T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/2850
K. 2004/2982
T. 20.4.2004
• GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUNA AYKIRILIK ( Sözleşmede Kiracının Süre Bitimine İki Ay Kala Sözleşmeyi Yenileyip Yenilemeyeceğini Yazılı Olarak Bildirmesi Hükmü )
• KİRACININ HAKLARINI KISITLAMA ( Sözleşmede Süre Bitimine İki Ay Kala Sözleşmeyi Yenileyip Yenilemeyeceğini Yazılı Olarak Bildirmesi Hükmü )
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Kiracının En Az Onbeş Gün Evvel İhtarda Bulunarak Sona Erdirme Hakkı - Kanunun Tanıdığı Hakkını Daraltır Şekilde Sözleşmeye Hüküm Konulamayacağı )
• TAHLİYE ( Kiracının En Az Onbeş Gün Evvel İhtarda Bulunarak Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı - Kanunun Tanıdığı Hakkını Daraltır Şekilde Sözleşmeye Hüküm Konulamayacağı )
6570/m. 11
ÖZET : Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde yeralan "Kiracı, kira sözleşmesinde yazılı kira süresinin bitimine iki ay kala sözleşmeyi yenileyip yenilemeyeceğini yazılı olarak kuruma bildirecektir. Söz konusu bildirim yapılmadan kiralanan yer tahliye edildiği takdirde boş kalan süreye ait kira bedelleri kiracı tarafından ödenecektir." şeklindeki ibare, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesi karşısında kiracı aleyhine bir nitelik taşıdığından sözleşmenin belirtilen hükmüne göre uyuşmazlığın çözümlenmesi Kanun'un amacı ve düzenleme biçimine uygun düşmemektedir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, kira alacağına ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının 22.12.1995 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, sözleşmedeki ihbar şartı yerine getirilmeden kiralananın 24.12.2001 tarihinde boşaltıldığını öne sürerek 22.12.2001 tarihinde başlayan kira dönemi için 12 aylık kira bedeli, gecikme zammı ve yasal faiz olmak üzere toplam 6.276.063.997.-TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili kiralananın tahliye edileceğinin 26.10.2001 günlü ihtarname ile davacıya bildirildiğini, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, bu iyi niyetin korunması gerektiğini, şayet mahkemece bu savunma kabul edilmeyecek ise bilirkişi marifetiyle kiralananın ne kadar sürede tekrar kiraya verilebileceğinin tespitini istediklerini bildirmiştir.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan taraflar arasındaki kira sözleşmesi 22.12.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kiralanan işyeri dükkan olarak gösterilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 21. maddesinde ise ( Kiracı, kira sözleşmesinde yazılı kira süresinin bitimine iki ay kala sözleşmeyi yenileyip yenilemeyeceğini yazılı olarak kuruma bildirecektir. Söz konusu bildirim yapılmadan kiralanan yer tahliye edildiği takdirde boş kalan süreye ait kira bedelleri kiracı tarafından ödenecektir. ) hükmüne yer verilmiştir. Mahkeme sözleşmenin bu maddesini esas alarak uyuşmazlığı çözmüştür. 6570 sayılı Kanun'un 11. maddesi kiracı kira müddetinin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır şeklinde bir düzenleme getirmiştir. Bu hüküm sözleşme sona ermeden onbeş gün önce yazılı bildirimde bulunmak şartı ile kiracıya sözleşmeyi tek taraflı feshetme yetkisi veren kanun maddesidir. Kanun kiralayana böyle hak ve yetki tanımamış, ancak sözü edilen Kanun'un 7. maddesine dayanarak tahliye ve akdin feshi isteğinde bulunabileceğini öngörmüştür.

6570 Sayılı Kanun'un kiracıyı koruyan bir kanun olduğu, emredici ve sınırlandırıcı hükümler taşıdığı yargısal ve bilimsel içtihatlarla kabul edilmiştir. Sözleşmenin 21. maddesi söz konusu Kanun'un 11. maddesi karşısında kiracı aleyhine bir nitelik taşıdığından sözleşmenin belirtilen hükmüne göre uyuşmazlığın çözümlenmesi Kanun'un amacı ve düzenleme biçimine uygun düşmemektedir. Yukarıda açıklanan esasların dikkate alınmaması, kiracının kira sözleşmesini sona erdirme yönünden kanunun tanıdığı hakkını daraltır şekilde yorumlanması ve kira yılı sonuna kadar olan tüm kiranın tahsiline karar verilmesi doğru olmadığı gibi kabule göre de gerekçesiz ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak gecikme zammı ve yasal faize hükmedilmesi de hatalı olduğundan hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Hükmün yukarıda açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.4.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

yarx