Kira parası eski BK.dönemindeki uygulamaya göre aşağıdaki karardaki gibi emsaller incelenerek davaya konu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira parası da belirlenerek hak ve nesafet kurallarına göre tesbit edilir. 6217 sayılı işyeri kiralarında kanun sözleşme serbestisi esasını benimsediğinden ayrıva ÜFE oranlarının dikkate alınmayacağını düşünüyorum.
T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/9812

K. 2010/12153

T. 6.7.2010

• KİRA BEDELİNİN TESPİTİ (Stopaj ve Fon Kesintileri Hariç Olarak Kira Tespitinin Yapılamayacağı Gözetilmeden Aylık Kiranın Net Olarak Tespitine Karar Verilmesinin Doğru Görülmediği)

• STOPAJ VE FON KESİNTİLERİ (Hariç Olarak Kira Tespitinin Yapılamayacağı Gözetilmeden Aylık Kiranın Net Olarak Tespitine Karar Verilmesinin Doğru Görülmediği)

• HAK VE NESAFET İLKESİ (Uygun Makul Bir Kiraya Karar Verilmesi ve Aylık Kiranın Brüt Olarak Tespit Edilmesi Gerektiği)

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K

ÖZET : Davada, aylık kiranın tespitine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir. Dosyanın incelenmesinden, ilk alınan bilirkişi raporunda taşınmazın endekse göre bulunan miktarının uygun kira olduğu belirtilmiş, ek raporda ise taşınmazın boş olarak getireceği kiranın ... TL olabileceği bildirilmiştir. İkinci alınan heyet raporunda ise, emsaller değerlendirilmiş, davaya konu taşınmazın emsaller ine göre büyük olduğu bu sebeple de daha yüksek miktarda kira getirebileceği gerekçesi ile tespiti istenen dönem için aylık kiranın net ... TL olabileceği rapor edilmiştir. Mahkeme ise. 2. bilirkişi raporunu esas alarak ve" net" olarak karar vermiştir. Kabule göre ise, stopaj ve fon kesintileri hariç olarak kira tespitinin yapılamayacağı gözetilmeden, aylık kiranın net olarak tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiştir. Mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek ve her iki bilirkişi raporu da dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun makul bir kiraya karar verilmesi ve aylık kiranın brüt olarak tespit edilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 16.7.2008 gününden başlayarak aylık net 4.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü, kısmen reddi cihetine gidilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada, 16.7.2008 tarihinden itibaren aylık kiranın net 4000 TL olarak tespitine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddi ile aylık kiranın net 2600 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Dava konusu taşınmaz Trabzon'da işyeri olup. 46.80 m2 büyüklüğündedir.

Davada, taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 16.7.2003 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 16.7.2008 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Bu sebeple de, kira tespiti hak ve nesafet esaslarına göre yapılacaktır.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, davaya konu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, davaya konu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için davaya konu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (res'en emsal araştırması yapmak, ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) davaya konu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin yukarda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Dosyanın incelenmesinden, ilk alınan bilirkişi raporunda taşınmazın endekse göre bulunan miktarının uygun kira olduğu belirtilmiş, ek raporda ise taşınmazın boş olarak getireceği kiranın 2964 TL olabileceği bildirilmiştir. İkinci alınan heyet raporunda ise, emsaller değerlendirilmiş, davaya konu taşınmazın emsaller ine göre büyük olduğu bu sebeple de daha yüksek miktarda kira getirebileceği gerekçesi ile tespiti istenen dönem için aylık kiranın net 2600 TL olabileceği rapor edilmiştir. Mahkeme ise. 2. bilirkişi raporunu esas alarak ve" net" olarak karar vermiştir.

Kabule göre ise, stopaj ve fon kesintileri hariç olarak kira tespitinin yapılamayacağı gözetilmeden, aylık kiranın net olarak tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.

O halde mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek ve her iki bilirkişi raporu da dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun makul bir kiraya karar verilmesi ve aylık kiranın brüt olarak tespit edilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükümün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6.7.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.