Öncelikle dava konusu taşınmazın varsa kendi satışıda dahil olmak üzere yakınında bulunan ada ve parsellerde emsal araştırılması yapılır.Yakınında emsal bulunamazsa daha uzak ada ve parsellerde,diğer mahallelerde emsal aranır. Hatta il veya ilçe bazında emsal bulunamaması halinde (ki gelişmiş il ve ilçelerde böyle bir durumun gerçekleşmesi pek mümkün olmaz) civardaki il ve ilçelerden dahi emsal gösterilebilir.

Normal koşullarda mutlaka emsal bulunması gerekir. Taraflar bulamazlar ise,hakim resen araştırma yapıp bulma durumundadır. Bilirkişilerin bildikleri emsal varsa onların da kayıtları celp edilir. Başka dosyalarda getirtilen emsaller varsa onlardan da yararlanılabilir. Emsal bulunamaması ancak özellik gösteren taşınmazlar için söz konusu olabilir. Mesela biz Söke'de görev yaparken Bafa gölünün kamulaştırması davası açılmış ve göl kamulaştırmasında emsal bulunamayacağından Ege Ün.de bulunan elde edilen göl ürünleri ile ilgili kayıtlardan yararlanarak bedel tayin etmiş idik.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/2627
K. 2013/3706
T. 12.3.2013
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin ( g ) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatınaTürkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Mahkemece, yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak, tarafların vereceği ya da re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18. maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/2212
K. 2012/3117
T. 26.3.2012
Tüm araştırmalara karşın kamulaştırılan taşınmazın bulunduğu il veya ilçede uygun emsal bulunamaması halinde, benzer özellikte olması kaydıyla, emsalin civar il ve ilçelerde yer alan taşınmazlar arasından seçilebileceği Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarından olmakla birlikte, Silifke gibi gelişmiş ve taşınmaz alım satımının çok olduğu bir ilçede uygun emsal bulunamayacağı kabul edilemeyeceğinden, bilirkişi kurulunun raporunda emsalin komşu ilçe olan Gülnar'dan seçilmiş olması ve buna göre değerlendirme yapılması,
Doğru görülmemiştir.