Merhaba;

Öncelikle, eski malik ile oturanlar arasındaki ilişkinin mahiyetini tespit etmek gerekir. Oturanlar ile eski malik arasında bir kira ilişkisi mi vardı yoksa akrabalığa dayalı rızaen oturma mı vardı (ücret almadan mı oturtuyordu..)

1-) Eğer eski malik ile gayrimenkulde oturanlar arasında kira akdi var ise:
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7/d maddesinde mülkiyetin el değiştirmesi durumunda mevcut kiracının hukuki durumu düzenlenmiştir. Buna göre;
Eski malikin kiracılarla yaptığı sözleşme, mülkiyeti devralan yeni maliki, kural olarak, bağlamaz. Fakat, yeni malik, evde oturan ve eski malik ile aralarında kira sözleşmesi bulunan bu kimseleri, keyfi olarak da tahliye edemez.
Yeni malikin sırf mülkiyeti devraldıktan sonra bu kimseleri çıkarabilmesi için, kendisinin, eşnin ya da çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacını karşılamak için bu eve ihtiyacı olması gerekir.
Yeni malik, bu ihtiyaçları karşılamak için, evin boşaltılmasını istiyorsa, mülkiyeti devraldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıların eline geçecek şekilde durumu ihbar edip, altı aydan az olmamak üzere kiracılara süre vermesi gerekir. Eğer yeni malik, devirden itibaren bir ay içinde böyle bir ihbar çekmezse, eski malikin yaptığı kira sözleşmesini aynen kabul etmiş sayılır.
Somut olayda hukuken nitelenmesi gereken şu:
- Mevcut oturanlar ile eski malik arasındaki ilişki kira ilişkisi miydi?
Eğer kira ilişkisi ise, mülkiyeti devralan yeni malik, 1 ay içinde karşı tarafa ulaşacak şekilde, konut-işyeri ihtiyacını içeren ve boşaltma talepli ihbarı yaptı mı?
Eski malik ile oturanlar arasındaki ilişki kira ilişkisi ise ve yeni malik de bir ay içinde tahliye ihbarı göndermemişse, kira sözleşmesi yeni malik için de zımnen kurulmuş demektir. Tahliye için genel kira hukuku şartları var mı yok mu ona bakılmalı. (Sözleşmeye aykırılık var mı, yeni malik açısından mecura ihtiyaç var mı, iki haklı ihtar v.s.)

2-) Eski malik ile oturanlar arasındaki ilişki kira ilişkisi değilse, hatır veya aile ilişkisine dayalı bir rızaya dayanan oturma varsa o zaman 6570 sayılı kanun geçerli değildir burada. Fuzuli işgal söz konusudur.
Fuzuli işgal, mülkiyete müdahale anlamına gelir. Mülkiyete müdahale sebebiyle Medeni Kanun'un koruma olarak saydığı davalardan "men-i müdahale ve tahliye davası" açılabilir. Aynı davada "meni müdahale, tahliye ve ecrimisil" talep etmek mümkündür. Sizin de ifade ettiğiniz gibi, "meni müdahale ve tahliye gayrimenkulün" aynından kaynaklanan davalar olduğu için zamanaşımına tabi olmayan davalardır, mülkiyet devam ettiği sürece dava edilebilirler. Fakat ecrimisil talebi beş yıllık zamanaşımına tabidir. Karşı taraf ilk itiraz olarak ileri sürmezse 5 yıldan fazla işgal için de ecrimisil talep etmeniz mümkün.

Siz somut olayınızın bu soyut düzenlemelerden hangisine uyduğunu tespit edip, ona göre dava açmalısınız.

Saygılar...