Mesajı Okuyun
Old 14-08-2007, 17:07   #7
Av. Bülent Sabri Akpunar

 
Varsayılan

Kiralayanın mecuru tesliminden itibaren kira bedelini ödeme borcu doğar.BK 252 gereğince kiracı "kendi kusurundan" veyahut "şahsından kaynaklanan mücbir sebepten" dolayı kiralananı hiç kullanmadığı veya sınırlı kullandığı taktirde kiralayanın mecuru kullanmaya hazır halde bulundurmuş oldukça kira bedelinin "tamamı" ödenmek durumundadır.Bu halde 252/2 gereği kiralayan elde ettiği karşılık menfaati(kullanılmamadan doğan menfaat, veya yeniden kiralama) kiradan düşer.

Buna göre olayda kiracı tek taraflı fesih iradesini kullanmış ve bunu yaparken haklı bir sebep göstermemiştir.BK 252 gereği kira bedelinin tümünü ödemekle yükümlüdür. Ne var ki, genel madde Mk. 2, özel maddeler 252/2 ve akde aykırılığı düzenleyen BK 98 maddesi ve buradaki atıf maddesi BK. 44 gereğince borçtan indirim yapılması gerekir.Bu indirimi hakkaniyet indirimi olarak da nitelendirebiliriz. Açılacak davada kiracının sorumlu tutulacağı miktar kiralananın kullanıldığı süre+mecurun yeniden aynı şartlarda kiralanabileceği makul süreden ibaret olmalıdır.Kiralayan mecuru aynı şartlarda kiraya vermişse, mükerrer tahsilat hakkani olmayacağından bu tutarın dikkate alınması, şartlar eski akte oranla kiralayan için dezavantajlıysa bunun da , menfi zarar olarak gözönüne alınması gerekecektir.

BK 274 hasılat kirası ile ilgili olup, özelliği gereği yukarıdaki maddelerden daha sonra uygulanması düşünülmelidir.
Alıntı:

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1981/5615
K. 1981/6259
T. 5.10.1981
• TAZMİNATIN TENKİSİ ( Kiralayanın Kiralananı Kiraya Vermek İçin Çalışmayarak Zararın Artmasına Sebep Olması )
• KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE TAHLİYE EDİLMESİ ( Kiracının Ödeyeceği Tazminatın Belirlenmesinde Dikkat Edilecek Hususlar )
• MÜTERAFİK KUSUR ( Kiralayanın Kiralananı Kiraya Vermek İçin Çalışmayarak Zararın Artmasına Sebep Olması )
818/m.44,98,248


ÖZET : Sözleşmeden doğan sorumlulukta haksız eylemlerden doğan sorumluluğa ilişkin kurallar örnekseme yoluyla uygulanacağından, davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta giderimden indirim yapılabilir.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılanması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacılar, içlerinden P.`nin evini, aldığı yetkiye dayanarak G.`nin davalıya kiraya verdiğini, dönem sonunun 4 Haziran olduğunu, davalının Ocak başında daireyi boşalttığını bildirerek 1 Ocak`tan başlamak üzere dönem sonuna kadar aylık 8160 liradan 10.800 liranın ödetilmesini istemişlerdir. Davalı, davacıların isteği üzerine evi boşalttığını, Ocak ayı kirasını ödediğini, davacıların daha önceki kiracıları huzursuz etmelerinin bilinmesi ve kiralananla ilgilenmemeleri nedenleri ile taşınmazın belirtilen sürede boş kaldığını savunmuşlardır.

Kontratoda, mal sahibi davacı P., "adına site yöneticisi" öteki davacının kiraya verdiği yazılıdır. Davalının, Ocak başında evi boşalttığı ve bu ayın kirasını posta ile yolladığı çekişme konusu değildir.

Yerel mahkemece, Ocak ayının kirasının ödenmesi, boşaltmadan sonra kiracı sağlanmasının olası bulunması nedenleri ile dava reddedilmiş; davacılarca karar, temyiz edilmiştir.

1 - Kontratoda açıkça belirlendiğine göre, davacılardan G., öteki davacı P.`nin vekilidir. Vekilin, kendi adına dava açmasına yasal olanak bulunmadığından ( BK. m.32, 393 ) onun yönünden verilen ret kararı, sonuç olarak doğrudur. Öyleyse, davacılardan G. açısından verilen ret kararının gerekçesi değiştirilerek temyiz itirazları reddedilmelidir.

2 - Davacılardan P.`nin temyiz itirazlarına gelince; bu davacının taşınmazını, davalıya kiraya verdiğinde, dönem sonunun 4 Haziran olduğunda ve davalının Ocak başında evi boşalttığında uyuşmazlık yoktur. Davalı, davacının onayını alarak boşalttığını ve kira dönemi sonuna değin kiralananın boş kalmasının, davacının rahatsız edici bir ev sahibi olmasından kaynaklandığını kanıtlamış değildir. Davalının, davacının ilgilenmemesi nedeni ile boş kaldığı yolundaki savunması üzerinde durulduğunda şu durum gözlenir. Yalın ( adi ) kira, bir sözleşmedir ki, kiraya veren onlarla kiracıya, kira parası karşılığında bir nesnenin kullanılmasını bırakma borcu altına girer ( BK. m. 248 ). Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, kira sözleşmesi tam iki yanlı, eşdeyişle karşılıklı borçlanmayı kapsayan bir sözleşmedir. Somut olayda, davacı P., kiralananın kullanılmasını davalıya bırakmıştır. Davalının, dönem sonu 4 Haziran`a dek kira borcunu, kural olarak ödemesi gerekir. Buna karşın, yanlar, kiralananın Ocak başında boşaltıldığında birleşmişlerdir. Öyleyse, bu olgu üzerinde durulmalı ve hukuksal sonuçları tartışılmalıdır.

Sözleşmeden doğan sorumlulukta, haksız eylemlerden doğan sorumluluğa ilişkin kuralların örnekseme yoluyla uygulanacağını, BK. m. 98/II öngörür., O nedenle, davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta, giderimden indirim yapılmasını düzene koyan BK. m. 44 uygulama alanı bulur. Gerçekten, davacı kiraya veren, zararın çağalmasına yardım etmiş ve kiracının durumunu ağırlaştırmışsa, giderim tutarının indirimi söz konusu olur. Şu durum karşısında, davalının, kiralananı dönem sonundan önce Ocak başında boşaltmasından ötürü davacının olayların olağan akışına ( örneğin, somut olayda davacının site yöneticisi aracılığıyla yeniden kiraya verebilme gibi bir olanağının varlığının ortada bulunmasına ) durum ve öteki koşullara, kiralananın yer aldığı çevrenin özelliğine göre davacının boşaltmasının öğrenmesinden sonra hangi süreçte yeniden kiraya verebileceği, konunun özel bilgiyi gerektirmesi nedeni ile bilirkişi aracılığıyla saptanmalıdır. Böylece, belirlenecek sürenin dışında, kiralayanın artmasına neden olduğu zarardan, kiracı sorumlu tutulmamalıdır. Davacının, boşaltmayı öğrenmesinden sonra uygun bir zaman içinde girişimde bulunmaması, nasıl olsa kiracı, kira parasından zorunlu olacaktır diye beklemesi, MK. m. 2 ile de bağdaşamaz. Demek ki, BK. m. 98/II, 44 olmasa bile MK. m. 2, yukarıda belirtilen soruşturmanın yapılmasını zorunlu kılar.

Burada, yerel mahkemece yapılacak iş, anılan biçimde bilirkişi incelemesine gidilmesi olacaktır. Davacının, Şubat başına dek kiraya verebileceğinin saptanması durumunda, bu aya kadar kira parası ödendiği için dava reddedilmeli; sürenin sarkması ya da tüm dönemi kapsaması durumunda, davalı sorumlu tutulmalıdır.

Yerel mahkemece, bu yönler gözetilmeksizin davacı P. açısından davanın reddi, bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Davacılardan G.`nin temyiz itirazlarının ilk bentde gösterilen nedenlerle reddi ile iki sayılı bentde açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararının, davacılardan P. yararına BOZULMASINA, 5.10.1981 gününde oybirliği ile karar verildi.

yarx