icazet vermediği ve hem de, vekaletsiz iş gören durumundaki davacının tarafı olduğu kira sözleşmesindeki kiracı davalının hukuken geçersizliğini benimsediği bir kira sözleşmesi ( vekaletsiz görülmüş iş ) bulunmaktadır.

Bu durumda, artık davacı Derneğin, kira sözleşmesi çerçevesinde kiralayan sıfatının varlığından söz edilemez.

Açıktır ki, kiralayan sıfatı bulunmayan davacı Derneğin, kiralananın tahliyesi ve kira parasının ödetilmesi isteminde bulunması düşünülemez; dolayısıyla, bu istemlerle açtığı eldeki davada aktif dava ehliyeti yoktur.

Aksinin kabulü, açıklanan gerekçeler yanında, ayrıca, malikin bilgisi ve onayı dışında üçüncü kişi tarafından düzenlenen kira sözleşmesine dayalı hakkın, mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi, hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı da ortadadır.

Yerel Mahkemenin direnme kararının bu gerekçeyle ve sonucu itibariyle yerinde olduğu ve onanması gerektiği düşüncesiyle, sayın çoğunluğun aksi yöndeki kararına katılmıyorum.

İhsan Demirkıran : Birinci Başkanvekili