Alıntı: Yazan turanuzun Müvekkilim bir apartmanın zemin katında daireye sahiptir. Sahibi olduğu daire Apartman Yönetim Planında Mesken olarak geçmektedir. Şimdi müvekkilim bu dairenin etrafındaki diğer apartmanlarda da olduğu gibi bir işyerine kiraya verilmesini talep etmekte. Bu tür bir işlemde Apartman Yönetim Planının değiştirilmesi gerekiyor bildiğim kadarıyla.

Bu işlem için kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı gerekir. (Dikkatinizi çekerim: Sözleşme yapılması veya muvafakatname alınması yeterli değildir: Kat malikleri toplantısı yapılması, oybirliği ile karar alınması ve bunun karar defterine yazılması gerekir. Kuralın gerekçesi "kat maliklerinin toplanarak konuyu tartışarak karar vermelerini" sağlamaktır.)
Kat Mülkiyeti Kanunu

VII - YASAK İŞLER:

MADDE 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza lâboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri veçarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Alıntı: Zemin daire kiralanırken kiracının apartman girişini meşgül etmemek amacıyla ortak kullanım alanı olan apartman bahçesinin diğer bir cephesinden daireye giriş için kapı açılmasını öneriyor. Bu kapının açılması için yanlış bilmiyorsam belediyeden izin çıkması gerekiyor.

Yapı ruhsatı gerekip gerekmediği konusunda İmar ve Şehircilik Müdürlüğü,
İşyeri ruhsatı konusunda Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü,
Açılacak kapının kapı numarası konusunda Numarataj Şefliği ile görüşünüz.

Ayrıca kapı açılması için kat maliklerinin beşte dördünün muvafakatı da gerekir:

II - ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

MADDE 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Alıntı: Şimdi müvekkil bu işlemleri benden yapmam için hem kiracı ile kendi arasında hemde site yönetimi ile kiracı arasında sözleşme hazırlamamı istiyor.

Bence kat malikleriyle geçersiz sözleşme yapmaya gerek bulunmamakta: Öncelikle kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararını temin etmek gerekir.

Kiracıyla bu konuda sözleşme yapılması da gereksiz; kira sözleşmesi yeterlidir.

Apartman yönetimine verilecek para konusunda sözleşmeye gerek bulunmamakta: Kat malikleri kurulunun kararı üzerine eğer işyerine kiraya verilirse apartman yönetimine ödenecek miktarın taahhüt edildiğine ilişkin bir belge hazırlamanız yeterli olacaktır. Apartman yönetiminin bu taahhüdü kabul etmesine gerek bulunmamaktadır.

Alıntı: İkinci endişemde şudur ki; kiracı kiralananı tahliye ettii taktirde yerine gelicek başka bir kiracı bu yapılanların kazanılmış hak olduğunu iddia ederek kendisine de aynı koşullların oluşturulmasını talep edebilir mi?

İkinci kiracıya kapıyı kapatıp da kiraya verilirse (veya sözleşmeye kapının kapatılacağı hususunda madde konursa) ikinci kiracının iddia edeceği hak kalmaz. Zaten kiracıların kazanılmış hakları olamaz.

Saygılarımla