Alıntı: Yazan TRINITY Sayın Meslektaşlarım, 1-Müvekkil arsa sahipleri, müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyorlar. 2-İnşaat aşama kaydettikçe müteahhit kendi adına düşen daireleri 3.kişilere satıyor fakat bu satış tapuda direkt müvekkillerden 3.kişilere yapılıyor. 3-İnşaat süresinde bitirilmiyor ve müteahhit her zamanki gibi ortadan kayboluyor. 4-Müvekkillerin elinde müteahhide verilmesi gereken iki daire kalıyor. Mahkeme kanalıyla yaptırdığımız tespitte bilirkişi inşaattaki eksikliği %83 olarak tespit ediyor. 5- Buna istinaden sözleşmenin ileriye dönük feshi ve müteahhide düşecek dairelerin eksiklik oranında arsa sahiplerine aidiyeti talebiyle dava açtım. 6-Bu arada tabi müteahhit müvekkiller adına kayıtlı olan daireleri de satış vaadi sözleşmeleriyle 3.kişilere satmış. Onlar da tapu-iptal davaları açıyorlar. 7-Açtığım sözleşmenin feshi davasında yapılan bilirkişi incelemesinde ise noksanlık %78 olarak tespit edilmiş. Genel anlamda bina tamamlanmış fakat ince işçilikler yok. (Çerçeveler, kalorifer petekleri takılmamış, asansör yok vs.) 8-Müteahhit inşaat malzemesi aldığı kişiye malzeme parasını ödeyemediği için kendi adına düşecek olan bir dükkanı müvekkillerden o şahsa intikal yapılmak üzere sattığı halde, sanki müvekkiller ondan habersiz satış yapmış gibi müvekkillere karşı benden habersiz benim hakkımı sattılar diye tapu iptal davası açıyor. Bu davada elimizde yazılı bir belge yok. Bu kadar karışık ve uzun anlatımdan sonra sormak istediğim hususlar; 1-Müteahhidin açmış olduğu tapu-iptal davasını kaybedeceğimiz için açmış olduğum sözleşmenin feshi davasında dava dilekçemi ıslah ederek sözleşmenin geçmişe dönük feshini istemem uygun olur mu? 2-Şayet dava dilekçemi ıslah etmezsem %78 eksiklik ileriye dönük fesih için yeterli midir? Bu konuda Yargıtay'ın farklı içtihatları olduğunu biliyorum fakat son zamanlardaki uygulamasını merak etmekteyim. Saygılarımla...

Sayın TRINITY,
Yargıtayın bu konuya dair farklı içtihatları yoktur. Konuların farklı olmasından mütevellit farklı kararları vardır

Yargıtay kararları ile kabul edilen durum: kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin ileriye etkili feshinin istenebilmesi için (sorduğunuz hususa ilişkin) şart: sözleşmeye konu eserin "ifayı kabulden kaçınılamayacak seviyede olması"dır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin ileriye etkili feshinin kriteri için atıf yapılan içtihat:
Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulu, 25.01.1984 T., Esas: 1983/3 , Karar: 1984/1: "...İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu`nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına; birinci ve ikinci toplantılarda 2/3 çoğunluk sağlanamadığından, 25.1.1994 günlü üçüncü toplantıda çoğunlukla karar verildi."
Ayrıntısı için bkz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=5391

Davanızı (arsa sahipleri için) ileriye etkili fesih istemi ile ikame etmiş olduğunuzdan, mahkemece ileriye etkili feshe karar verilebilecektir. Buna ilişkin Yargıtay kararı:

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.04.2004 T., Esas: 2003/4795, Karar: 2004/1968: "...Alacaklının, akdin ifasını ve gecikmeden doğan tazminatı istemesi halinde, tekrar ek bir süre vererek diğer seçimlik haklarını kullanması mümkündür (Bkz.Prof.Dr.Fikret Eren Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt III 2.bası S.292-Guhl/Merz/Kummer, shf.224; shenker shf.222; BGE 86.II 235). Dava konusu olayda davacılar vekili 27.05.2002 tarihli dilekçelerinde sözleşmenin ileriye etkili bir şekilde feshini istemişlerdir. Davalının temerrüdünün gerçekleşmesi ve inşaatla ilgili bir çalışma içinde olmaması da dikkate alındığında akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir. Bu beyan davalı yüklenicinin kabulüne bağlı değildir... Dava konusu olayda; inşaatın seviyesi akdin ileriye etkili feshini haklı kılmamaktadır. Dairemizin içtihatlarına göre ileriye etkili fesih kararı verilebilmesi için işin ifayı kabulden kaçınılamayacak bir seviyeye getirilmesi gerekmektedir. Ne var ki davacı kendi istemiyle ileriye etkili feshi talep ettiğinden, akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir.
Şu hale göre, ileriye etkili feshin sonuçları dikkate alındığında davacı arsa sahipleri, yüklenicinin işi geciktirmesinden doğan kira alacaklarını-ileriye etkili fesih istemine rağmen içtihadı birleştirme kararı uyarınca-talep edebileceklerdir. Mahkemece bu talep sadece deprem öncesine ait gecikme süresi için kabul edilmiştir. Oysa depremden sonra inşaatların davanın açıldığı tarihe kadar durdurulduğuna dair bir belge yoktur. Davacılar böyle bir durdurma kararının mevcut olmadığını iddia etmektedirler. Bu nedenle mahkemece ilgili imar müdürlüğünden ve belediyeden durum sorularak deprem yüzünden inşaatların ne kadar süre durdurulduğu belirlenmeli, büyük çapta bir depremin kendiliğinden meydana getirdiği bu gecikme mücbir sebep sayılarak hakkaniyete uygun bir süre için gecikme tazminatı istemi karar altına alınmalıdır. Mahkemece gecikme tazminatının depremin gerçekleştiği tarihe kadar kabul edilmesi, sonraki dönemin dikkate alınmamış olması belirtilen nedenlerle yerinde değildir.
Davacıların diğer davası eksik işlerin bedeliyle ilgilidir. Mahkemece bu istem reddedilmiştir. Oysa davacı arsa sahipleri temerrüde düşen yükleniciden akdin ifası niteliğindeki, eksik işlerin bedellerini talep edebilirler. Ne var ki davacılar akdi ileriye etkili şekilde feshettiklerinden eksik işlerle ilgili dava yukarıda sözü edilen içtihadı birleştirme kararı uyarınca değerlendirilmelidir. Bahse konu içtihadı birleştirme kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Dava konusu olayda kararlaştırılan bedel ( arsa tapusu ) ve buna tekabül edecek bağımsız bölümler olduğundan, yüklenici işi tamamen ifa etseydi alabileceği bağımsız bölüm ( haliyle isabet eden tapu ), işin yüklenici tarafından terk edildiği seviyesine oranlanarak bulunacak fiziki orana denk gelen bağımsız bölüm ve tapusudur. Yani işin eksik bırakıldığı oranda yüklenici tapu almaya hak kazanamayacaktır. Bir örnek verilmek gerekirse işi tamamlasaydı yüklenici on adet bölüm alacak ise ve yüklenici işi terkettiğinde yaptığı işin tamamı tüm işin % 80'i ise bu halde ileriye etkili fesihte yüklenici 8 adet bölümün tapusuna hak kazanmış olacaktır. Mahkemece alınan bilirkişi raporu işin ileriye etkili fesih ve tasfiyesinin yapılmasına yeterli açıklığı taşımamaktadır. Bu nedenle mahkemece, yeniden ( bir mimar, bir mühendis ve hukuki yorumda yardımcı olmak üzere bir hukukçudan ) oluşturulacak bilirkişi kurulundan, mahallinde keşif yapılarak rapor alınmalı, inşaatın imar mevzuatı ve yasal durumu da araştılarak fiziki seviyesi saptanmalı, davalıya ne miktar bağımsız bölüm verileceği ve bunların yerleri ve tapu oranları belirlenmeli infazı kabil şekilde, mevcut inşaatta tarafların mevcut hakları açıklanarak yani, tasfiye de dikkate alınarak akdin ileriye etkili feshine karar verilmelidir. Böylece davacı arsa sahiplerinin eksik işler bedeliyle ilgili talepleri, davalının alacağı tapu kayıtlarından indirim yapılmış olacağından karşılanmış olacaktır.
Mahkemece dava bu şekilde nitelendirilerek, sonucuna göre akdin ileriye etkili feshine ve tasfiyesine ve belirlenecek gecikme tazminatının hüküm altına alınmasına karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle davanın reddedilmesi doğru bulunmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur."

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 14.01.2004 T., Esas: 2003/3057, Karar: 2004/88 sayılı kararında : "Sözleşmenin feshi geriye dönük etkili olur. Taraflar arasındaki ilişki ilk haline döner. Bir başka anlatımla, hiç sözleşme kurulmamış gibi olur. Bu durumda taraflar birbirlerinden aldıklarını geri vermekle yükümlüdürler. Bu kuralın bir istisnası kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili 25.01.1984 gün ve E.3 K.1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararıyla getirilmiştir. İnşaatın büyük oranda tamamlanması ( %90 üzerinde ) durumunda Medeni Kanunun 2.maddesi hükmünce akdin ileriye dönük feshi kabul edilebilir. Bundan amaç, yüklenicinin hakettiği oranda tapu payını elde edebilmesidir..." demektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 01.04.2009, Esas: 2009/1031, Karar: 2009/4025: "...eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye yapılacağından, yüklenici inşaattan yaptığı kısma orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince imal ettiği inşaat bedelini alacak ve fakat fesih ileriye etkili kabul edilirse, inşaatı getirdiği fiziki seviyeye orantılı arsa payı devrini talep edebilecektir. Gerek Dairemizin ve Onbeşinci Hukuk Dairesi'nin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun uygulaması açıklanan doğrultudadır..."

İnşaatın fiziki seviyesinin belirlenmesindeki kriterlerle ilgili olarak Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 30.05.2008 T., Esas: 2008/362, Karar: 2008/3514 sayılı kararında: "...uygulamada bu belirleme genellikle inşaat puanlandırılarak yapılmaktadır ( Örneğin, temel … %7, doğrama … %12, sıhhi tesisat … %10 gibi ). İnşaatın fiziki seviyesi belirlenirken yüklenici tarafından yapılan işlerin, sözleşme uyarınca inşaatta yapılması gereken tüm imalatlara olan oranının (yüklenicinin işten elini çektiği gündeki duruma göre fiziksel olarak işin kaçta kaçını yaptığının) belirlenmesi gerekir..."

Bu ahvalde somut olayınızda davanızdaki bilirkişi incelemesinde çıkan sonuç doğru ise (inşaatın %22'si tamamlanmış); yüklenici, ileriye etkili fesih sonucunda kendisine sözleşme bedeli olarak bırakılan dairelerin sadece %22'sine hak kazanacaktır. Müteahhide bırakılan daire sayısını bilmemekle birlikte arsa sahiplerinin müteahhit adına devrettikleri (ve anladığım kadarıyla müteahhidin kabulünde olan) dairelerin sayısı işbu %22'den fazla ise müteahhit zaten bu bağımsız bölümlere hak kazanmamıştır; tapu iptal tescil davasını kaybetmemeniz mümkündür. Geriye etkili fesih ve ileriye etkili fesihte müvekkilinizin elde edeceği değerleri hesaplayıp ona göre hareket etmenizde fayda olduğu kanaatiyle...

Saygılar...