Sayın Av.Suat Ergin’in görüşü Yargıtay tarafından doğrulanmaktadır:

MK 995.maddesinde kötü niyet aranır. Kira sözleşmesine dayanarak bir taşınmazı kullanan kişinin ödediği kiradan başka, sonradan bir de ecrimisil ödemesine karar vermek adalete uygun düşmez kanısındayım.

Ancak aşağıda sunulan Yargıtay kararlarında aksine görüşe varılmış ve “tapu malikini bağlamayan kira sözleşmelerinde” iyi niyete bakılmaksızın ecrimisile karar verilmesi için yerel mahkeme kararları bozulmuştur.

Bu durumda herkesin kira sözleşmesi yaparken tapu malikini bulup, kira sözleşmesini bu tapu maliki ile yapması gerekecektir. Yoksa yıllar sonra ikinci bir kirayı da malike ödemek zorunda kalacaktır.

Halbuki kanunun aradığı şart kötü niyettir. Ecrimisil bir haksız işgal tazminatıdır. Kira ile kullanan kişinin kötü niyetli olup olmadığı her olayda ayrı ayrı incelenerek bir karara varılması gerekir. Kararlar gönülle yazılmalı; matbaayla basılmamalıdır.

T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/6116

K. 2007/9645

T. 9.10.2007

• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL ( Kayıt Maliki Olmayan Kişinin Yaptığı Sözleşmenin Kayıt Malikini Bağlamayacağı ve Sözleşmenin Hüküm İfade Etmeyeceği )

• HAKSIZ İŞGAL ( Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil - Kayıt Maliki Olmayan Kişinin Yaptığı Sözleşmenin Kayıt Malikini Bağlamayacağı ve Sözleşmenin Hüküm İfade Etmeyeceği )

• KAYIT MALİKİ OLMAYAN KİŞİNİN YAPTIĞI SÖZLEŞME ( Kayıt Malikini Bağlamayacağı ve Sözleşmenin Hüküm İfade Etmeyeceği )

4721/m.683,995

ÖZET : Dava, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Davalı kiracılık savunmasında bulunmuş, dava dışı M. adlı kişiyle yaptığı sözleşmeyi ileri sürmüşse de, kayıt maliki olmayan kişinin yaptığı sözleşmenin kayıt malikini bağlamayacağı ve sözleşmenin hüküm ifade etmeyeceği açıktır. Öyle ise davalının çekişme konusu bağımsız bölümü haklı ve geçerli bir neden olmaksızın tasarrufu altında bulundurduğu ve haksız işgalci olduğu sonucuna varılmalıdır. Hal böyle olunca, davanın davalı G. bakımından kabulüne karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, satın almak suretiyle maliki olduğu 247 parseldeki dairenin davalılar tarafından arada bir kira ilişkisi olmaksızın diş hekimliği faaliyetinde kullanılmak suretiyle işgal edildiğini ileri sürüp, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiştir.
Davalılar, kiracı olduklarını bildirerek, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davalı Gülçin'in kira sözleşmesi ile kullandığı, diğer davalının ise Gülçin'in yanında çalışanı olduğu, kullanımın haksız olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 09.10.2007 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat İbrahim Kavak ile temyiz edilen v.s. vekili Avukat Seyfettin Kara geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi Hülya Gerçeker tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 247 parsel sayılı taşınmazdaki 1 nolu bağımsız bölümün kayden davacıya ait olduğu, anılan yerde davalı Gülçin'in diş hekimliği faaliyetini sürdürdüğü, diğer davalının da onun yanında işçi olarak çalıştığı anlaşılmaktadır. Davalı kiracılık savunmasında bulunmuş, dava dışı Muhammet adlı kişiyle yaptığı sözleşmeyi ileri sürmüşse de, kayıt maliki olmayan kişinin yaptığı sözleşmenin kayıt malikini bağlamayacağı ve sözleşmenin hüküm ifade etmeyeceği açıktır. Öyle ise davalının çekişme konusu bağımsız bölümü haklı ve geçerli bir neden olmaksızın tasarrufu altında bulundurduğu ve haksız işgalci olduğu sonucuna varılmalıdır.
Hal böyle olunca, davanın davalı Gülçin bakımından kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davacının temyiz itirazı yerindedir.
SONUÇ : Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 13.12.2006 tarihinde yürürlüğe giren avukatlık ücret tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 500.00.-YTL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 09.10.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/7996

K. 2007/19606

T. 8.10.2007

• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Ecrimisil - Kiracılık Hakkı Kişisel Olup Bu Bağıta İcazet Vermeyen Davacıyı Bağlamadığından Red Kararı Yerinde Olmadığı )

• KİRACILIK BAĞITI ( Davalı Taraf Taşınmazda Davacının Bayiiden Haricen Satın Alan Kişiden Kiraladığını Savunmakta İse de Kiracılık Hakkı Kişisel Olup Bu Bağıta İcazet Vermeyen Davacıyı Bağlamadığından Red Kararı Yerinde Olmadığı )

• ŞAHSİ HAK ( Davalı Taraf Taşınmazda Davacının Bayiiden Haricen Satın Alan Kişiden Kiraladığını Savunmakta İse de Kiracılık Hakkı Kişisel Olup Bu Bağıta İcazet Vermeyen Davacıyı Bağlamadığından Red Kararı Yerinde Olmadığı )

• ECRİMSİL ( Elatmanın Önlenmesi - Kiracılık Hakkı Kişisel Olup Bu Bağıta İcazet Vermeyen Davacıyı Bağlamadığından Red Kararı Yerinde Olmadığı )

4721/m.683,995

ÖZET : Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi davasında davalı taraf, taşınmazda davacının bayii Salih'ten haricen satın alan keşideci kişiden kiraladığını savunmakta ise de, kiracılık hakkı kişisel olup bu bağıta icazet vermeyen davacıyı bağlamadığından red kararı yerinde değildir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden maliki olduğu 15 parsel sayılı taşınmazdaki 8 nolu dairesini, haksız olarak davalının kullandığını ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, çekişmeli taşınmazı M.U.'nun davacı bayiinden haricen satın aldığını, kendisine kira sözleşmesiyle verildiğini belirtip, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalının taşınmazı kiracı sıfatıyla kullandığı gerekçesiyle,davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakiminin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, bağımsız bölüme elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, taraflar arasında kiracılık ilişkisi bulunduğu gerekçesiyle,davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 8 nolu bağımsız bölümün kayden davacıya ait olduğu, davalının taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, ancak taşınmazı kullandığı anlaşılmaktadır.
Davalı, taşınmazı, davacının bayii Salih'ten haricen satın alan kişiden kiraladığını ve buna göre kullandığını belirterek savunmada bulunmuştur.
Davacı Kemal'in çekişme konusu taşınmazı 19.12.2005 tarihinde satın almak suretiyle edindiği kayden sabittir.
Hemen belirtilmelidir ki, davalının savunmasına esas teşkil eden davacının bayiinden haricen satın alan kişiyle yaptığını belirttiği kira sözleşmesinin davacıyı bağlamayacağı açıktır. Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinden kaynaklanan davalının hakkı kişisel hak olup, kira bağıtına icazet vermeyen ayni hak sahibine karşı ileri sürülemez. Esasen, savunmaya esas kiracılık ilişkisine davacının icazet vermediği de dosya kapsamı ile sabittir.
Hal böyle olunca, davada ecrimisil isteğinin bulunduğu da gözetilerek belirlenecek ecrimisille birlikte davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davacının, temyiz itirazı yerindedir.
SONUÇ : Kabulüyle HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08.10.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/15816

K. 2007/663

T. 30.1.2007

• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Kira Sözleşmesinin Davacıları Bağlayıcı Bir Yanı Bulunmadığı - Davalının Parsellere Haklı Bir Nedene Dayanmaksızın Elattığı Sabit Olduğundan Kabulü Gereği )

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Davacıları Bağlayıcı Bir Yanı Bulunmadığı - Davalının Parsellere Haklı Bir Nedene Dayanmaksızın Elattığı Sabit Olduğundan Elatmanın Önlenmesi Davasının Kabulü Gereği )

• PAYLI MÜLKİYET ( Kira Sözleşmesinin Davacıları Bağlayıcı Bir Yanı Bulunmadığı - Davalının Parsellere Haklı Bir Nedene Dayanmaksızın Elattığı Sabit Olduğundan Kabulü Gereği )

4721/m.683,995

ÖZET : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir. Davalı yanın dayandığı bir yıl süreli kira sözleşmesi kayıt maliki olmayan ancak davacıların babaları olduğu anlaşılan kişi ile dava dışı bazı kişiler arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin davacıların bağlayıcı bir yanı bulunmadığı açıktır. Hal böyle olunca; davalının parsellere haklı bir nedene dayanmaksızın elattığı açıktır. Mahkemece bu olgunun değerlendirilmesi suretiyle istem konusu hakkında bir hüküm kurulması yerine orta yerde davacıları bağlayan bir kira sözleşmesi varmışçasına davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamıştır.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 23.8.2004 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.10.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.
Davalı dava konusu taşınmazların kiralandığını, kira ilişkisinin halen tarafı olması nedeniyle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece çekişme konusu taşınmazlarda davalının kiracı olduğu bu nedenle haksız elatmasından sözedilemeyeceği gerekçesiyle dava reddolunmuş, hükmü davacılar temyiz etmiştir.
Çekişme konusu 3570 ve 3571 sayılı parseller tapuda paylı mülkiyet rejimine tabi olarak davacılar adına kayıtlıdır. Türk Medeni Kanunun 683. maddesi uyarınca eşyanın maliki olan kişi malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı elatmasının önlenmesini dava edebilir.
Davalı yanın dayandığı 01.04.1987 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi kayıt maliki olmayan ancak davacıların babaları olduğu anlaşılan Mustafa Yastı ile dava dışı bazı kişiler arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin davacıların bağlayıcı bir yanı bulunmadığı açıktır. Hal böyle olunca; davalının 3570 ve 3571 parsellere haklı bir nedene dayanmaksızın elattığı açıktır. Mahkemece bu olgunun değerlendirilmesi suretiyle istem konusu hakkında bir hüküm kurulması yerine orta yerde davacıları bağlayan bir kira sözleşmesi varmışçasına davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacıların temyiz itirazların kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatıranlara geri verilmesine, 30.01.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.
(Kaynak: Kazancı)