Anadolu Üniversitesi 2006-2007 Bahar Dönemi Eşya Hukuku Sunum Çalışmamdır. Faydalı Olmasını Dilerim..


HAKSIZ İNŞAAT


Haksız inşaat kavramının, ortaya çıkması 3 şekilde gözlemlenebilir, kısaca saymak gerekirse ; ya arazi veya arsanın maliki olan kişi, başka birinin inşaat malzemesi ile kendi arsası veya arazisi üzerine inşaat yapar; ya da bir kişi kendi malzemeleri ile başkasınn arsası veya arazisine inşaat yapar; ya da son ihtimal olarak; bir kişi başkasının malzemeleri ile başkasının arsasına bir inşaat yapar. Bu 3 durumda; ortak kanımız bir haksız inşaat yapılmış olduğudur.
Başkasının malzemesi ile yapılan her türlü haksız inşaat, bu yukarıda sayılan 3 durumda da, arzın malikine ait olacağı kabul edilmiş ve malzeme malikinin mülkiyet hakkını yitireceği de TMK m.722 ile desteklenmiştir.
Herhangi bir haksız inşaat olsun diyelim, eğer bu inşaat; malzeme sahibi ve arsa sahibi arasındaki bir hukuki ilişkiye dayanılmadan yapılmışsa; buradaki hak ve yükümlülükler TMK m.722,723 ve 724’e göre ve elbette hakim takdiri dahilinde belirlenir. Burada bahsettiğim ve takdirden kastettiğim şey; genellikle iyiniyet karinesidir. İyiniyet konusuna ilerde değineceğim. Ayrıca, haksız inşaat konusunda 775 sayılı Gecekondu Kanunu’ndaki m.21 ve 6188 sayılı Bina Yapımı Teşvik ve İzinsiz yapılan binalar hakkında Kanunu’n 18. Maddesi ve 26.maddesine, ayrıca da 2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılarauygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 9.c maddesine de dikkat edilmelidir. Sayılan maddeler ekte mevcuttur.

Eğer inşaat, arsa maliki tarafında yapılmışsa, malzeme maliki 3 hak iddia edebilir:
a)İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir,
b)Tazminat isteyebilir,
c)Arsanın mülkiyetinin kendine devrini isteyebilir.

a)İnşaat malzemesi, sahibinin rızası olmadan kullanılmışsa malzeme maliki, aşırı bir zarar yol açmaması şartıyla, inşaatın sökülmesini ve malzemenin kendisine iadesini talep edebilir.
(TMK m.722) İnşaatın sökülmesi esnasındaki masraflar arsa malikine ait olacaktır.
Ancak malzeme malikinin rızası mevcut ise ve malzemenin sökülmesi veya inşaatın kaldırılması aşırı bir zarar yol açacaksa, malzeme maliki, malzemenin iadesini isteyemez. Başka bir şekilde anlatacak olursam, malzeme malikinin, malzemenin iadesini isteyebilmesi için iki şart aranır:
aa) Malzeme malikinin rızası hilafına malzemenin kullanılmış olması
bb) Malzemenin sökülmesi ya da inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açmayacaksa, malzeme maliki, malzemenin iadesini isteyebilir.
b)Yukardaki şartlar gerçekleşmediği için ya da başka bir nedenle inşaatın kaldırılması istenemiyorsa veya malzeme maliki bu hakkını kullanmak istemiyorsa, tazminat istemi yoluna gidebilir. (TMK m.723) Tazminat kapsamı arsa malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişmektedir.
Arsa malikinin iyiniyetli sayılabilmesi için, malzemenin başkasına ait olduğunu bilmemesi veya bilebilecek bir durumda olmaması, ya da malikin rızası varsa ya da arsa maliki, rızanın var olduğunu varsayması mazur görülebiliyorsa, İYİNİYETLİ sayılır. Bu durumda arsa maliki, hakim tarafından tam bir tazminat ödemeye mahkum edilmez. Buradaki tazminat muhik bir tazminattır. Yani malzemelerin değerine yakın veya eşit bir meblağdır, ve zamanaşımı da buna bağlı olarak BK. 66’daki süreye tabidir.
Arsa maliki iyiniyetli değilse tüm maddi zararları ödemekle mükellef olacaktır. Yani bu tazminat miktarı malzeme miktarından fazla olabilir. Zamanaşımı da buna bağlı olarak haksız fiil hakkında müruru zaman’a tabi olacaktır. (BK m.60)

c)Arsanın mülkiyetini talep edebilmek için bazı şartlar gereklidir. Örneğin; yapılan bina yeni bir bina olmadır, bu yapı özel mülkiyete dahil olmalıdır vs. Ayrıca binada yapılan tadilat veya değişiklikler binadan daha değerli ise, bu durum, arsayı talep hakkı doğurmaz.

Malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep hakkı, 2 koşulun birlikte varlığına bağlıdır.(TMK m.724) Bunlar:
aa) Malzeme malikinin iyiniyetli olması : Malzeme maliki, malzemenin başkaları tarafından kullanıldığını bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse yani rızası dışında malzeme kullanılmışsa ve her halde gasp ve hırsızlık hallerinde, iyiniyetli sayılır. Rızası doğrultusunda ve bilgisi dahilinde malzemelerin kullanıldığından haberdarsa, iyiniyetli olduğundan söz edemeyiz.
bb) İnşaatın değerinin, arsanın değerinden fazla olması: İnşaatın kapladığı alanın bölünmesi (ifrazı) mümkün ise kapladığı alanın, değilse tamamının değeri esas alınır.
Bu şartlar mevcutsa malzeme maliki bu yenilik doğurucu hakkını kullanabilir. Arsa maliki, bu hakkın malzeme maliki tarafından kullanılmasıyla, arsasını, malzeme malikine devir borcu altına girer. Arsa sahibi, rızasıyla arsanın mülkiyetini, tazminat karşılığında devrederse, devir sorunsuz gerçekleşmiş olur. Eğer aksi olursa, yani arsa sahibi, arsasını malzeme malikine devretmeye yanaşmazsa, malzeme maliki açacağı “mülkiyetin devri” davası sonucunda, hakimin takdir edeceği muhik bir tazminatı, arsa sahibine tazmin etmek suretiyle arsanın kendisine intikal etmesini sağlayabilecektir.
Bina ve arsanın değeri hesabında, dava tarihi esas alınır. İfraza kabil ise arsa, o alan esas alınır değil ise tamamı esas alınacaktır. Arsa malikinin fiili, haksız fiil niteliğinde olduğundan, malzeme maliki bu hakkını (mülkiyetin devrini isteme) BK m.60’da öngörülen sürede istemek durumundadır.


Haksız inşaat malzeme maliki tarafından yapılmışsa, arsa malikinin hakları: İnşaatın Kaldırılmasını Talep
Gecekondu kanununun uygulama alnı dışında kalan arsanın malikleri, inşaat kendi rızası dışında yapılmışsa, ve inşaatın sökülmesi fahiş bir zarara yol açmayacaksa, inşaatın kaldırılmasını malzeme malikinden talep edebilirler. (TMK m.722) Eğer bu şartlar mevcutsa, yıkım ya dainşaatın kaldırılması gerçekleşir ve masraflar malzeme malikince karşılanır.
Malzeme maliki, inşaatın yapımına açık veya zımni bir rıza göstermişse ya da inşaatın kaldırılması fahiş zarar sebebiyet werecekse, arsa malikince talep edilen inşaatın kaldırılması isteği reddedilir. Bir taşınmazı haricen satan kişi rızasını beyan etmiş sayılır ve malzeme malikinden inşaatın kaldırılmasını talep edemez.
İnşaatın kaldırılması aşırı bir zarara sebep olacaksa,malikin kaldırma talebi reddedilir. Malzeme maliki kötüniyetli ise; arsa maliki, malzemenin en az değerini tazmin ederse, arsa malkinin kaldırma talebi kabul edilmelidir.

Haksız inşaat malzeme malikince yapılmışsa, malzeme malikinin hakları:
Malzeme malikine 2 hak tanınmıştır:
1-Malzemeler için tazminat talebi
2-Arsanın mülkiyetinin devrini talep hakkı


1-) Tazminat Talebi : Malzeme malikinin tazminat kapsamı iyiniyetli olup olmamasına göre değişecektir. Malzeme maliki iyiniyetli ise, arsa malikinden muhik bir tazminat isteyebilir. Malzeme malikinin iyiniyeti bütün inşaatın yapımı sırasında mevcut olmalıdır. Tapulu bir malı üçüncü kişilerden haricen satın alan kişiler için iyiniyetli oldukları söylenemez.
Arsa malikinin, iyiniyetli malzeme malikine ödemekle yükümlü olduğu tazminat tam bir tazminat değil, muhik bir tazminattır.
Arsa malikinin kusuru ve kötüniyeti, tazminat takdirinde etkili olur. Eğer, arsa maliki, kendi arsasında birisinin bir inşaat yaptığını görmüşse ve ses çıkarmamışsa, tazminat miktarı, BK. 44/2’e kıyasen yükseltilmelidir. Arsa maliki iyinetli ise, tazminat takdiri, inşaatın arsada sağladığı değer artışını geçmemelidir. (TMK m.2)
Malzemenin kötüniyetinin varlığı halinde, tazminat miktarı malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir. Burada, harcanılan emek göz önüne katılmaz.
Müşterek bir arsanın üzerine bir inşaatın yapılması, intifa tarzının değişikliğini gerçekleştirdiğinden, tüm paydaşların muvafakatını gerektirir. Paydaşların arasında özel bir anlaşma yoksa her paydaşın payı oranında mülkiyet hakkı vardır.
2-) Arsanın Mülkiyetinin Devrini Talep Hakkı : Malzeme malikinin inşaatı başkasının arazisine yaptığını bilmemesi veya bilmesinin mümkün olmaması, ya da arsa sahibinin rızasının bulunmadığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması halinde, malzeme maliki iyiniyetli sayılır. İyiniyetin varlığı karine olarak kabul edildiğinden, malzeme maliki, iyiniyetini kanıtlamakla yükümlü değildir. Başkasının tapulu arazisine inşaatı yapanın, kötüniyeti karine sayılmalıdır.
Taşınmazı haricen satın alan kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilmektedir. Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de , eğer alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa iyiniyetli sayılır ve maddeden istifade eder. Müşterek malikler ve iştirak halinde malikler diğer maliklerin rızasını almadan inşaat yapmışlarsa, iyiniyetli sayılmazlar veTMK m.724’ten istifade edemezler.
Özel parselasyon ile taşınmaz hissesi alan müşterek malik,kendi parseline inşaat yapmışsa, bu taşınmazdan aynı şekilde hisse satın alan diğer maliklerin bu paydaşa karşı TMK m.722’ye dayanarak, yıkma talebinde bulunmaları dürüstlük kurallarına aykırı olacaktır.
Arsa malikinden, malzeme maliki arsanın mülkiyetinin devrini isteyebiliryorsa, inşaatı yapan malzeme malikinden de inşaatı satın alan kişiler, arsanın kendilerine devrini talep edebilir. TMK m.724 sadece özel mülkiyete konu taşınmazlar hakkında geçerlidir. Kamu emlakı üzerine yapılan inşaatlarda, bu madde hükmü uygulanmaz. Şartları varsa 775 sayılı Gecekondur Kanunu m.21 hükmü uygulanabilir.


Haksız inşaatın üçüncü şahıs tarafından (başkasının malzemesi ile başkasının arsasına) yapılması:
Arsa maliki, inşaat rızası dışında yapılmışsa ve sökülmesi aşırı bir zarara sebebiyet vermeyecekse, inşaatın kaldırılmasını talep edebilir.
Malzeme maliki de inşaat kendi rızasıyla yapılmadığı, inşaatın sökülmesi aşırı bir zarara neden olmadığı hallerde, arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Bu mümkün olmaz ise, arsa malikinden TMK m.723 ve inşaatı yapan üçüncü şahıstan haksız fiil hükümlerine göre, tazminat isteyebilir. Ayrcıa malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın değerinin arsanın değerinden fazla olması halinde, TMK m.724’e göre arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir.
İnşaatı yapanı üçüncü şahsın da iyiniyetli olması durumunda (ki bu durum imkansız gibidir) arsanın devrini isteyebilir. Kullandığı malzeme kendine ait olmadığından, malzemenin değil de emeklerinin dikkate alınması, üçüncü şahsın iyiniyetli olması durumunda, bu emeklerin değerlendirilmesi ya da dikkate alınması doğru olacaktır.