Genel kural, resmi şekil şartı geçerlilik koşulu olan sözleşmelerde, resmi şekle uyulmamaı nedeniyle sözleşmenin geçersiz sayılacağı ve anılan geçersizlik durumunun , geçersizliğin doğuracağı hukuksal sonuçlar açısından da ayırım yapılmamasıdır.

Somut olayda gayrimenkul satım sözleşmesi, resmi şekle uyulmadığından geçersizdir. Sözleşmenin geçersizliği, ana işlemin yanı sıra eklentilerini de kapsar. Gayrimenkul satışı hükümsüz olduğu gibi, fer'i nitelikteki dönme/fesih halinde ödenen bedelin iadesine ilişkin düzenleme de hükümsüz olmalıdır.

Hal böyle olmakla birlikte Yargıtay, içtihatllarında, MK.m.2 de düzenlenen iyiniyet kuralını, sözleşmenin önemli ölçüde hayata geçirilmiş ve artık geçersizliğinden sözetmenin iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil edecek noktaya ulaşmış olması halindeyse, resmi şekle uyulmamanın, artık geçersizlik nedeni olamayacağını bazı ayrık durumlarda düzenlemiş . Örneklemek gerekirse, adi sözleşme ile başlangıçta geçersiz olarak oluşturulan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatın %90 vb. gibi yüksek bir seviyesine ulaşmış olması hali.

Bir başka örnek yine resmi şekle tabi evlatlık sözleşmesinin şekil noksanlığı bakımından geçersiz olduğu bir durumda, evlat edinenle evlat edinilenin, geöersiz sözleşmenin hükümlerini ve gereklerini tam anlamıyla yerine getirmiş olup da, evlat edinenin ölümünden sonra yasal mirasçılarının bu sözleşme geçersizdir demelerine, bu talep, MK.m.2 ye , iyiniyet ve dürüstlük kurallarına aykırıdır diyerek, evlatlık ilişkisini tanıması gibi.


Bir diğer ifadeyle, uygulamada, şekil eksikliği veya bozukluğu nedeni ile sözleşmenin iptâli isteminde bulunmak hakkının sınırı, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü uyarınca dürüstlük kuralı ile bağdaşamayacak bir şekilde kullanılması olarak belirlenmiştir.


Somut olayda sorun, ödenen bedelin 6 aylık sürede ve 6 eşit taksitte iadesi şartındadır.

Öncelikle bu şartın geçersiz olduğunu düşündüğümüzde, alıcının yapması gereken, satıcıya, ödediği paranın iadesi istemli bir ihtar/ihbarda bulunmak veya dava açmaktır. Satıcı ancak bu bildirimden sonra temerrüde düşeceğinden, alıcı da temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz isteme hakkına da kavuşacaktır.

Şart geçerlidir dediğimizde ise, alıcının zarar göreceği muhakkaktır. Hem gayrimenkulü geçersizlik nedeniyle edinememiş, yanı sıra satıcıya 6 ay vadeli, %0 faizli, 100.000,00 YTL.lik bir kredi açmış konumuna düşecektir. Üstelik ödediğini geri istediği tarihe dek de yasal olarak temerrüt faizi hakkı bulunmamaktadır.

Yanı sıra varsayımda, satıştan vazgeme/fesih iradesinin alıcı yönünden gerçekleştiği belirtilmiş. Bu noktada, alım/satımdan, alıcının vazgeçmesi hali ile satıcının vazgeçmesi halleri arasında ayırım gözetilmesi de düşünülebilir. Satıcı, bu sözleşmenin yapılacağını -ki geçersiz de olsa yapılmış- ve tapu devir işlemine de hazır olduğu halde, alıcının vazgeçmesi nedeniyle ,belki de düşük bir bedelle ve acil gereksinimi nedeniyle satmış olduğu taşınmazı için aldığı bedelin, kararsız alıcının vazgeçme ihtimali halinde bir anda geri ödenmesi durumunda zarar görme endişesi ile sözleşmeye bu şartı koymuş ve bedeli de sarfetmiş olabilir. Sadece alıcı keyfe keder vazgeçti diye, satıcıyı da zor durumda bırakmamak gerekir diye de düşünülebilir.


Güzel soru ve daha da açılıp tartışılmaya müsait.

Benim düşüncem, sözleşme , resmi şekil şartına uyulmamakla esasen geçersiz bir sözleşme olduğu için, fer'i hükümlerinin ve belki de alıcı yönünden "cezai şart" olarak nitelenebilecek, ödenen bedelin vazgeçme halinde iadesine ilişkin düzenleme getiren şartın da, ana sözleşmeye tabi olarak geçersiz olduğu, alıcının satıcıdan ödediği bedelin kendisine defaten iadesini talep edebileceği, iadeyi talep ettiği tarihten itibaren de 100.000,00 YTL ye temerrüt faizi isteyebileceği yönünde.

Saygılarımla...