4. Cezai şart; borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlu tarafından alacaklıya ödenmesi önceden kararlaştırılmış olan edimdir. Cezai şart borçluyu borcunu ifaya zorlayıcı bir baskı aracı olduğuna göre ceza şartından söz edebilmek için her şeyden önce ortada bir asıl borcun bulunması gereklidir. Asıl borcun nerden doğmuş olduğunun önemi yoktur. Ancak asıl borcun geçerli bir borç olması gerekir. Cezai şartın aynı zamanda bağımsız bir edim olması da gereklidir.
Ceza şartı olarak kararlaştırılan edimin mali bir değer taşıması da gereklidir zira mali değeri olamayan edimler icra yolu ile takip edilemeyeceğine göre böyle bir edimin cezai şart olarak kararlaştırılmış olmasının hiçbir pratik faydası yoktur.
Ceza şartından doğan borcun asıl borç feri borç niteliğinde olması da şarttır.
Sözleşmede edimin yerine getirilmemesi veya geç yerine getirilmesi halinde taraflar cezai şart öngörebilirler. Ancak kira sözleşmesinde yer alan cezai şart için hukukumuzda özel bir düzenleme mevcuttur.
6570 sayılı Kanun genel olarak kiracıyı koruma amacı gütmektedir ve hükümlerinin büyük çoğunluğunda bu durum lafzi olarak fark edilmektedir. Sözleşme metnine kiralayan aleyhine cezai şart koymak geçerli iken, kiracı aleyhine cezai şart koymak geçerli değildir. Bu durum kendini Yargıtay’ın konu ile ilgili verdiği kararlarda da göstermektedir.
“Mahkemece, kira sözleşmelerine konulmuş bulunan ceza koşulunun geçersiz olduğundan söz edilerek davanın reddine karar verilmiştir.
6570 sayılı Kanun kiracıyı korumak için, kiracı lehine hükümler getirmiştir. Kira sözleşmesi yapılırken kiralayan yönünden bir zaruret ve manevi bir baskı söz konusu değildir. Bu nedenle kira sözleşmelerine kiracı lehine konulmuş olan ceza koşulu geçerli olup aleyhine konulan ceza koşulu geçersizdir.”[Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 1979/3966 E. 1979/4619 K. 25.9.1979 tarih]
O halde kira sözleşmesine kiracı aleyhine konulan cezai şart hükmü geçerli değildir ve uygulanma kabiliyeti yoktur.

Bu açıklama yardımcı olur umarım.