Sevgili Sehper,
Görüşlerine dayanak yaptığın HGK kararında sözü edilen İBK’ nın ilgili bölümünü aktarıyorum. Eğer HGK kararını senin yorumladığın gibi yorumlarsak, HGK kararını oluştururken dayanak yaptığı İBK’na aykırı hareket etmiş olmuyor mu? Kira tespit davası tabii ki her zaman açılabilir. Ancak yeni kira parası hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır? İBK’da açıklandığı gibi yeni kira döneminden 15 gün evvel kiracıya ihtar(veya ihtar yerine geçen dava arzuhali) ulaştırılmazsa, tespiti istenen kira parası ancak 1 yıl sonraki dönem için geçerli olabilmektedir. Senin ısrar ettiğin konu ise, eğer sözleşmede %30 gibi bir oran belirtilmişse artık ihtara gerek kalmayacağı hususundadır. Konuyla ilgili 18.11.1966 tarih 2/4 sayılı İBK’nın ilgili bölümünü yeniden aktarıyorum. “yenilenen dönemde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin yenilenmesine karşın, kira parasına ilişkin şart yenilenmemekte ve kira parası belli olmayan sözleşme haline gelmektedir” Yani HGK kararı senin ifade ettiğin gibiyse ortaya bir çelişki çıkmıyor mu? Elimizde “kira parası belli olmayan” bir sözleşme var ise de, %30 oranındaki artış devam etmelidir. Ben de ısrarla böyle olmadığını iddia ediyorum.

Gelelim örnek olarak verdiğin HGK kararına; kontrat 1990 yılında tanzim edilmiş ve tespit davası 1997 yılında açılmıştır. Kararda açıklık olmamasına rağmen, ben HGK’nun dayanak yaptığı İBK kararına açıkça ters düşmeyeceğini umarak, ilk kira döneminin 7 yıl olduğunu sanıyorum. Dolayısıyla tespit davası birinci kira döneminin sonunda(ve tamamen içtihatlara uygun olarak) açılmıştır. Malumun olduğu üzere ilk uzayan bölümde artış hükmü geçerlidir. Kontratta ileriki yıllar için net kira aylıkları yazılmış olsaydı(somut olayımızda 1.Mart 2004 te 300.000.000.Tl, 1 Mart 2005 te 450.000.000.TL.olacaktır şeklinde hüküm konulsaydı) tabii ki bu da geçerli olacaktı. Eğer kontrat 1990 başlangıç tarihli olup birer yıl uzamışsa sen haklı çıkıyorsun. O zaman HGK bu kararı nasıl aldı sorusuna yanıt aramak gerekir? Ben aynı Hukuk Dairesinde 1 ay içerisinde bir banka hakkında aynı konuda tamamen zıt iki karar verildiğini biliyorum. Bu bir aylık süre zarfında ne oldu onu anlamadım. Dolayısıyla beni doğrulayan İBK ve HGK ve Daire kararlarının çokluğunu görünce bu HGK kararının yanlış bir karar olduğunu düşünürüm.

Uzayan ilk kira dönemi için ihtara gerek olmadığı konusunda hemfikiriz. Ancak sen devamı yıllarda da ihtara gerek olmadığını düşünmektesin. Hemen hemen bütün kontratlarda bir artış oranı vardır. En azından “Tefe veya Tüfe oranında artış olacaktır” ibaresi yer almaktadır. Senin iddianı kabul edecek olursak bu şekildeki kontratlarda da ihtara gerek kalmayacaktır. O halde 2/4 sayılı İBK ‘nda geçen “kira parası belli olmayan sözleşme” ile hangi durumlar kastedilmektedir.

Daha fazla uzatmak istemiyorum. Ancak diğer meslektaşlarımızın da konuya iştirak etmelerini isterdim.
Sağlıcakla kal. Saygılarımla...


21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı İBK nın ilgili bölümleri:

“18/11/1964 tarih 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararında; yalnız 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptaline ait kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akitleri söz konusu edilmiş ise de, bu hal o kararın konusu [içtihat uyuşmazlıkları] o tarihten önce yapılmış veya yenilenmiş kira akitleri hakkında bulunmuş ve genel kurulla o yoldaki ilamlar tevdi edilmiş olmasından ileri gelmiştir. Buna o kararın basında işaret olunduğu gibi birinci bentte de görüşmenin, eski .kira sözleşmeleri hakkında olduğu, 26/9/1963 den sonra başlayan yeni dönem için kira parasının belirtilmesi konusu ile sınırlandırıldığı, açıkça belirtilmiştir. Bu itibarla 2/4 sayılı içtihadı birleştirme ( kar 26/9/1963 tarihinden sonra yapılan kira sözleşmeleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine tespit davası açılmasına engel olacak bir içtihat ortaya koymamıştır. Bu hususun bu defa tartışılıp karara bağlanması lazımdır. Nitekim şimdi, inceleme konusu ilamlar kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının arttırılmasını hedef tutan davalara ilişkin bulunduğu için işbu içtihadı birleştirme görüşme ve oylaması da bu konu ile sınırlandırılmış, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan ve kira parasının indirilmesini hed tutan tespit davaları söz konusu edilmemiştir. Kiracı tarafından açılan tespit davaları ile ilgili ilam arasında içtihat uyuşmazlığı ortaya çıkarsa ayrıca içtihadı birleştirme konusu yapılmak gerekir.

6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 'üncü maddeleri iptal edilmiş olmakla beraber diğer hükümleri ve bu arada tahliye hakkını sınırlayan 1.1 inci madde yürürlükte bulunmaktadır. Kanunun yürürlükte bulunan diğer hükümleri de kira parasının sınırlı olması göz önünde tutularak tanzim edilmiştir. Anayasa Mahkemesi esas itibariyle kira parasının sınırlandırılmasını Anayasaya uygun görmüş ve fakat 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddesi uyarınca kira paralarından eski bir zamana ait rayiç üzerinden dondurulmuş olmasını mülkiyet hakkının özünü zedeleyici nitelikte bulmuştur. 2 ve 3 üncü maddenin iptalinden sonra yasama organı tarafından yeni bir sınırlandırma sistemi getirilmemiştir. Sınırlandırma sistemi bakımından 6570 sayılı Kanunda bir boşluk husule gelmiştir. Bu boşluğun 18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararı esasları dairesinde hakim tarafından doldurulması lazımdır. 26/9/1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmeleri dahi 6570 sayılı Kanunun yürürlükte bulunan hükümlerine tabi olduğuna göre o sözleşmeler hakkında da kira parasının sınırlandırmasına taalluk eden kanun boşluğunun aynı esaslar dairesinde hakim tarafından doldurulması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde kira parasının belirtilmesine ilişkin irade beyanı sözleşmede belirtilen süre hakkında izhar edildiğinden kiralayanı bu süre için bağlar. Kiralayanın süre sonunda tahliye istemek hakkı sınırlı olduğundan sonraki dönemlerde aynı kira parası ile kendisi bağlı sayılırsa iradesinin dışına çıkılır. Bu hal aynı zamanda, her kira sözleşmesi için başka başka olmak üzere kira parasının geçmiş bir zamanın rayicine göre donması sonucunu doğurur ki mülkiyet hakkının özünü zedeler. Bu sebeple 26/9/1963 tarihinden sonra yapılmış olan kira sözleşmelerinde belirtilen kira parası ancak kira sözleşmesinde yazılı süre için kiralayanı bağlar. Kiralayanın kiracı aleyhine kira parasını tespit davası açmaya bundan sonraki dönem için olağan rayicin ve bu tespit edilmezse ekonomi esaslarına, hak ve nasafet kurallarına uygun kira parasının belirtilmesini istemeye hakkı vardır. Ancak serbest iradelerin birleşmesi ile tespit edilen kira parasının akit tarihindeki rayice uygun olması asıldır. Akit tarihinden bir sene sonra yeni dönem için yeniden kira parasının tespiti cihetine gidilebilmesi için sözleşme sırasında kira parasının o tarihteki rayicin altında tespit edilmiş olması veyahut bir sene içinde rayiçte değişikliği gerektiren sebeplerin makul şekilde açıklanması icap eder.

2 - Kurula katılan üye çoğunluğu tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar ( ihtar ) gönderilmesi şart olmadığı sonucuna yanmıştır. Kiracı sonraki dönem için sözleşmeyi,devam ettirmek istemiyor ise kanunun 11 inci maddesi uyarınca müddetin bitmesinden en az 15 gün önce mecuru tahliye edeceğim yazı ile kiralayana bildirecektir. Aksi takdirde sözleşme bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiralayan eski kira parası ile kiranın uzatılmasını istemiyorsa kiracıya ( tahliyeyi yazı ile bildirmek ) imkanını sağlamalı ve bu iradesini müddetin bitmesinden onbeş gün evvel tekaddüm eden bir zamanda kiracıya ulaştırmalıdır. Bu ulaştırma ihbar ( ihtar ) ile olabileceği gibi tespit davasına ait arzuhali göndermekle de olabilir. Arzuhalin kiracıya tebliği ihbar ( ihtar ) yerine geçer. Dava arzuhalini alan kiracı eğer sonraki dönem için rayiç bedel üzerinden kira sözleşmesini devam ettirmek istemiyorsa, içinde bulunduğu dönemin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğim kiralayana bildirir. Bu suretle tespit davası da neticesiz kalır. Eğer kiracı o yolda bir bildirme yapmamış ise rayiç kira ödemeyi kabul etmiş sayılır. Kiralayan taraflardan daha önce ihbar ( ihtar ) yapılmış olmasından dolayı tespit davası reddedilemez.

3 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabilir. Bu hal ihbar ( ihtar ) zorunluluğunu ortadan kaldıran hukuki sebebin bir sonucudur. Dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi kiracının tespit olunacak yeni kira parası ile sorumlu tutulacağı zaman bakımından bir önem kazanır. Ancak, kiracı müddetin bitmesinden en az onbeş gün evvel mecuru tahliye edeceğini kiralayana bildirmesi halinde daha önce açılmış olan tespit davasının konusu ortada kalmaz. Fakat tespit davasının şu veya bu tarihte açılmış olması o davanın hemen reddini gerektirmez. Davanın yeni dönemin başlamasından çok önce açılmış olmasından inceleme sırasında yeni dönem rayiçlerinin tayin edilmesinde imkansızlıklar meydana gelirse çok erken açılmış bir dava bu sebepten reddolunabilir. Bu hal vakıalarla ilgili bir durumdur, içtihadı birleştirme kararında bir tek esasa bağlanamaz.

4 - Tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı hususu, istek bulunmadıkça, karar yerinde gösterilemez. Aksi hal istek dışı hüküm vermek olur ki Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74 üncü maddesine aykırı düşer. Kira aktinin başladığı tarih ve kira süresi belli Oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağı kendiliğinden meydana çıkar. Ancak bu tarih ve süre bakımından kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve binnetice yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hakimden isteyebilir. Bu takdirde hakim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermeye mecburdur.

5 - Hakim tarafından tespit edilen yeni kira parası ile kiracı dava arzuhalinin kendisine tebliğ edildi tarihi takip eden yeni dönem basından itibaren sorumludur. Kiracı yeni dönem basından başlayacak zamana ait kira paralarını tespit edilen rayiç üzerinden ödeyecektir. Ancak bunun için, içinde bulunulan dönemin bitimine onbeş günden daha çok bir zaman kalmış olmalıdır. Dava arzuhalini alan kiracı o semtteki emsalin rayicini öğrenecek ve o rayiç üzerinden kirayı ödemek kudretinde olup olmadığını ölçecek, düşünecek, ve o kirayı ödemeyecek durumda ise mecuru tahliyeye karar verecek ve durumu müddetin bitmesinden en az onbeş gün önce kiralayana bildirecektir. Dava arzuhalinin tebliğ tarihinde kira müddetinin bitmesi arasında bu işlemleri yapmak imkanını kiracıya sağlayacak bir süre geçmelidir. Bu süre herhalde onbeş günden fazla olacaktır. Ne kadar fazla olacağı kiracının ve mecurun özelliklerine bakılarak her olayda hakim tarafından takdir edilecektir. Dava arzuhalinin tebliğ tarihi ile kira süresinin bitmesi arasında bu kadar bir müddet geçmiş olması halinde kiracı tespit olunan kira parasını yeni kira döneminin basından itibaren ödeyecektir. Aksi halde tespit olunan kira parası daha sonraki dönem için kiracıyı ilzam edecektir.

Yukarıda ikinci bentte belirtildiği üzere tespit davasının incelenmesi için kiralayan tarafından kira daha önce ihbar yapılması zorunluğu bulunmamaktadır. Fakat davadan önce ihbar ( ihtar ) yapılmış ise ihbarın kiracıya ulaştığı tarih göz önünde tutularak yukarıda yazılı esaslar uygulanır. Tespit davasının daha sonra açılmış olmasının bu bakımdan bir önemi olamaz. Fakat kiralayan tarafından kiracıya bu bentteki sürelerden önce bir ihbar yapılmış olmasına rağmen kiralayan yeni döneme ait kira paralarını eski sözleşmedeki miktar üzerinden ihtirazı kayıt ileri sürmeden almaya başlamış ve bundan sonra tespit davasını açmış ise artık tespit edilecek kira parası kiracıyı o dönem için değil, daha sonraki dönem için ilzam edecektir.

Sonuç :

1 - 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerini iptal eden Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılmış olan gayrimenkul kira akitlerinde kararlaştırılan kira bedelleri hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira süresinin hitamından sonraki dönem için kira parasının tespiti davası açılabileceğine, 7/11/1966 günlü oturumda birinci müzakere ve oylamada mevcudun üçte ikisini aşan çoğunluk ile,

2 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ve kira parasının tespitine ilişkin davanın görülebilmesi için kiralayan tarafından davadan önce kiracıya bir ihbar ( ihtar ) yapılması gerekmediğine, birinci müzakere ve oylamada 2/3 çoğunluk elde edilmediği için 16/11/1966 günü yapılan ikinci müzakere ve oylamada hazır bulunanların salt çoğunluğu ile,

3 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhinde kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceğine, diğer bir ifade ile, bu davanın kira dönemi başlangıcına nazaran belli bir zaman önce veya sonra açılması zorunluluğu bulunmadığına, dava tarihi, davanın incelenme yeterliği bakımından ehemmiyeti haiz olmayıp, karar altına alınan yeni kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceği hususunda ehemmiyet arzettiğine,

4 - Kiralayan, dava dilekçesinde tespit edilecek yeni kira parası ile kiracının sorumlu olmaya başlayacağı tarihin dahi karar yerinde belirtilmesini istemiş ise, mahkeme, kira parasını tespit etmekle beraber bunun kiracı hakkında hüküm ifade edeceği tarihi, diğer bir ifade ile, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini karar yerinde göstermesi gerektiğine, kiralayanın o yolda bir isteği bulunmadığı takdirde mahkemenin yeni kiranın hangi tarihten itibaren kiracıyı ilzam edeceğini belirtmesine lüzum ve mahal olmadığına,

5 - Kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan kira bedelinin tespiti davasında, tespit edilecek yeni ki parasının o davaya ait arzuhalin kiracıya tebliğini takip eden kira dönemi için kiracıyı ilzam edeceğine, ancak arzuhalin tebliğ tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında onbeş günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerektiğine, bu fazla sürenin ise, en az kiracı için düşünüp onbeş günlük süreden önce mecuru tahliye edeceğini yazı ile kiralayana bildirmesine yetecek kadar olması icap ettiğine, dava arzuhali bu günden sonra kiracıya tebliğ edilmiş olursa kiracının tespit edilen yeni kira parası ile bir sonraki dönem için sorumlu olacağına, 3, 4 ve 5 inci bentlerde yazılı hususlarda birinci müzakere ve oylamada üçte iki çoğunluk elde edilemediği için 21/11/1966 günlü yapılan ikinci müzakere ve oylamada mevcudun salt çoğunluğu ile karar verildi.”