Sayın meslektaşım

Öncelikle apartman yöneticisinin KKİS aykırılık sebebiyle dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Bana göre siz hangi davayı/kimin adına açacağınızı kesinleştirmeli ve ondan sonra yolunuzu çizmelisiniz.

Örneğin;
1-Davayı mal sahibi adına açar iseniz;
Bu takdirde projeye aykırı inşaat yapmak sebebiyle uğradığınız zararı talep edeceksiniz.
a-Müteahhit, projeye aykırı olsa dahi imalatın tamamını bitirmiş ve mal sahibine teslim etmiş ise mahkeme,binanın hali hazırda imar onayı alıp alamayacağı hususunu araştırmak zorundadır.
B bina bitmiş bu haliyle imara aykırı değilse ve ruhsatlandırılabiliyorsa,inşaatın bu şekliyle projelendirilmesi ve ruhsatlandırılması için taraflara süre verecektir.Bina verilen bu süreler içinde ruhsatlandırılabilirse,bu takdirde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurmak hususunda süre alınacaktır.
Bu işlemler bittikten sonra,KKİS şartları da değerlendirildikten sonra tapular ilgililere intikal edecek var ies tazminat talepleri konusunda karar verilecektir.
b-Bina/imalat,yapılmış bu haliyle imara aykırı olduğu için proje ve ruhsatlandırılamıyor ise bu takdirde mütehahitin imalatını mal sahibinin kabul zorunluluğu olmadığından,ortada KKİS hükümlerine göre kabul edilemez imalat bulunmuş sayılacak ve KKİS feshedilecek,mal sahipleri müteahhide levazımat bedeli ödeyecektir.Bina tamamen kaçak durumda olacağından mal sahibi yada sahipleri tazminat haklarını da kullanabileceklerdir.

2-Mal sahibi müvekkilinizin KKİS hükümlerine göre hareket etmesi gerekir.Kat mülkiyeti Kanunu kendisine herhangi bir hak vermemektedir.

3-Daire satın alan müvekkilleriniz de KKİS gereğince aynen mal sahibi gibi hareket edeceklerdir.Ancak bunların durumu mal sahibinin haklarını alıp alamamasına göre değişmektedir.
Örn;inşaat ruhsata aykırı ve imara da aykırı ise müteahhidin hakları,KKİS usulune uygun ifa edilmesine bağlı olduğundan belki tapu talep edemeyecekler ancak müteahhitten tazminat talep edeceklerdir.
Yİne inşaat imara aykırı değil sadece KKİS aykırı ise bu takdirde müteahhidin halefi olarak ,müteahhidin sorumluluklarını tam olarak yerine getirmesi şartıyla mal sahibinden tapu talep etmek haklarına sahiptirler.Burada birlikte ifa kuralı geçerlidir.Yani Müteahhit tüm sorumluluğunu yerine getirecek,aynı anda mal sahibi de sorumluluğunu yerine getirecektir.

3-Siz 20 daire sahibi adına birlikte aynı sorumlulara (gelişmeye göre sadece müteahhit yada hem mal sahibi hem müteahhit ) karşı tazminat yada tapu iptali davası açabilirsiniz.
Bana göre öncelikle bir tespit yaptırmalı ve binanın var olduğu haliyle imara aykırı olup olmadığı konusunda inşaat mühendisleri ve mimarlardan görüş alacağınız (gerekirse belediye fen işleri görevlilirenini de bilirkişi olduğu bir heyetle ) işiniz daha kolaylaşacak ve kime ne davası açabileceğinizi net görebileceksiniz...

Saygılarımla


T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/828

K. 2007/2061

T. 2.4.2007

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Kaçak Kat İle Teras Katının Kal'i ve Otopark Rampasının Projeye Uygun ve Yıkılarak Kanuna Uygun Hale Getirilmesi İçin Gereken Masrafların Talep de Dikkate Alınarak Hüküm Altına Alınması Gereği )

• BİLİRKİŞİ RAPORU ( Kaçak Katlar İle Projeye Aykırı Kısımların Projeye Uygun Hale Getirilmesi Bedelleri Konusunda Bilirkişi Raporu Alınması Gerektiği )

• ELATMANIN ÖNLENMESİ ( Davacılara Dava Dışı Diğer Paydaşların Muvafakatlerini Sağlaması Bunun Mümkün Olmaması Halinde Haklarında Bu Dava İle Birleştirilmek Üzere Dava Açmak İçin Süre Verilmesi Gereği )

• KAÇAK KAT ( Kaçak Katlar İle Projeye Aykırı Kısımların Projeye Uygun Hale Getirilmesi Bedelleri Konusunda Bilirkişi Raporu Alınması Gerektiği )

• PAYLI / MÜŞTEREK MÜLKİYET ( Paylı Taşınmazda İnşaat Yapılması Gibi Mevcut Bir Yapının Tamamen veya Kısmen Yıkılması da İntifa Tarzının Değiştirilmesi Niteliğinde Olduğundan Tüm Paydaşların Rızasına Bağlı Olduğu )

• PROJEYE AYKIRI YAPILMIŞ ÇATI KATININ TAPUYA TESCİLİ ( Kaçak Kat İle Teras Katının Kal'i ve Otopark Rampasının Projeye Uygun ve Yıkılarak Kanuna Uygun Hale Getirilmesi İçin Gereken Masrafların Talep de Dikkate Alınarak Hüküm Altına Alınması Gerektiği )

3194/m.21,32

743/m.625/2


ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve ek sözleşme uyarınca projeye aykırı yapılmış çatı katının davacılar adına tapuya tescili, inşaattaki projeye aykırı tüm imalatların kal'i ve projeye uygun hale getirilmesi, davalının ortak alanlara elatmasının önlenmesi, işgal tazminatı, değer farkı ve kal masraflarının tahsili taleplerine ilişkindir. Taşınmazda, davacı ile diğer davacıların murisinin müşterek mülkiyet şeklinde malik olduğu ve dava dışı başka paydaşların da bulunduğu anlaşılmaktadır.
Paylı taşınmazda inşaat yapılması gibi mevcut bir yapının tamamen veya kısmen yıkılması da intifa tarzının değiştirilmesi niteliğinde olduğundan tüm paydaşların rızasına bağlıdır. Binanın kaçak katları ile projeye aykırı diğer imalatların yıkılması da talep edilmiş olduğu halde, davada tüm paydaşların yer almadığı anlaşıldığından, mahkemece, dava konusu taşınmazın son durumunu gösteren tapu kaydı getirtilip davacılara, dava dışı diğer paydaşların muvafakatlerini sağlaması, bunun mümkün olmaması halinde haklarında bu dava ile birleştirilmek üzere dava açmak için süre verilip taraf teşkili tamamlandıktan sonra, kaçak katlar ile projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi bedelleri konusunda bilirkişi raporu alınması, kaçak kat ile teras katının kal'i ve otopark rampasının projeye uygun ve yıkılarak kanuna uygun hale getirilmesi için gereken masrafların talep de dikkate alınarak hüküm altına alınması gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve ek sözleşme uyarınca projeye aykırı yapılmış çatı katının davacılar adına tapuya tescili, inşaattaki projeye aykırı tüm imalatların kal'i ve projeye uygun hale getirilmesi, davalının ortak alanlara elatmasının önlenmesi, işgal tazminatı, değer farkı ve kal masraflarının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, değer farkı ile ilgili tazminat isteminin kabulüne, bunun dışındaki tüm taleplerin reddine dair verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Dosyadaki tapu kaydı ile sözleşmelere göre inşaat yapılan taşınmazda davacı Perihan ile diğer davacıların murisinin müşterek mülkiyet şeklinde malik olduğu ve dava dışı başka paydaşların da bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanun'un 625/2. maddesine göre, önceden oybirliği ile karar verilmiş olmadıkça müşterek mülkiyette paylı malın temliki, üzerinde ayni hak tesisi ve yararlanma şeklinin ( intifa tarzının ) değiştirilmesi mümkün değildir. Paylı taşınmazda inşaat yapılması gibi mevcut bir yapının tamamen veya kısmen yıkılması da intifa tarzının değiştirilmesi niteliğinde olduğundan, tüm paydaşların rızasını gerektiren tasarruflardandır. Somut olayda, binanın kaçak katları ile projeye aykırı diğer imalatların yıkılması da talep edilmiş olduğu halde, davada tüm paydaşlar yer almamıştır.
Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi gereği istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorundadır. Ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa'nın 32. maddesi uyarınca yıkılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce kendiliğinden gözetilir. İmara aykırı, ruhsatsız veya tasdikli projesine aykırı kaçak bina, kat veya bağımsız bölümlerdeki yasaya aykırılıkların yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde, bunlar üzerinde yüklenici veya arsa sahibinin mülkiyet veya tazminat talep etme hakkı yoktur. Bu halde arsa sahibi; imara, tasdikli ruhsat ve projesine aykırı yapı, kaçak kat ile bağımsız bölüm ve eklentilerinin yıkılmasını isteyebilir. Eldeki davada hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarında ana taşınmazda otopark rampasının değiştirilmiş olup projesine uygun hale getirilmesi gerektiği, 4. normal kat ile teras katın ruhsat ve projesine aykırı yapıldığı, yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı ve Şişli Belediye Encümenince yıkım kararı verildiği saptanmıştır.
Bu durumda mahkemece öncelikle, dava konusu taşınmazın son durumunu gösterir tapu kaydı getirtilip davacılara, dava dışı diğer paydaşların muvafakatlerini sağlaması, bunun mümkün olmaması halinde haklarında bu dava ile birleştirilmek üzere dava açmak üzere süre verilip bu şekilde taraf teşkili tamamlandıktan sonra, bilirkişi kurulundan kaçak katlar ile projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi bedelleri konusunda ek rapor alınıp kaçak 4. normal kat ile teras katının kal'i ve otopark rampasının projeye uygun hale getirilmesine ve bunların yıkılarak yasal hale getirilmesi için gereken masrafların talep de dikkate alınarak hüküm altına alınması gerekirken, yanlış değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte yazılı nedenlerle davacıların diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) bent uyarınca kabulü ile hükmün davacılar yararına ( BOZULMASINA ), ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 02.04.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/756

K. 2006/2546

T. 1.5.2006

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Davacıların Fazlaya İlişkin Dava ve Talep Haklarını Saklı Tutmuş Olmaları İnşaatın Getirilmiş Olduğu Seviye ve İmara Aykırı Olarak Yapılmış Olması Karşısında Sözleşmenin Geriye Dönük Olarak Feshine Karar Verileceği )

• SÖZLEŞMENİN GERİYE DÖNÜK FESHİ ( İnşaatın Getirilmiş Olduğu Seviye ve İmara Aykırı Olarak Yapılmış Olması Karşısında Sözleşmenin Geriye Dönük Olarak Feshine Karar Verilmesi Gereği )

4721/m.2

818/m.355,360


ÖZET : Dava, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi istemidir.
Sözleşmede inşaatın ruhsatının alınıp bitirileceği tarih kararlaştırılmış olmasına rağmen davalı yüklenici binaları yarım bırakarak terk etmiş, binalar da İmar Kanunu'na aykırı yapılmış olduğundan Belediyece yıkımlarına karar verilmiştir.
Davalı yüklenici, dava tarihinden önce arsa sahipleri tarafından kendisine devredilen parselden tapuda kat irtifakının kurulmasından sonra 3. kişilere pay devrinde bulunmuştur.
Mahkemece, davacılara mehil verilmesi nedeniyle yükleniciye düşen parselden pay iktisap eden 3. kişiler davaya dahil edilmişler ise de, davacıların fazlaya ilişkin dava ve talep haklarını saklı tutmuş olmaları inşaatın getirilmiş olduğu seviye ve imara aykırı olarak yapılmış olması karşısında, sözleşmenin geriye dönük olarak feshine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edildikten sonra gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı arsa sahipleri 04.02.2000 tarihinde davalı yüklenici aleyhine açmış oldukları davada, yüklenici ile akdedilen ve kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin olan düzenleme şeklindeki 21.07.1994 tarihli sözleşmenin feshine, sözleşmeden doğan sair dava ve talep haklarının saklı tutulmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalı yüklenici, usulen tebligat yapıldığı halde davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davalı yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediği, inşaat süresinde bitmediği gibi, imara aykırı olması nedeniyle ilgili Belediyesince yıkımına karar verildiği, davacıların fesih talebinde haklı olduğu kabul edilerek sözleşmenin ileriye dönük olarak feshine, davalıdan bağımsız bölüm satın alan ve dahili dava edilen şahıslar hakkındaki davanın ise reddine karar verilmiş, karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki sözleşme 21.07.1994 tarihli olup davacılara ait 5 ve 7 nolu parseller üzerine kat karşılığı inşaat yapılacak, 7 parseldeki bina tümüyle arsa sahiplerine, 5 parseldeki bina ise tümüyle davalı yükleniciye ait olacaktır. Sözleşmeye göre 3 ay içinde inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanacak ve ruhsat tarihinden itibaren inşaat 30 ay içinde bitirilip teslim edilecektir. Buna göre inşaatın 21.04.1997 tarihinde bitirilerek teslim edilmesi gerekirken arsa sahiplerine ait 7 nolu parsel üzerindeki inşaat % 60 seviyesinde, yüklenici şirkete ait olacak 5 nolu parsel üzerindeki inşaat ise % 38 seviyesinde iken inşaat terkedilmiş, binaların İmar Kanunu'na aykırı yapılması nedeniyle Belediyece yıkımına karar verildiği saptanmıştır.
İnşaatların getirilmiş olduğu seviye ve imara aykırı olarak yapılması nedeniyle sözleşmenin arsa sahipleri tarafından feshinin talep edilmesi haklı nedenlere dayalı ise de, feshin ileriye veya geriye etkili sonuç doğuracağının tespiti somut olayda önem taşımaktadır.
Davalı yüklenici, dava tarihinden önce arsa sahipleri tarafından kendisine devredilen 5 nolu parselden tapuda kat irtifakının kurulmasından sonra 3. kişilere pay devrinde bulunmuş, arsa sahipleri bu durumu bildikleri halde 3. kişileri davalı olarak göstermedikleri gibi, davalı şirket temsilcisi adına olan tapunun iptalini de istemeden sözleşmenin feshini talep ederek sair dava ve talep haklarını da saklı tutmuşlardır.
Mahkemece 11.06.2002 tarihli celsede davacılara mehil verilmesi nedeniyle yükleniciye düşen parselden pay iktisap eden 3. kişiler davaya dahil edilmiş iseler de, davacıların fazlaya ilişkin dava ve talep haklarını saklı tutmuş olmaları inşaatın getirilmiş olduğu seviye ve imara aykırı olarak yapılmış olması karşısında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca arsa sahipleri vekilinin 02.03.2004 tarihli celsede zapta geçen beyanları da nazara alınarak sözleşmenin geriye dönük olarak feshi yerine, dahili davalılar hakkında hüküm kurulamayacağı da gözetilmeyerek ve MK'nın 2. maddesinden söz edilerek sözleşmenin ileriye dönük olarak feshine karar verilmesi dahili davalılar hakkında da hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacılar yararına ( BOZULMASINA ), ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 01.05.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/3250

K. 2007/6678

T. 26.10.2007

• YÜKLENİCİNİN GÖREVİ ( İmara ve Projesine Uygun Yasal Bir Yapı Yapmak Suretiyle Edimini Yerine Getirmekle Yükümlü Olduğu - Bu Nitelikte Bir Bina Yapılmadıkça Yüklenici Herhangi Bir Hak Kazanamayacağı )

• İMARA VE PROJEYE AYKIRI İNŞAAT ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Duruma Getirilemeyeceği Saptanırsa Yıkılması Gerektiği )

• ARSA SAHİBİNİN KİRA İSTEME HAKKININ KAPSAMI ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği )

• TESCİL İSTEMİ ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği - Adına Tescil İsteminde de Bulunamayacağı )

818/m.355


ÖZET : Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kazanamaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz.
Yapılan binanın imara ve projeye uygun hale getirilmesinin çareleri aranmalı, bu konuda Belediyeden bilgi istenmeli ve yükleniciye süre verilmelidir. Yapılan binanın imara ve projeye uygun duruma getirilemeyeceği saptanırsa yıkılması gerekir. Arsa sahipleri de imara ve projeye uygun bölümler kapsamında kira isteyebilirler.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar ve davalı-k. davacı İsmet vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat ile davalılar vekili avukat geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, sözleşme ile yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan dava konusu kısımların arsa sahiplerine ait olduğunun tesbiti, müdahalenin önlenmesi, mümkün olmadığı takdirde alacak ve tazminat, yüklenici tarafından açılan birleşen dava ise tapu iptali ve tescil istemleriyle açılmış, mahkemece müdahalenin önlenmesi istemi yönünden davanın kabulüne, alacak ve tazminat istemleri ile birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar davalılar ile davalı ve birleşen davanın davacısı İsmet vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacıların murisleri Mustafa ile yüklenici İsmet arasında Kadıköy 4. Noterliği'nin 15.10.1996 tarih 80498 yevmiye numaralı Düzenleme Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme ile arsa sahibine ait Bağcılar 1112 ve 1113 parsel numaralı arsalar üzerine bodrum zemin ve beşer kattan oluşacak iki binanın yapılması, 1112 parsel üzerine yapılacak binanın tamamı ile 1113 parsele yapılacak binanın bodrum katının yükleniciye, 1113 parsele yapılacak binanın zemin katı ile üzerindeki beş katın arsa sahibine ait olması kararlaştırılmıştır. İmar uygulaması sonucunda arsalar Bağcılar Yenigün Mahallesi 1160 ada 23 ve 24 parsel numaralarını almıştır. Yüklenici tarafından bodrum, zemin ve dört katlı bina yapıldığı, beşinci katın yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bağcılar Belediyesi İmar Müdürlüğü'nün 12.02.2004 tarihli yazısında parsellere imar planına göre zemin kat ve üzerinde üç kat yapılmasının mümkün olduğu bildirilmiştir.
Yüklenici tarafından yapılan dördüncü kat imara ve ruhsata aykırı olarak yapılmış olup, kaçak kattır. Bu husus bilirkişi raporunda da açıklanmıştır. Ayrıca 22.05.2001 tarihli bilirkişi raporunda arsa sahibine ait binanın bodrum katında bahçeye 62.40 m2 büyüme yapıldığı, her iki konuda yapı tadil tutanağı düzenlendiği ve Belediye Encümeni tarafından yıkım kararı verildiği anlaşılmaktadır.
Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kazanamaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz. Yapının imara ve projesine uygun olmadığının anlaşılması halinde, yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının, nasıl yasal hale getirilebileceğinin ilgili belediyeden araştırılması, yasal hale getirilmesi mümkünse bu konuda yükleniciye uygun süre verilmesi gerekir. Somut olayda gerek yapılan fazla kat, gerekse bodrum kattaki büyüme nedeniyle inşaatın imara ve projesine uygun olmadığı anlaşılmaktadır. Ancak mahkemece belediyeden gerekli araştırmalar yapılmadan ve inşaatın yasal hale gelmesi mümkünse, bu konuda yükleniciye süre verilmeden karar oluşturulması doğru olmamıştır.
Davacı arsa sahipleri tespit ve müdahalenin önlenmesini istemişler, bunun mümkün olmaması durumunda alacak ve tazminat isteminde bulunmuşlardır. Yapılan binanın imara 7 ve projeye uygun duruma getirilmesi mümkün değilse yıkılması gerekir. Bu nitelikteki bir binanın ekonomik değeri olmadığından, eksik ve ayıplı iş bedelinin karar altına alınması mümkün değildir. Ancak sözleşmede arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan ve imar ve projesine göre yapılması mümkün olan bağımsız bölümler için gecikme nedeniyle kira bedeli istenmesi mümkündür. Sözleşmede kararlaştırılan ancak imara ve projesine göre yapılması mümkün olmayan bağımsız bölümler için gecikme nedeniyle kira dahil herhangi bir tazminatın karar altına alınması mümkün değildir. Arsa sahibi istemekte haklı olsa dahi, ancak ödediği ceza ve harçların yükleniciden tahsilini isteyebilir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda çözümlenmesi gerekir. Mahkemece bu ilkeler gözetilmeden ve gerekli araştırmalar yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi bozma nedenidir.
Yapılacak iş, parseller üzerine yapılan binaların imara ve projesine uygun ( yasal )hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının ilgili belediyeden araştırılmasından, mümkün olduğu takdirde yükleniciye gerekli sürenin tanınmasından, yapı imara ve projeye uygun hale getirildiği takdirde sözleşmedeki hükümlere göre kat irtifakının kurdurulmasından, taraf isteklerinin edimlerin yerine getirilmesi de dikkate alınarak buna göre değerlendirilip bilirkişi raporu alınarak sonuçlandırılmasından, yapının imara ve projeye uygun hale getirilmesi mümkün değilse, ekonomik değeri bulunmadığının, bu durumda arsa sahiplerinin ancak sözleşmede kararlaştırılan ve imara ve projesine göre yapılması mümkün olan kendi paylarına düşen bağımsız bölümler yönünden kira bedeli isteyebileceği dikkate alınarak, bu konuda bilirkişi raporu alınıp gerekli değerlendirme yapılmak suretiyle davaların sonuçlandırılmasından ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, 500,00 YTL vekâlet ücretinin arsa sahiplerinden alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ile birleşen davanın davacı İsmet'e verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar ve davalı-k. davacı İsmet'e geri verilmesine, 26.10.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/7814

K. 2007/4

T. 15.1.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yapılan İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılması Nedeniyle İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Uygun Hale Getirilmesinin Gerekmesi )

• TEMERRÜT ( Arsa Sahibi Tarafından Yükleniciye Dava Tarihinden Önce Usulen Temerrüde Düşürülmemiş Olması Nedeniyle Faizin Dava Tarihinden İtibaren Başlaması )

• TADİLAT PROJESİ ( Dosyada Bulunan Belediyenin Cevabi Yazı İçeriklerinden İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Dolayısıyla İmara Uygun Hale Getirilebileceği Bunun için Tadilat Projesi Yapılmasının Gerekmesi-Bu Yönde Yükleniciye Mehil Verilmesinin Gerekmesi )

818/m.101,355

3194/m.32,42


ÖZET : Mal sahibinin müracaatından dolayı belediyece tadilat projesi onaylanarak tadilat ruhsatı verilememektedir. O halde mahkemece davacı yükleniciye tadilat projesi yaptırarak inşaatı yasal hale getirmesi ve iskan ruhsatını alması için uygun mehil ve yetki verilmeden inşaatın yasal olmadığı gerekçesi ile davacı yüklenicinin kendisine ait bağımsız bölümlerin adına tesciline ilişkin davasının reddedilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k.davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve karşı davalı yüklenicinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davacı yüklenici 02.12.1996 tarihli Düzenleme İnşaat Sözleşmesi ile davalı arsa sahibine ait 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmeye göre bina üç katlı 6 daireli olarak yapılacak, 2 adet daire arsa sahibine, 4 adet daire ise yükleniciye ait olacaktır. İlgili Belediye meclisinin kararı ile üç katlı bölgelerde kat adedi dört kata çıkarılmış, davacı yüklenici inşaatı yeni imar durumuna göre yapmıştır.
Sözleşmenin 14. maddesine göre oturma ruhsatı müteahhit tarafından alınacak, 15. maddeye göre de inşaat bittiğinde kat irtifakı kurularak yükleniciye ait bağımsız bölümlerin tapusu arsa sahibi tarafından verilecektir. Dava konusu bina ruhsat ve eklerine uygun olmadığından ilgili belediyece durdurulmuş ve 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi gereğince ruhsat ve eklerine aykırı kısımların yıktırılmasına karar verilerek 42. madde uyarınca da ilgililer hakkında ceza yaptırımı uygulanmıştır. Dosyada mevcut olan belediyenin cevabi yazı içeriklerinden inşaatın ruhsat ve eklerine dolayısıyla imara uygun hale getirilebileceği, bunun için tadilat projesi yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Davalı arsa sahibi yüklenicinin 19.11.2003 tarihli ihtarına rağmen inşaatın yasal hale getirilmesi, kadastroda cins tashihinin yapılması ve tapu işlemlerinin tamamlanması için vekalet vermeye yanaşmamıştır. Mal sahibinin müracaatından dolayı belediyece tadilat projesi onaylanarak tadilat ruhsatı verilememektedir. O halde mahkemece davacı yükleniciye tadilat projesi yaptırarak inşaatı yasal hale getirmesi ve iskan ruhsatını alması için uygun mehil ve yetki verilmeden inşaatın yasal olmadığı gerekçesi ile davacı yüklenicinin kendisine ait bağımsız bölümlerin adına tesciline ilişkin davasının reddedilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
2- Arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan ve asıl dava ile birleştirilen 2004/97 Esas sayılı dava yönünden, dava tarihinden önce davalı usulen temerrüde düşürülmediği halde hüküm altına alınan 1.600.000.000 TL.ya dava tarihi olan 17.05.2004 tarihi yerine önceki davanın açıldığı 24.07.2001 tarihinden itibaren faiz yürütülmesi de BK.nun 101. maddesine aykırı görülmüş, karar bu yönden de bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte yazılı nedenlerle davacı ve karşı davalı yüklenicinin diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) ve ( 3. ) bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacı ve karşı davalı yüklenici yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-k.davalıya geri verilmesine, 15.01.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/5793

K. 2003/1818

T. 9.4.2003

• EKSİK KUSURLU İŞ VE NESAFET BEDELİ İSTEMİ ( Kaçak Yapının Yasal Hale Getirilmesinin Mümkün Olması Halinde Davacılara Süre Verilerek Yapı Yasal Hale Getirildiğinde Tazminata Hükmolunmasının Gerekmesi )

• KAÇAK YAPI ( Bütün Binaların Yerel Yönetimlerden İzin Alınarak Yapılmasının Gerekmesi-İzinsiz Yapıların Kaçak Nitelik Arzetmesi ve Yıkılmalarının Zorunlu Olması )

• RUHSATSIZ YAPI ( Bütün Binaların Yerel Yönetimlerden İzin Alınmak Suretiyle Yapılmasının Gerekmesi )

• İMAR KANUNU ( Hükümlerinin Kamu Düzenine İlişkin Olması ve Mahkemenin Bu Hususu Res'en Gözetmesinin Gerekmesi )

• KİRA TAZMİNATI ( Binadaki Aykırılıkların Giderilmemesi Halinde Yıkımı Gereken Bina Nedeniyle Arsa Sahipleri Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli ile Kaçak Olarak İnşa Edilen Kısımlarda Kalan Bağımsız Bölümler için Kira Tazminatı Talep Edilememesi )

• İMARSIZ YAPI ( Yüklenicinin Yıkımı Gereken Bina Nedeniyle Kendisine Ait Bağımsız Bölümlerin Tapuda Devrini Talep Etmesinin Mümkün Olmaması )

• TALEPLE BAĞLILIK İLKESİ ( Dava Dilekçesinde Talep Edilmediği Halde Mahkemece Dava Konusu Yapılmayan Kısım İçinde Kira Tazminatına Hükmolunmasının Bozma Nedeni Olması )

3194/m.21

1086/m.74


ÖZET : Kaçak olan ve hakkında yıkım kararı bulunan binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin duraksamaya yer vermeyecek biçimde saptanması, yasal hale getirilebilmesi mümkün ise bunun için davacılara yetki ve mehil verilerek inşaat yasal hale getirildiğinde eksik, kusurlu iş ve nefaset farkına hükmedilmesi, kira kaybına ise yasal olan bölümler yönünden hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş davalı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat Ferruh Salih ile davalı vekili avukat Ahmet Arslan geldiler. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Arsa sahibi Niyazi Başaran'ın mirasçısı olan davacılar murisleri ile davalı yüklenici arasında akdolunan 13.2.1986 tarihli asıl 13.11.1989, 14.2.1990 ve 8.11.1990 tarihli ek sözleşmelerle kat karşılığı olarak yapımı taahhüt edilen inşaat nedeniyle eksik, kusurlu iş ve nefaset bedeli ile gecikme karşılığı kira tazminatının tahsilini istemişlerdir.
Davalı yüklenici; arsa üzerindeki eski binanın arsa sahiplerince yıkılarak arsanın tesliminde gecikme olduğunu, proje tasdikindeki gecikmeden yüklenicinin sorumlu tutulamayacağını, murisin ölümünden sonra davacıların vekalet vermekte geciktiklerini, arsa sahiplerinin proje dışı, kaçak yapı isteklerinin satış yetkisi verilmeyeceği baskısı altında kabul edildiğini, kaçak yapı nedeniyle inşaatın uzun süre mühürlendiğini, satış yetkilerinin de geç ve eksik verildiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, üç ayrı bilirkişi kurulundan rapor alınmış, son olarak alınan 16.5.2001 tarihli rapora itibar edilmek suretiyle eksik ve kusurlu işler bedeli 1.062.225.825 TL., gecikme nedeniyle kira kaybı 14.556.960.000 TL. olmak üzere toplam 15.619.185.825 TL. dan davacıların kusur oranı %20 nisbetinde indirim yapılarak bulunan 12.495.348.650 TL. tazminattan taleple bağlı kalınarak 1.250.000.000 TL.nın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmiş, karar taraflarca temyiz olunmuştur.
22 sayılı parselde inşa edilmekte olan binanın 31.8.1987 onay tarihli mimari projesine aykırı hususlar nedeniyle 27.2.1989 tarih ve 38/1910 sayılı tesbit zaptı ile aynı gün 17/814 sayılı yapı tatil zaptı tanzim edilerek mühürlendiği, tadilat projesinin onayı için 6.2.1991 tarihinde başvurulmuş ise de bazı eksiklikler giderilmediği için proje onaylanmamış olup binaya henüz iskan ruhsatının da alınmadığı, bina ile ilgili yıkım kararının bulunduğu Çankaya Belediye Başkanlığının 20.12.1996 gün ve 23698 sayılı yazısı ile taraf beyanlarından ve dosyadaki delillerden anlaşılmaktadır.
3194 Sayılı İmar Kanununun 21. maddesi hükmünce bazı istisnalar dışında bütün yapılar için yerel idareden izin alınması, inşaatın bu izne uygun yapılması gerekir. Aksi halde Yasanın 32. maddesi hükmünce ruhsata aykırı yerler veya sonuçta tüm binanın yıkımına karar verilir. İmar Kanununun anılan hükümleri kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemenin bu hususu re'sen gözönünde tutması zorunludur.
Somut olayda her ne kadar bilirkişiler binanın 31.8.1987 tasdik tarihli projesine, 3194 Sayılı İmar Yasasına ve Ankara İmar Yönetmeliğine aykırı olarak yapıldığını, imara aykırı bu durumun henüz giderilmediğini ifade etmiş iseler de yapının yasal hale getirilerek iskana bağlanıp bağlanamayacağını incelememişlerdir. Belediyeden alınan yazı cevabında da bu konuda bir açıklık yoktur.
Şayet binadaki ruhsata aykırılıklar giderilememişse yıkımı gereken bina nedeniyle arsa sahipleri eksi ve kusurlu işler bedeli ile kaçak olarak inşa edilen kısımlarda kalan bağımsız bölümleri için kira tazminatı talep edemeyeceklerdir. Davalı yüklenicinin de yıkımı gereken bina nedeniyle kendisine ait bağımsız bölümlerin tapuda devrini talep etmesi mümkün olmayıp satış yetkisi süresinde verilmediğinden davacı arsa sahiplerine kusur izafe edilemeyeceği gibi 8.11.1990 tarihli ek sözleşmenin 12. maddesinde yer alan "İnşaatın devam edip etmemesinden arsa sahiplerinin sorumlu tutulamayacakları" yolundaki hüküm gözetilmeden davacıların %20 oranında müterafık kusurlarının varlığı kabul edilerek tazminattan indirim yapılması doğru görülmemiştir.
O halde, mahkemece yapılması gereken iş; kaçak olan ve hakkında yıkım kararı bulunan binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin duraksamaya yer vermeyecek biçimde saptanması, yasal hale getirilebilmesi mümkün ise bunun için davacılara yetki ve mehil verilerek inşaat yasal hale getirildiğinde eksik, kusurlu iş ve nefaset farkına hükmedilmesi, kira kaybına ise yasal olan bölümler yönünden hüküm kurulmasından ibarettir.
Tüm bu yönler gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Kabul şekli açısından, dava dilekçesinde talep edilmediği ve davalı tarafından kendisine ait olduğu ileri sürüldüğü halde gerekli araştırma ve inceleme yapılmadan 26 no'lu bağımsız bölüm yönünden de kira tazminatına hükmedilmesi bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden taraflar yararına BOZULMASINA, 275 milyon TL. duruşma vekillik ücretinin KDV'siyle birlikte taraflardan alınarak karşılıklı olarak birbirlerine verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde taraflara geri verilmesine, 9.4.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/15750

K. 2008/711

T. 31.1.2008

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Bilirkişi Raporunda Varlığı Söylenen Projeye Aykırılık ve Giderilmesi Yönü Üzerinde de Durulmalı Yapıdaki Yasal Durum Sağlandıktan Sonra Taraflarına Kat İrtifakı Tesisi Konusunda Mehil Verilmesi Gereği )

• YAPI ORTAKLIĞI ( Tapu İptali ve Tescil - Davacıların Yüklenicinin Yönetici Ortak Olduğu " Ortaklar Arasında Yer Alıp Almadıkları Kendilerinin ve Yüklenicinin Yapacağı Açıklamalar İle Diğer Yazılı Delillerden Yararlanılarak Saptanması Gereği )

• PROJEYE AYKIRILIĞIN GİDERİLMESİ ( Yetkili Mercii Olan Belediyeden Binaya Ait İmara İlişkin Evraklar ve Bu Arada Projeleri Getirtilmeli Binanın İnşaat Ruhsatı Olup Olmadığı Yapının İnşaat Ruhsatı ve Eklerine Aykırı İmal Edilip Edilmediğinin Araştırılması Gerektiği )

• İRADİ KAT İRTİFAKI ( Tesis Edilemezse Yapının Kat İrtifakı Kurulmasına Esas Arsa Payı Bilirkişilere Belirtilmeli Bilirkişilerin Belirleyecekleri Arsa Paylarının İddiasını Kanıtlayan Davacılar Adına Tescili Hüküm Altına Alınması Gereği )

3194/m.26

1086/m.299


ÖZET : Dava, tapu iptali ve tescil talebidir. Davacıların yüklenicinin yönetici ortak olduğu "... Yapı Ortaklığının" ortaklar arasında yer alıp almadıkları, kendilerinin ve yüklenicinin yapacağı açıklamalar ile diğer yazılı delillerden yararlanılarak duraksamaya yer bırakmayacak şekilde saptanmalı, keza aynı yöntemle ortak olduğu belirlenecek kişilere binadaki hangi bağımsız bölümün verildiği araştırılmalı, yetkili mercii olan belediyeden binaya ait imara ilişkin evraklar ve bu arada projeleri getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı olup olmadığı, yapının inşaat ruhsatı ve eklerine aykırı imal edilip edilmediği, keşif suretiyle uygulamada saptanmalı, projeye aykırılıklar varsa bunların giderme yöntemlerinin ne olduğu belirtilmeli, gidermek üzere davanın taraflarına uygun süre verilmeli, bilirkişi raporunda varlığı söylenen projeye aykırılık ve giderilmesi yönü üzerinde de durulmalı, yapıdaki yasal durum sağlandıktan sonra taraflarına kat irtifakı tesisi konusunda mehil verilmeli, iradi kat irtifakı sağlanırsa bunlar hak sahibi taraflar yararına tescil edilmeli, iradi kat irtifakı tesis edilemezse yapının kat irtifakı kurulmasına esas arsa payı bilirkişilere belirtilmeli, bilirkişilerin belirleyecekleri arsa paylarının iddiasını kanıtlayan davacılar adına tescili hüküm altına alınmalıdır.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.2.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.3.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar; arsa sahibi olan davalılar Burhan, Kamil ve Raziye Yetkiner'in 1348 ada 10 parsel sayılı taşınmazı üzerine, diğer davalı Numan Alp'in yüklenici sıfatıyla bina yaptığını, yapının her katta 5 ve zeminde 4 olmak üzere 29 bağımsız bölümden ibaret olduğunu, kendilerinin davalı Numan'ın kurduğu "Alp Yapı Ortaklığı'nın üyeleri olduğunu, onun bankada açtırdığı hesaba para yatırarak bir kısım bağımsız bölümleri temlik aldıklarını, yapıdaki 8 bağımsız bölümünde arsa sahiplerine bırakılmasının kararlaştırıldığını, kura çekimi yapıldığını, binadaki bağımsız bölümlerde oturulmakta olduğunu, bazı hak sahiplerinin de bağımsız bölümlerini kiraya verdiklerini, esasen adi ortaklığın amacına ulaştığını, yüklenici olan davalı Numan Alp'in tapu iptali ve tescil davası açtığını, bu nedenlerle 1348 ada 10 parsel üzerindeki 29 bağımsız bölümden kendilerine ait olanların tespiti ile adlarına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahiplerinden Burhan ve Kamil davalı yüklenici Numan'ın bir bağımsız bölüm ile sözleşme uyarınca vermesi gereken 40 m2'den ibaret bodrum alanını teslim etmediğini, açılan davanın reddini savunmuşlar, diğer arsa sahibi Raziye savunmada bulunmamıştır.
Davalı yüklenici Numan Alp davacıların yapı ortakları olmadığını, dolayısıyla ortaklığın feshi isteminde bulunamayacaklarını, esasen bir kısım borçlarını da ödemediklerini, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece davacılar ile davalı Numan arasında adi ortaklık ilişkisi olmadığı, ortakların edimlerini tümüyle ifa etmediklerini, arsa sahiplerine eksik daire teslim edildiği, fesih halinde de tescil istenemeyeceği, ayrıca yüklenici de edimini yerine getirmediğinden söz edilerek dava reddedilmiştir.
Hükmü davacılar temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgeler ile aynı ilişkiden kaynaklanan diğer dava dosyaları arasındaki delillerden 2 ve 4 parsel sayılı taşınmazların tevhit edilmesinden 1348 ada 10 parsel sayılı taşınmazın meydana geldiği, 10 parselin malikleri Kamil, Mehmet ve Burhan Yetkiner ile yüklenici sıfatı ile Numan Alp arasında 9.5.1989 tarihli biçimine uygun düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmede 10 parsel üzerine imar durumundan azami ölçüde yararlanılması koşuluyla bir bina yapım işini davalı Numan Alp'in yüklendiği, sözleşmede meydana getirilecek binadan 3'ü kura ile 5'i tercihli olmak üzere 8 bağımsız bölümün arsa sahiplerine verilmesinin kararlaştırıldığı ve daha sonra 9.5.1989 tarihli sözleşmenin arsa sahiplerinden Mehmet Yetkiner'in sözleşmedeki haklarının davalı Raziye Yetkiner'e temlik ettiği, temlik alan Raziye'nin de arsa sahibi sıfatı ile yer aldığı yüklenici ile yapılan 27.8.1993 tarihli ek sözleşme ile yapının 30.9.1993 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığı, yine bu sözleşme ile yüklenicinin binanın doğu giriş cephesinden en az 40 m2'lik bir alanı arsa sahiplerine vermeyi yükümlendiği anlaşılmaktadır.
Davalılardan yüklenici Numan Alp'in 10 parsel sayılı taşınmazın maliki olan kişiler aleyhine açtığı halen derdest olan Kırşehir Asliye 2.Hukuk Mahkemesinin 2006/76 sayılı dava dosyasından ise yüklenicinin yukarıdaki bentte bahsedilen sözleşmelere dayanarak arsa sahiplerinin maliki oldukları 10 parsel üzerine bina yaptığını, yaptığı binadan bazı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satıldığını, ancak kayıt arsa sahipleri üzerinde bulunduğundan temlik işlemi yapamadığını ileri sürerek 10 parsel sayılı taşınmazın davalılar üzerindeki kaydının iptali ile adına tescilini talep ettiği görülmektedir.
Yapılan keşif sonucu bilirkişiler 25.05.2006 tarihli raporlarında; 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine "Yetkiner Apartmanı" olarak anılan bir bina yapıldığını, bodrum+zemin ve 5 katlı olarak meydana getirilen binada normal katlarda 5 daire olmak üzere 25 daire olduğunu, zemin katta 3 daire ve 3 dükkan bulunduğunu, yapının 29 daire ve 4 dükkandan ibaret olduğunu, yapı için iskan izni alınmadığını belirtmiştir.
Görülüyor ki, orta yerde 1994 yılından bu yana iskan edilen ve bilirkişilerin 29 daire ve 4 dükkandan ibaret olduklarını söylediği bir bina ve bu binada oturan insanlar arasında binanın neden olduğu süregelen çeşitli davalar vardır. Mahkemelerin görevi önlerine dava yolu ile getirilen sorunları muhtelif nedenlerle reddederek davalardan kurtulmak değil, önlerine getirilen sorunları yasaların elverdiği olanaklarla gidermek, çekişmelere adil ve dengeli bir şekilde son vermek olmalıdır. Yapılan bu maddi saptamalar karşısında mahkemenin davanın reddi için hüküm yerine yazdığı gerekçelerin yukarıda sözü edilen kurala ve beklentilere uygun düşmediği açık-seçiktir.
Eldeki davada, mahkemece yapılması gereken ilk iş, mevcut dava dosyası ile aynı sözleşme ilişkisine dayanarak yüklenici tarafından açılan ve derdest olduğu anlaşılan Kırşehir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/76 esasındaki dava dosyasını birleştirmek olmalıdır. Gerçekten, HUMK.nun 45. maddesi hükmünce ayrı mahkemelerde açılmış olsa dahi görülmekte olan davalar aralarında bağlantı bulunması halinde davanın her safhasında istek üzerine veya kendiliğinden mahkemece birleştirilebilir. Her iki dava konusunun çözümü 9.5.1989 tarihli sözleşmenin uygulanmasını gerektireceğinden ve her iki davanın tarafları arasında yüklenici ile arsa sahipleri yer aldığından biri hakkında verilecek hükmün diğer davayı etkileyeceği ortadadır.
Bu noktada, bazı saptamalarda bulunulması da gerekmektedir.
a- Davalı yüklenici Numan Alp Kırşehir Asliye 1.Hukuk Mahkemesinin 1993/540 esasında kayıtlı dava dosyasına verdiği 11.3.1994 günlü beyan dilekçesinde "Alp Yapı Ortaklığının" 24.5.1989 tarihinde resmiyet kazandığını, bu ortaklığa dahil olan kişilerin kuruluş tarihindeki isimleri ile hisse durumlarını, sonradan yapılan devirlerle ve maliklerde ve hisse arasında değişiklik olduğunu, binadaki paylaşımın ne şekilde kararlaştırıldığını göstermiş, ortaklara dahil kişilerde bir miktar alacaklı bulunduğunu da beyan etmiştir. Davalı yüklenici Numan Alp'in mahkeme dosyasına giren bu beyanı ikrar niteliğinde olup HUMK.nun 236. maddesi hükmünce yapan kişiyi bağlar. Bahsedilen bu ikrar arsa sahiplerine ait 10 parsel üzerinde yapılan binanın adi ortaklık şeklinde meydana getirildiğini ve ikrarda adı geçen kişilerinde adi ortaklığın paydaşları olduğunu gösterir.
b- Yine aynı dava dosyası içerisinde yer alan "Tutanaktır" başlıklı arsa sahiplerinin de katıldığı 31.08.1993 tarihli belgeden arsa sahipleri Kamil, Burhan ve Raziye Yetkiner'in 10 parsel üzerine yapılan bina sebebiyle tüm gecikme tazminatı ve anlaşmaya aykırı yapılmış eksik imalatlar bedeli olarak 170.000.000 TL.yi çek olarak aldıkları ve birbirlerini ibra ettikleri anlaşılmaktadır. Bunun sonucu olarak da yüklenicinin 10 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bina yapım edimini 9.5.1989 asıl ve 27.8.1993 tarihli ek sözleşmeler uyarınca yerine getirdiğinin kabulü gerekir.
Ancak;
Yukarıdaki bölümlerde vurgulandığı üzere, 9.5.1989 ve 27.8.1993 tarihli sözleşmelerin yapıldığı sırada binanın kaç bağımsız bölüm ve dükkandan meydana geleceği kararlaştırılmamış, asıl sözleşmede sadece arsa sahiplerine 8 bağımsız bölüm verileceği bunun 3'ünün kura ile 5'inin tercihli belirleneceği hükme bağlanmıştır. Davacılarla yüklenici arasında yazılı bir sözleşme ilişkisi olmadığından davacıların adi ortaklığa katılma yolu ile hak kazanıp kazanmadıkları, hak kazanan kişiler ise yapıdaki hangi bağımsız bölümü talepte haklı oldukları belli değildir. Her ne kadar yüklenicinin açtığı Kırşehir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/76 esas sayılı dava dosyasında "Daire teslim Tutanağı" başlıklı belgede bir kısım davacıların isimleri geçmekte ise de, bu tutanak imzaları bulunmayan fakat gerçekten hak sahibi olan diğer bağımsız bölüm maliklerini HUMK.nun 299. maddesi uyarınca bağlamaz. Bunun dışında davacılardan Gülay Köşker yükleniciden değil arsa sahibi Kamil Yetkiner'in satımı ile hak kazanan Sevinç Öcal'dan 25.1.1994 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile malik olduğundan yapıda yüklenici Numan Alp'e bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerden istekte bulunamaz.
Diğer taraftan; kamu düzenine ilişkin hükümler içeren 3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesince her türlü yapıların yetkili merciinden alınacak inşaat ruhsatı ve ruhsatın eki olan projelere uygun yapılması gerekir. 25.1.2007 tarihli bilirkişi raporunda ise yapının inşaat ruhsatı olduğu ancak, binanın dükkan sayısı hariç projesine uygun inşa edildiği belirtilmiştir. Bu hali ile yapının İmar Yasası hükümlerine uygun meydana getirildiği söylenemez.
Bütün bunlardan sonra mahkemece, öncelikle yüklenici tarafından açılan aynı yer 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/76 esasında kayıtlı olan dava dosyası eldeki dava ile birleştirilmeli, davalı yüklenicinin diğer davalı arsa sahiplerinin maliki olduğu 10 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binayı, binadaki 8 bağımsız bölümün 3'ü kura ve 5'i tercihli olmak üzere arsa sahiplerine vermek koşuluyla arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile meydana getirdiği, dosyada yer alan tarihsiz "Daire Teslim Tutanağı" başlıklı belgede yazılı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine bırakıldığı, binadaki diğer bir kısım bağımsız bölümlerin ise yüklenici tarafından üçüncü kişilere adi ortaklık kurularak temlik edildiği kabul edilmek suretiyle;
Davacıların yüklenicinin yönetici ortak olduğu "Alp Yapı Ortaklığının" ortaklar arasında yer alıp almadıkları, kendilerinin ve yüklenicinin yapacağı açıklamalar ile diğer yazılı delillerden yararlanılarak duraksamaya yer bırakmayacak şekilde saptanmalı, keza aynı yöntemle ortak olduğu belirlenecek kişilere binadaki hangi bağımsız bölümün verildiği araştırılmalı, yetkili mercii olan belediyeden binaya ait imara ilişkin evraklar ve bu arada projeleri getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı olup olmadığı, yapının inşaat ruhsatı ve eklerine aykırı imal edilip edilmediği, keşif suretiyle uygulamada saptanmalı, projeye aykırılıklar varsa bunların giderme yöntemlerinin ne olduğu belirtilmeli, gidermek üzere davanın taraflarına uygun süre verilmeli, 25.1.2007 tarihli bilirkişi raporunda varlığı söylenen projeye aykırılık ve giderilmesi yönü üzerinde de durulmalı, yapıdaki yasal durum sağlandıktan sonra taraflarına kat irtifakı tesisi konusunda mehil verilmeli, iradi kat irtifakı sağlanırsa bunlar hak sahibi taraflar yararına tescil edilmeli, iradi kat irtifakı tesis edilemezse yapının kat irtifakı kurulmasına esas arsa payı bilirkişilere belirtilmeli, bilirkişilerin belirleyecekleri arsa paylarının iddiasını kanıtlayan davacılar adına tescili hüküm altına alınmalıdır.
Tüm bu yönler bir yana bırakılarak eksik araştırma ve incelemeyle oluşturulan karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatıranlara verilmesine, 31.01.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/15240

K. 2008/551

T. 29.1.2008

• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil - Çekişme Konusu Bağımsız Bölümün Bulunduğu Taşınmazda Mevcut Binanın İmar Mevzuatına Uygun Olarak İnşa Edilip Edilmediği Aykırılık Varsa Giderilip Giderilemeyeceğinin Sorulması Gerektiği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Satış Vaadi Sözleşmesi - Çekişme Konusu Bağımsız Bölümün Bulunduğu Taşınmazda Mevcut Binanın İmar Mevzuatına Uygun Olarak İnşa Edilip Edilmediği Aykırılık Varsa Giderilip Giderilemeyeceğinin Sorulması Gerektiği )

• BİNANIN İMAR MEVZUATINA UYGUNLUĞU ( Çekişme Konusu Bağımsız Bölümün Bulunduğu Taşınmazda Mevcut Binanın İmar Mevzuatına Uygun Olarak İnşa Edilip Edilmediği Aykırılık Varsa Giderilip Giderilemeyeceğinin Sorulması Gerektiği )

818/m.22


24.4.1978 tarih ve 3/4 sayılı YİBK
ÖZET : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemidir. Mahkemece çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazda mevcut binanın imar mevzuatına uygun olarak inşa edilip edilmediği, aykırılık varsa giderilip giderilemeyeceği ve hakkında yıkım kararı bulunup bulunmadığı sorulmalı sonucuna göre bir karar verilmelidir. Tüm bu nedenler bir yana bırakılarak sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.10.2000 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine ( bir kısım davalılar yönünden husumetten reddine )dair verilen 31.10.2000 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.01.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı Ali Turgut Arık geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalıların murisi adına kayıtlı 200 ada 4 parsel numaralı taşınmazda bulunan binadaki zemin kat 3 ve birinci kat 1 numaralı bağımsız bölümleri, davalıların murisinden 26.2.1999 günlü sözleşme ile alan dava dışı Necla ile 26.10.2000 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, edimlerini yerine getirdiğini belirterek adına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalılar davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taşınmazın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve bu nedenle sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gibi kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamış olması sebebiyle sözleşmedeki şartın gerçekleşmediği belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Davacının dayandığı 26.10.2000 günlü sözleşmenin konusu; davalıların murisi Hasan'ın dava dışı Necla Ergün'e 26.2.1999 günlü sözleşme ile satış vaadinde bulunduğu ve Necla'nın da 26.10.2000 günlü satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışını vaad ettiği, imar uygulaması sonucu 200 ada 4 parselde kalan binada, kat irtifakı kurulduğunda 1.kat 1 ve zemin kat 3 numarayı alacak olan bağımsız bölümlerdir. Taşınmaz tapuda halen arsa niteliği ile davalıların murisi Hasan Tahsin Akbay adına kayıtlıdır.
Elbirliği ortaklığına ( iştirak halinde mülkiyete )konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Eldeki davada, davacının tescil isteğinin dayanağı olan sözleşme noterde usulüne uygun olarak yapılmış olup geçerlidir. Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz, davalıların murisi adına müstakil olarak kayıtlı olup iştirak hali söz konusu değildir, bir başka deyişle sözleşmenin bu nedenle ifa olanağının bulunmadığından sözedilemez.
Ancak 24.4.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti yada kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Ne var ki, davalılar taşınmaz üzerine inşa edilen binanın kaçak-imara aykırı olduğunu ve yıkım kararı bulunduğunu belirtmişlerdir. İmar düzeni; bir arsa üzerine yapılacak olan resmi ve özel nitelikli değişik çeşitte ve değişik amaçlara özgülenecek yapıların, çeşidine ve amacına göre hangi özellikler taşıması gerektiğini düzenleyen kuralların bütününü ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur.
Buradaki "ruhsat" kavramı ( yada yapı izin belgesi )arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye "inşaat ruhsatı" denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat "kaçak inşaat"tır. Diğer taraftan İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaatta kaçak yapı sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir yaptırım uygulanacağı İmar Kanunun 32/son maddesinde gösterilmiştir. Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez.
Gerçekten İmar Mevzuatına aykırı ve sonuçta yıkımı zorunlu bir bina meydana getirilmiş ve bu binadaki bir bağımsız bölümün satışı vaad edilmişse ruhsatsız veya ruhsata aykırı ve sonuçta yıkılması zorunlu bir yerde yaratılmış ekonomik değerler korunamayacağından yasa uyarınca bu satışa değer vermek olanaksızdır. Esasen imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir. Değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabilir.
Bütün bu anlatılanlardan sonra, mahkemece çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu ( eski 147 )200 ada 4 parsel sayılı taşınmazda mevcut binanın imar mevzuatına uygun olarak inşa edilip edilmediği, aykırılık varsa giderilip giderilemeyeceği ve hakkında yıkım kararı bulunup bulunmadığı sorulmalı sonucuna göre yukarıda açıklanan hususlarda gözetilmek suretiyle bir karar verilmelidir.
Tüm bu nedenler bir yana bırakılarak sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana geri verilmesine, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 29.01.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.