YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1990/3-527
K. 1990/627
T. 12.12.1990
• KİRA TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Kabul Edilen Şartların Geçerliliği )
• KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ ÖZEL ŞARTLARIN GEÇERLİLİĞİ ( Kira Bedelinin Tesbitine İlişkin Olarak )
• HAKİMİN KİRA BEDELİNİ TAKDİR ETMESİ ( Sözleşmede Özel Şartlar Bulunması )
743/m.1
2709/m.36
6570/m.9,10,11
ÖZET : Kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartlar, uyuşmazlık halinde yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait kira paraları 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Tevhidi İçtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenmesi gerekir. ( 1 ) ( * )

DAVA : Taraflar arasındaki "kira tesbiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesi`nce davanın reddine dair verilen 21.9.1989 gün ve 865-1015 sayılı kararın incelenmesi Davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 30.3.1990 gün ve 9707-2711 sayılı kararı: ( ... Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarına göre tarafların kira parasının hesabı ile ilgili kararlaştırdıkları yöntemler ancak yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar.

Bu nedenle 17.5.1989 tarihinde başlayan dönemde geçerli olmak üzere kira parasının sözleşmede bulunan şart gözönünde bulundurulmaksızın tesbiti gerekir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava kira parasının tesbiti istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki bir yıl süreli, 17.5.1987 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde yer alan özel şarta göre, başlangıçta kararlaştırılan aylık 60.000 TL. kira parası, kira sözleşmesinin yasa gereği uzaması halinde ilk uzayan yılda % 25; ikinci uzayan yılda ise % 30 oranında artırılacaktır.

Sözleşmedeki bir yıllık kira süresinin sonunda, sözleşme feshedilmemiş olduğundan yasa gereği yenilenen ilk yılda, özel şarta uygun olarak kira parası % 25 oranında artırılmış ve bu konuda taraflar arasında bir ihtilaf çıkmamıştır. Ancak ikinci defa yasa gereği yenilenmiş sayılan dönemin başında davacı kiralayan, kira parasının bu yılda % 30 artırılmaya dair özel şarta rağmen davacı kiracıya ihtar çektikten sonra, hak ve nesafet kurallarına göre aylık kira parasının 250.000 lira olarak tespitini istemiştir. Özel Daire ile mahkeme arasındaki görüş aykırılığı yasa gereği yenilenen kira döneminde kira parasının belirlenmesine ilişkin özel şartın geçerli olup olmadığı konusunda toplanmaktadır.

Öncelikle vurgulamak gerekir ki, kira sözleşmesinin bir kaç yıllık olması ve tarafların her bir yılın kira parasının ne suretle saptanacağına dair özel kurallar veya yöntemler kabul etmiş olmaları halinde, bu kural ve yöntemlerin sözleşme serbestisi ilkesine dayalı olarak geçerli olduğunda ve tarafların buna uymak zorunda bulunduklarında bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlığın konusu, kira akdinin kapsadığı süre içinde değil; bu süre bittikten sonra 6570 sayılı Kanunun 9 ve 11. maddeleri dikkate alınarak kira akdinin yenilenmiş sayıldığı dönemlere ait kira parasının ne suretle saptanacağına, buna ilişkin olarak tarafların kira sözleşmesinde kabul ettikleri bir miktarın veya bu miktarı belirlemeye yönelik bir yöntemin geçerli olup olmadığına ilişkindir.

Böyle bir sözleşme şartının, geçerli olup olmadığının belirlenmesinde hukuksal ve sağlıklı bir çözüme ulaşılabilmesi için herhalde kira tespit davalarının niteliğinin ve kamu düzeni ile ilişkisinin incelenmesi yerinde olacaktır. Yenilenen dönemlere ait kira parasının tesbiti; kamu düzeni ile ilgili ise buna ait özel şartın geçerli olmayacağı, bu konuda 18.11.1964 gün ve 1964/2-4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulaması gerektiği sonucuna varılmalıdır.

Bunun için de önce kamu düzeni kavramının ne olduğu, onun belli bir hukuki ilişkide varlığının nasıl saptanabileceği konusunun incelenmesinde yarar vardır. Kamu düzeni kavramının bir tanımının yapılmasının güçlüğü ortadadır. Ancak böyle bir kavramın mevcut olduğu ve kendisini bir çok hukuki ilişkide hissettirdiği de ortadadır. Bu gerçeği, konumuzla ilgisi oranında somutlaştırmaya çalışmak da bir zorunluluktur.

Von Tuhr`a göre: Medeni Kanunun Mer`iyet sureti ve tatbik şekli hakkındaki Kanunun 2. maddesinde olduğu gibi, kamu düzeninden, koruma ve uygulamasında, topluma büyük yararı bulunduğu kabul edilen özel hukuk kuralları anlaşılmak gerekir ( Andreas Von Tuhr, Borçlar Hukukunun Umumi kısmı Çev. Cevat Edege, Ankara 1983, Yargıtay Yayını No: 15 sh. 258 ).

Becker`e göre ise: Kamu düzeni, kamu menfaati düşüncesi ile konulmuş özel hukuk düzenidir. Aynı zamanda sözleşme serbestisinin sınırını tayin ederken, bu kavrama baş vurulabilir ( Becker, H. Borçlar Kanunu, Çev. Bülent Olcay, Ankara, 1967, sh. 97 ).

İsviçre Federal Mahkemesinin kamu düzeni hakkındaki tanımı ise şudur: Bir kuralın kamu düzenine ilişkin sayılması için bu kurala aykırılığın, ülkenin hukuk düzeninin temel ilkelerinden birisiyle çatışması, ya da ülkenin genel hukuk duygusunu ağır şekilde zedelemesi zorunludur ( Kaneti Selim: İsviçre Federal Mahkemesinin Borçlar Hukuku Kararları, Ankara 1968 Sh. 22 ).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.1973 gün 609/959 sayılı kararında ise Kamu düzeni kavramı, benzer yönler olmakla beraber her ülkenin, o ülkenin kendisine özgü tarihsel, sosyal, ekonomik ve diğer koşulların oluşturduğu özel bir anlam taşır. Hükmüne yer verilmiştir.

Kamu düzeninin yazılı metinler ve mahkeme içtihatları gibi başlıca iki kaynağı olmakla beraber, Schwarz`in da belirttiği üzere "Kamu düzeni, takdiri bir kavramdır. Bunu kesin olarak sınırlamaya olanak yoktur" ( Schwarz, Andreas, B: Borçlar Hukuku Dersleri; Çev. Bülent Davran, İstanbul 1948, Sh. 343 ).

Gerçekten de ünlü Fransız Hukukçusu Niyabet`in de açıkladığı gibi kamu düzeni kavramı ifade edilebilmekten çok, duyulabilen, sezinlenebilen şeylerdir.

Yukarıdaki görüşler birleştirilip incelendiğinde şu sonuca varılabilir: Bir kuralın kamu düzeni ile ilgisi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun az önce sözü edilen kararında belirtildiği üzere, ülkenin sosyal, ekonomik, kültürel ve tarihsel gerçeklerine göre belirlenmelidir. Diğer bir deyimle, sözü edilen gerçekler kuralın vazgeçilmezliğini; toplumsal yararını ve hukuk düzeninin korunmasına yönelik amacını ortaya koyuyorsa, kuralın kamu düzeni ile ilgisi kabul edilmelidir.

Kamu düzenine ilişkin kuralı bu geniş çerçeveye oturttuktan sonra "yasa gereği yenilenmiş sayılan kira dönemlerine ilişkin kira parasının" tesbitinde tarafların önceden kabul ettikleri bir yöntemin geçerli olup olmadığı; diğer bir deyimle bu dönem kira parasının tesbitine ilişkin kuralların ( 18.11.1964 gün ve 1964/2-4 sayılı Tevhidi İçtihad ) kamu düzeni ile ilgili olup olmadığı konusunun incelenmesine geçilebilir.

1.6.1955 tarihinde yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayri Menkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3. maddeleri, kira paralarını 1953 yılı rayici ile sınırlamış bu sınırı aşan kira parasını içeren kira sözleşmelerini yasaklayarak, taraflarca kararlaştırılmış olsa bile, kira parasının bu rayice indirilmesini ön görmüştür. Görülüyor ki Kanun koyucu, Borçlar Kanununun 19. maddesinde de ifadesini bulan akit serbestisini kısıtlamak durumunda kalmış ve bu suretle kamu düzeni kaygısı ile kurallar getirmiştir. Bu kuralların kamu düzeni ile ilgili olmdıkları iddia edilemez. Çünkü bunlar, hukuk düzenimizin kabul ettiği akit serbestisini, bir genel yarar için kısıtlamış; asıl işlevi, toplumda barışı sağlamak olan, hukuk düzenini muhafaza gayesinden kaynaklanan kurallardır.

Anayasa Mahkemesi, 26.3.1963 gün ve 3/67 sayılı kararıyla bu kısıtlamayı mülkiyet hakkının özüne dokunan nitelikte görerek, sözü edilen 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar vermiş ise de kararda aynen şu ifadeye yer vermiştir: "Mesken ve iş yeri darlığının bulunduğu memleketlerde kiraların anormal yükselişine ve hayat pahalılığına karşı toplumu korumak amacı ile Devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğinden şüphe olunamayacağı, aynı amaçla kiraların kontrol altına alınmasının da kamu yararına olan tedbirler cümlesinden bulunduğu, Devletin bu konudaki müdahalesinin mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceğini öngören Anayasanın 36. maddesinin kapsamına girdiği, memleketimizde gayrimenkul darlığı devam ettiği sürece, kanun koyucunun kira konusunu düzenlemesinin ve bu alanda sınırlama yapmasının, mülkiyet hakkının özüne dokunmamak şartıyla caiz bulunduğu ve bu müdahalenin kamu yararına olduğu hususunda görüş birliğine varılmıştır". Görülüyor ki, Anayasa Mahkemesi de, Devletin kamu düzenini sağlamak amacıyla kamu yararına olmak üzere akit serbestisinin bu konuda kısıtlanabileceğini ( mülkiyet hakkının özünü zedelememek koşulu ile ) ve düzenleyici kurallar getirilebileceğini kabul etmiştir. Nitekim, iptal edilen maddeler yerine yenilerinin getirilmesi için altı aylık bir süre verilmiş, fakat bu süre sonunda yeni bir yasa düzenlemesi getirilmediği için 2 ve 3. maddeler yürürlükten kalkmış bulunmaktadır.

Yasadaki bu boşluk, Medeni Kanunun 1. maddesi uyarınca, uyuşmazlığı çözümlemekle görevli mahkemelerce doldurulmaya başlanmış ise de, bu konuda bir birine çelişik kararların çıkması üzerine, yeknesak bir uygulamanın sağlanması amacıyla Yargıtay İçtihatları Birleştirme yoluna gitmiş, 18.11.1964 günlü 2/4 sayılı kararı ile, bir kanun koyucu gibi, 2. ve 3. maddelerin iptali ile meydana gelen yasa boşluğunu kanun çıkıncaya kadar onun yerine kaim olmak üzere doldurmuştur.

Tevhidi İçtihadı müzakereleri sırasında, kira parasının serbest bırakılması istenilmiş, ancak 6570 sayılı Kanunun iptal edilmeyen ve "Kanuna göre taayyün eden kira bedelleri" ile kira sözleşmesinin devam edeceğinden söz eden maddeleri karşısında, bu ileri sürüşe itibar edilmemiştir. Gerçekten böyle bir görüş kabul edilse idi, yenilenen dönemde kiralayan, kiracısından yüksek kira parası istemek suretiyle, Yasanın 9 ve 11. maddelerine rağmen kiralananın her zaman tahliyesini sağlayabilecek ve bu suretle iptal edilmeyen yasa maddelerinin böyle bir uygulamayla bertaraf edilmiş olacağı kuşkusuzdur. Sonuç olarak anılan Tevhidi İçtihat Kararında "Kira akdi süresinin ... sona ermesi dolayısiyle başlayan yeni dönemde, akdin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun, bilirkişice tesbit edilecek olağan rayiç ve bu tesbit edilemez ise ekonomi esasları ve hak ve nesafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hakim tarafından doldurulması gerektiği ... hükme bağlanmıştır.

Görüldüğü gibi Tevhidi İçtihad, 6570 sayılı Kanunun kira parasının sınırlandırılmasına ilişkindir. Anayasa Mahkemesince iptal edilen 2 ve 3. maddelerinin yerine yeni yasa hükümleri getirilmemiş olması nedeniyle doğan boşluğu doldurmuştur. Tarafların sözleşme süresince kararlaştırılabilecekleri kira parasına müdahale etmeyerek, ancak akdin sona ermesiyle başlayan "yeni dönemde" kira parasının hakim tarafından belirleneceğini kararlaştırmıştır. Bu tevhidi içtihadın, iptal edilen 2 ve 3. maddeler yerine kaim olduğunda tereddüt edilmemelidir. O halde tevhidi içtihadın bu düzenlemesiyle getirdiği kuralın kamu düzeniyle ilgisi kabul edilmelidir. Bu durumda, taraflarkira sözleşmesinde akdi sürenin sona ermesinden sonra yasa gereği yenilenen dönem için bir kira parası saptamış ya da bu saptamaya esas olacak yöntemler belirlemiş iseler bunlar geçersiz olup onun yerine tevhidi içtihadın kabul ettiği esasın geçeceği bu kabulün doğal sonucu olacaktır.

Dairenin bozma kararında, tarafların kira parasının hesabı ile ilgili olarak kararlaştırdıkları yöntemlerin yenilenen ilk dönemde tarafları bağlayacağı ifade edilmektedir. Direnmeye dair kararda, kira parası uyuşmazlık konusu olan dönem yasa gereği yenilenen ilk dönem olmamakla beraber, dolaylı olarak ifade edilen bu kural üzerinde de durmakta yarar görülmüştür. Gerçekten 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 11. maddesinde, kiracının kiralananı boşaltacağını 15 gün önce bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılacağı öngörülmüştür. Yasanın bu hükmünden hareketle, "aynı şartlarla" yenilenme durumunun sadece ilk yıl için söz konusu olduğu ve bu nedenle taraflar bu ilk yenilenen yıl için kira parasının tesbitinde uygulanacak yöntem konusunda bir "şart" kabul etmişler ise, bu şartın yalnız ilk yıl için olmak üzera geçerli olacağı kabul edilmelidir.

Böyle bir kabul, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan gerekçelerle kira parasının saptanmasına dair özel şartın yenilenen diğer dönemlerde geçerli olmayacağına dair görüşe ters düşmediği açıktır. Çünkü, yukarıda sözü edilen görüş 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3. maddelerinin iptali üzerine çıkarılan 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı tevhidi içtihadın yasa boşluğunu doldurmak için getirdiği kurala dayanmaktadır. Sözü edilen 11. maddede, boşaltma bildiriminin yapılmaması halinde akdin "aynı şartlarla", "bir yıl" uzatılmış sayılacağı öngörülmüş ve bu madde Anayasa Mahkemesince iptal edilmediğine göre, yürürlükte olup bunun tevhidi içtihad kapsamında olduğu kabul edilemez ve bu nedenle de böyle bir şart akdin sona ermesini izleyen ilk yıl için geçerli olur.

Bütün bu görüşler ve Dairenin bunlara dayalı uygulaması, Hukuk Genel Kurulunun 20.2.1985 gün ve 1983/3265 Esas, 1985/110 sayılı kararında da kabul edilmiş bulunmaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesinde, kira parasına ya da kira parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartlar, uyuşmazlık halinde yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olup, bunu takip eden yıllara ait kira paraları 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Tevhidi İçtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenmesi gereğine işaret eden Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASlNA, ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 2. görüşmede oyçokluğuyla karar verildi.

----------------

( 1 ) - İlgili olarak Bkz. 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı YİBK.

----------------