Alıntı: Yazan Nuriye Değer Ortaklığın giderilmesi davasında verilen satış kararı sonrasında dosya satış memurluğuna gitti.Satış memuru mahkemenin ortaklığın giderilmesi davasında alınan bilirkişi raporunu kıymet takdiri diye zarfa koyup tebliğ etmiş. 12.HD içtihatlarında mutlaka yeniden keşif yapılmalı yazıyor. Tebliğ edilen bu rapora karşı kıymet takdirine itiraz davası açmalı mı? yoksa bekleyip ihalenin feshini mi talep etmeli?.İhalenin feshi garanti ama onca masraf boşa gidecek. Amacımız bir an önce dosyayı infaz ettirmek.Ne yapmalı. Mahkeme bu kıymet takdiri sayılmaz diye davayı reddeder mi yoksa yeni esasa girip keşif yaparmı?

Bahsedilen eksikliğin ihalenin feshi sebebi olmasında kuşku yoktur. Aşağıdaki daire ve HGK kararları bu konu ile ilgilidir. Ancak ihaleye kadar beklemek istemediğinizi mesajda belirttiğinizden, icra hukuk mahkemesine yapacağınız şikayet ile müdürlük kararının kaldırılmasını talep edebileceğinizi düşünüyorum. Kolay gelsin.
T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/29

K. 2005/3684

T. 25.2.2005

• İHALENİN FESHİ TALEBİ ( Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası Sırasında Alınan Kıymet Takdir Raporunun Satışa Esas Alınamaması - Satış Aşamasında Yeniden Kıymet Takdiri Yaptırılması Zorunluluğu )

• SATIŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA ALINMIŞ OLAN KIYMET TAKDİRİ RAPORU ( Satışa Esas Alınamayacağı - Satış Aşamasında Yeniden Kıymet Takdiri Yaptırılmamasının İhalenin Feshi Sebebi Olması )

• KIYMET TAKDİR RAPORUNUN SATIŞA ESAS ALINAMAMASI ( Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Davası Sırasında Alınan - Satış Aşamasında Yeniden Kıymet Takdiri Yaptırılmamasının İhalenin Feshi Sebebi Olması )

• ORTAKLIĞIN SATIŞ SURETİYLE GİDERİLMESİ DAVASI ( Dava Aşamasında Alınan Kıymet Takdir Raporunun Satış Aşamasında Kullanılamayacağı ve Satışa Esas Alınamayacağı - Satışa Esas Kıymet Takdirinin Yaptırılmamasının İhalenin Feshi Sebebi Olması )

1086/m.571

2004/m.128/2,129,134

ÖZET : HUMK.nun 571. maddesi gereğince ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilen hallerde satış işlemleri İİK hükümlerine göre yapılır. Ne var ki, incelenen satış dosyasında, ortaklığın giderilmesi davası aşamasında, dava koşulları için gerekli ve geçerli olan 06.06.2003 tarihli kıymet takdirleri ile yetinilerek satış memurluğunca yeniden satışa esas olmak üzere kıymet takdiri yapılmadığı görülmüştür. Dairemiz, süregelen içtihatlarında da benimsendiği üzere; satış dosyasında kıymet takdiri yapılmaksızın, ortaklığın giderilmesi davası sırasında yapılan kıymet takdiri ile satışa gidilmesi başlı başına ihalenin feshi nedenidir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce açıklanan gerekçe ile ihalenin feshine karar vermek gerekirken şikayetin reddine karar verilmesi isabetsizdir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki davacı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : HUMK.nun 571. maddesi gereğince ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilen hallerde satış işlemleri İİK hükümlerine göre yapılır. ( Sulh hakiminin atayacağı satış memuru tarafından satış işlemleri yapılır. ).
Ne var ki, incelenen satış dosyasında, ortaklığın giderilmesi davası aşamasında, dava koşulları için gerekli ve geçerli olan 06.06.2003 tarihli kıymet takdirleri ile yetinilerek satış memurluğunca yeniden satışa esas olmak üzere kıymet takdiri yapılmadığı görülmüştür. İİK.nun 128/2. maddesi gereğince ve satışa hazırlık işlemleri sırasında ( icra dairesi ) satış memuru taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığı ile tayin ve tespit ettirir. Zira bu kıymet takdiri, İİK.nun 129. maddesinde öngörülen ve satışın en az hangi bedelle yapılacağını saptayan önemli bir işlemdir.

Dairemiz, süregelen içtihatlarında da benimsendiği üzere; satış dosyasında kıymet takdiri yapılmaksızın, ortaklığın giderilmesi davası sırasında yapılan kıymet takdiri ile satışa gidilmesi başlı başına ihalenin feshi nedenidir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce açıklanan gerekçe ile ihalenin feshine karar vermek gerekirken şikayetin reddine karar verilmesi isabetsizdir.

SONUÇ : Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ), 25.02.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.



T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2010/8963

K. 2010/21761

T. 30.09.2010

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki her iki taraf vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Şikayetçiler vekili, Sapanca Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/382 Esas 2009/166 Karar sayılı ortaklığın giderilmesi ilamı gereğince yapılan satışın usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini istemiştir. İncelenen satış dosyasında ortaklığın giderilmesi ilamına dayalı olarak satış işlemlerinin başlatılması isteminden sonra, icra müdürlüğünce yeni bir kıymet takdiri yapılmadan satışın gerçekleştirildiği görülmektedir.

HUMK.nun 571. maddesi gereğince ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilen hallerde, taşınmaz ihalelerinin İ.İ.K. hükümlerine göre yapılması, İ.İ.K.'nun 128/2. maddesine göre de taşınmazın kıymetinin bilirkişi aracılığı ile ve satış memurunca belirlenmesi, satış sırasında da belirlenen ve kesinleşen bu kıymetin esas alınması gerekir. Satış memuru tarafından anılan husus yerine getirilmeden ve yöntemince taşınmaza yeniden kıymet takdir edilmeden. Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası ile ilgili yasal koşulların araştırılmasına ait keşif sırasında saptanan kıymet üzerinden taşınmazın satışa çıkarılması yasaya aykırıdır. Anılan konu tek başına ihalenin feshi nedeni olup, bu husustaki şikayet süreye bağlı olmadığı gibi, mahkemece de resen gözönünde tutulmalıdır. O halde sadece ortaklığın giderilmesi davasında belirlenen kıymete göre yapılan ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddi isabetsizdir.

SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Sulh Hukuk Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerle İ.İ.K. 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), bozma nedenine göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 30.09.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.



T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1996/12-699

K. 1996/818

T. 20.11.1996

• SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ ( Bir Payı Üzerinde Teminat İpoteği Bulunan Taşınmaz - İpotek Borçlusu Paydaşın Alması )

• TAŞINMAZ SATIŞI ( Bir Payı Üzerinde Teminat İpoteği Bulunan - İpotek Borçlusu Paydaşın Alması )

• PAYLI TAŞINMAZ SATIŞI ( Bir Payı Üzerinde Teminat İpoteği Bulunan - İpotek Borçlusu Paydaşın Alması )

• İPOTEKLE YÜKÜMLÜ TAŞINMAZIN SATIŞI ( Bir Payı Üzerinde Teminat İpoteği Bulunan - İpotek Borçlusu Paydaşın Alması )

• DEĞER TESBİTİ ( Bir Payı Üzerinde Teminat İpoteği Bulunan Taşınmaz - Satış Bedelinin Tek Olması Gereği )

• İHALE ( Bir Payı Üzerinde Teminat İpoteği Bulunan Taşınmaz - Satış Bedelinin Tek Olması Gereği )

• SATIŞ BEDELİNİN TEK OLMASI GEREĞİ ( Bir Payı Üzerinde Teminat İpoteği Bulunan Taşınmaz - İpotek Borçlusu Paydaşın Alması )

2004/m.128,133,134

1086/m.35,571

</IMG>
ÖZET : Bir payı üzerinde teminat ipoteği bulunan müşterek mülkiyet hükümlerine tabi dava konusu taşınmaz satış yoluyla ortaklığın giderilmesi sonucu ipotek borçlusu paydaş tarafından satın alınmıştır. Kuşkusuz bu satış Yasa gereği alıcı paydaşın payı üzerinden ipotekle yükümlü olarak yapılmıştır.
Pay üzerindeki teminat ipoteği henüz müecceldir. Satıştan bu yeri edinen ve payı üzerinde teminat ipoteği bulunan paydaş alıcının, bunu karşılama durumunda kalıp kalmayacağı bu aşamada henüz belirgin değildir. Kaldı ki yapılan ihalelerdeki satış bedelinin tek olması gereği de temel bir usul kuralıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki "şikayet" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 15.11.1994 gün ve 1994/610-1088 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 28.3.1996 gün ve 1996/4036-4292 sayılı ilamıyla; ( .... Davacı ile birlikte G.E.'nin beraberce ihaleye katılmış olmaları olgusu tek başına aralarında adi ortaklık akdinin mevcudiyetini ifade etmez. Kaldı ki, Y.E. ihale konusu taşınmazda paydaş olduğuna göre ihale bedelinin süresinde ve tam olarak yatırılmadığından bahisle şikayette kendine düşecek miktarın etkilenmesi söz konusu olduğundan hukuki yarar vardır. Bu nedenle mahkemenin aksine görüşünde isabet bulunmamıştır.

Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 24.11.1992 tarih ve 1992/7-1605 sayılı ilamı ile 16253 ada 3 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki ayni ve şahsi yükümlülükleri ile birlikte satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. Taşınmazın, 12761 pay itibariyle 990 payı Y.E., 2450 payı A.G.E. ve 9321 payı ise G.İnşaat A.Ş. adına tapuda kayıtlıdır. G.İnşaat A.Ş.'nin payı üzerinde 5.000.000.000 TL'lik ipotek bulunmaktadır. Mahkemece bilirkişi tapu fen memurundan alınan 2.7.1992 tarihli raporda taşınmazın 10.116.000.000 TL. değerinde olduğu bildirilmiş, satış memurluğunca taşınmaz bu değer üzerinden ve ipotekle yükümlü olarak satışa çıkarılmıştır. 17.5.1994 tarihinde yapılan birinci açık artırmada, ihale 15.100.000.000 TL. ile açılmış, F.A. 15.500.000.000 TL., M.Ş. 21.510.000.000 TL., S.S. 24.220.000.000 TL., G. İnşaat A.Ş. temsilcisi ise 24.226.000.000 Tl. pey sürmüşler. Taşınmaz en çok pey süren G. İnşaat A.Ş.'ye ihale edilmiştir.

Alıcı verilen sürede icra veznesine 6.530.602.820 TL. ödemiştir. Alıcının payına düşen parayı satış bedeline mahsuba hakkı vardır. Burada çözümlenmesi gereken sorun alıcının diğer paydaşların payına isabet eden parayı tam olarak ödeyip ödemediği noktasında toplanmaktadır.

HUMK'nun 571. maddesinde; açık arttırmanın İcra Kanunu hükümleri uyarınca yapılacağı kabul edilmiştir. Satış memurunun Sulh Hukuk Mahkemesi'nce ve üstelik uzman olmayan bilirkişiden aldığı raporla yetinmemesi uzman bilirkişi aracılığı ile taşınmazın değerini takdir ettirmesi, kıymet takdir raporunu ilgililere tebliğ ettirmesi ve bu rapor kesinleştikten sonra satışı yapması gerekirdi. Bu usulsüzlük İİK'nin 134. maddesi uyarınca başlıbaşına ihalenin feshi nedeni ise de, şikayet konusu yapılmamıştır.

Satışta esas alınan değer taşınmazın gerçek değerini yansıtmamaktadır.
İİK'nin 128/2. maddesi hükmüne göre, satış memuru taşınmazın kıymetinin takdirinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymetine olan etkisini nazara almak zorundadır.

İhaleye katılan kişilerin ipotek bedelinden sorumlu olacaklarını hesaba katarak pey sürecekleri de doğaldır.

Taşınmaz alıcı değilde üçüncü bir şahsa ihale edilmiş olsa idi, satış bedelinin ipotek nazara alınmadan tapudaki payları oranında paydaşlara tevzii halinde ipotek borçlusu olan paydaş hem bu miktar borcundan kurtulacak ve hem de payına düşen satış bedelini alacaktı ki bunun kabul edilmesi olanaksızdır. Taşınmazın ipotek borçlusuna ihale edilmesi halinde de durum aynıdır. Bu itibarla satış bedeline ipotek bedelinin eklenmesi ve bulunacak rakamın payları oranında paylaştırılması ve diğer paydaşların paylarına isabet eden paranın depo edilmesi zorunludur. Şikayetçilerin payına düşen para noksan ödendiğinden İİK'nin 133. maddesi uyarınca ihalenin İcra Müdürlüğü'nce feshedilmesine karar verilmek gerekirken şikayetin yazılı gerekçe ile reddi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

KARAR : Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

1- Dava, şikayet yoluyla ihalenin feshi istemine ilişkindir.

Mümeyyiz davacı vekili, mahkemenin lik direnme kararının yeni gerekçeye dayalı olması itibariyle Hukuk Genel Kurulu'nca yeni hüküm kabul edilerek inceleme yapılmak üzere Dairece gönderme kararı almasını ve Dairece verilen bozma kararını takiben dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesinden sonra, reddi hakim isteğinde bulunmuştur. Gerek reddi hakim dilekçesinde ileri sürülen hususlar, gerekse tüm dosya içeriğine göre hakimin bitaraflığından şüpheye düşürücü ve kanaat verici bir husus bulunmadığı cihetle ret edilen hakimin HUMK. 35. maddesi hükmünü gözeterek reddi hakim isteğini ret etmesi tamamen doğrudur. Bu itibarla reddi hakim isteğinin reddine dair kararın esasla birlikte temyizi nedeniyle bu yöne değinen temyiz itirazı ret edilmeli ve ret isteğinin reddine ilişkin hüküm onanmalıdır.

Reddi hakim isteğinin reddine ilişkin kurulan hükmün Hukuk Genel Kurulu'nda öncelikle ele alınıp oybirliği ile ret kararı onanmak suretiyle çözüme bağlanmasından sonra işin esasına yönelik temyiz itirazlarının tetkikine geçildi.

2- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtları, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere, delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle, bir payı üzerinde teminat ipoteği bulunan müşterek mülkiyet hükümlerine tabi dava konusu taşınmaz satış yoluyla ortaklığın giderilmesi sonucu ipotek borçlusu paydaş tarafından satın alınmıştır. Kuşkusuz bu satış Yasa gereği alıcı paydaşın payı üzerinden ipotekle yükümlü olarak yapılmıştır. Pay üzerindeki teminat ipoteği henüz müecceldir. Satıştan bu yeri edinen ve payı üzerinde teminat ipoteği bulunan paydaş alıcının, bunu karşılama durumunda kalıp kalmayacağı bu aşamada henüz belirgin değildir. Kaldı ki yapılan ihalelerdeki satış bedelinin tek olması gereği de temel bir usul kuralı bulunmasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararı onanmalıdır.

SONUÇ : 1- Yukarıda açıklanan nedenlerle mümeyyiz davacının reddi hakim isteğinin reddine dair mahkemece kararın onanmasına oybirliğiyle,

2- Davacı vekilinin esasa yönelik temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 20.11.1996 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava şikayet yoluyla ihalenin iptaline ilişkindir. Satış, ipotekle yükümlü olarak yapıldığından, ipotek tutarının satış bedeline eklenip eklenmeyeceği ve ihale bedelinin nasıl taksim edileceği uyuşmazlık konusu olmuştur. Gerçekten 3 ortaklı müşterek mülkiyet konusu taşınmazda, ortaklardan birisinin hissesi üzerinde müeccel borca ilişkin teminat ipoteği vardır ve taşınmazın bu ipotekle yükümlü olarak satışına karar verilmiştir. İhale sonunda taşınmaz, hissesi ipotekle yükümlü ortak tarafından satın alınmıştır. Taşınmazdaki pay oranları eşit değildir.

Hissesi üzerindeki ipotekli borçtan, esasen bu hissedar sorumludur. Bu sebeple, ipotekten doğan yükümlülüğün, diğer hissedarlara intikal ettirilemeyeceği ve ihale sonucu diğer hissedarlara yapılacak ödemelerde, bu olgunun göz önünde tutulacağı belirgindir.

Bundan ayrı olarak, İcra İflas Kanunu m. 128/2 uyarınca ipoteğin kıymete etkisi nazara alınmalıdır. Zira ipotekli taşınmazın, ipotekli olmayan taşınmaza kıyasen değeri azalacaktır. Müşterisi ve pey süreni azalacaktır. Taşınmaz, bu ipotek nedeniyle bir kıymet kaybına uğrayacaktır. Diyelim ki ipotek olmasaydı kaç liraya satılabilecekti? Bu yön bilirkişiye tespit ettirilmeli, ihale bedelinin bu kıymeti karşılayıp karşılamadığı saptanmalı, iddia edildiği gibi karşılanmamış ise, aradaki fark kadar, hissedarların eline eksik para geçtiği ve bu duruma, hissesi ipotekle yükümlü hissedarın yol açması bakımından, bu eksiklikten ipotekle ilgisi olmayan hissedarların sorumlu tutulamayacakları göz önünde tutulup, bu kıymet düşüşünden hisselerine, isabet eden miktarlar, paylaştırmada, ipoteksiz hissedarların payına eklenmelidir. Bu yapılmadığından, ipotekle ilgisi olmayan hissedarlar için eksik ödeme yapılmamıştır. Bu nedenle İcra İflas Kanunu m: 133-134 çevresinde ihalenin feshi gerekir.

Öte yandan, ipotekli borç henüz muaccel olmadığından ve ipotek alacaklısının ve borçlusunun İcra İflas Kanunu m. 153 çevresinde bir talebi de henüz sebketmediğinden, ipotek kaydı terkin edilemeyeceği gibi, esasen ihale ipotekle yükümlü olarak yapılması nedeniyle, satın alan, ipotekli borç muaccel oldukta, bunu alacaklısına ödeyecektir. Bu itibarla, satış bedeline ipotek tutarı da dahil demektir. Paylaştırmada bu hususun da dikakte alınmaması isabetsizdir.

Kararın bu nedenlerle bozulması gerekirken yazılı şekilde direnme kararının onanmasına karşıyım.