1.Tapulu taşınmazların satışı TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükmüne göre resmi şekilde tapuda yapılması gerektiğinden harici satışları geçerli değildir.

2.Geçersiz sözleşme hüküm ifade etmez. Sözleşmeye konulan şartlar da geçersiz olur. Sebebsiz iktisap koşullarına göre herkes aldığını geri vermekle yükümlüdür. Satım parası alınmışsa geri verilir. Yargıtay paranın iadesinde “ denkleştirici adalet “ kurallarının uygulanarak , paranın iadesinde değişen ekonomik koşullara göre miktarın güncelleştirilmesini kabul etmektedir.

3. 1. Numaradaki kurala istisna; 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararına göre villalar kat mülkiyetine tabi ise , villa yapım halindeyken karşı tarafa teslim edilmiş, karşı taraf bu yerde oturmaya başlamış ve edimini yerine getirip satım parasını ödemişse dürüstlük kurala gereği alıcı tescil talep edebilir.
Saygılarımla.

T.C.

YARGITAY

8. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/5967

K. 2005/7990

T. 28.11.2005

• TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZ ( Taşınmaz Mülkiyetinin Devrini Amaçlayan Sözleşmelerin Resmi Şekilde Düzenlenmeleri Gerektiği - Harici Satış Sözleşmesinin Bu Nedenle Geçerli Olmaması Nedeni İle Tapu İptal ve Tescil Davasının Reddi Gereği )

• HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Geçerli Olmaması Nedeni İle Tapu İptal ve Tescil Davasının Reddi Gereği - Tapuda Kayıtlı Taşınmaz )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Taşınmaz Mülkiyetinin Devrini Amaçlayan Sözleşmelerin Resmi Şekilde Düzenlenmeleri Gerektiği - Harici Satış Sözleşmesinin Bu Nedenle Geçerli Olmaması Nedeni İle Davanın Reddi Gereği )

4721/m.706

818/m.213

2644/m.26

ÖZET : Dava konusu taşınmazların satış tarihi itibarıyla tapuda kayıtlı yerlerden olmasına, TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükmüne göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmeleri gerektiğine, 2002 tarihinde davacı ile davalı Bayram Ayhan arasında yapılan harici satış sözleşmesinin bu nedenle geçerli olmaması nedeni ile tapu iptal ve tescil davasının reddi gerekir.
DAVA : Joachim Tober ile Bayram Ayhan Özmeriçli ve Atilla Avcıoğlu aralarındaki tapu iptali, tescil ve alacak davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair Kemer/Antalya Asliye Hukuk HÖkimliğinden verilen 16.07.2004 gün ve 464/426 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, davalı Bayram Ayhan Özmeriçli'nin 689, 2691, 2692 ve 2693 parseller üzerine inşa ettiği villalardan 33 numaralı villayı 2002 yılında 41.500 Euro karşılığında haricen vekil edenine sattığını, 33.500 Euro'nun davalı Bayram Ayhan'a ödendiğini, zilyetliğin teslim alındığını, evin tefrişi içinde 18.000 Euro masraf yaptıklarını, davacının geçici süre Almanya'ya gittiği esnada davalılar tarafından evin başka kişilere verildiğini ileri sürerek satın aldıkları villaya ait tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin davalılardan tahsiline, bu istek mümkün olmaz ise davacının ödediği bedelin ve tefriş için sarf edilen 18.000 Euro karşılığı Türk Lirasının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Bayram Ayhan Özmeriçli, evin satışı hususunda 58.000.Euro'ya anlaştıklarını, davacının ayrıca 7.000 Euroluk ek imalat yaptırdığını, buna karşılık 33.000. Euro ödeyip kalanını ödemediğini, bu nedenle evi kendisine teslim etmediklerini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davalı Atilla Avcıoğlu, diğer davalının ortağı olmadığını, kendisinin diğer davalı Bayram Ayhan'a sadece 2690 parseli sattığını, davalı Bayram Ayhan'ın kendi rızası olmadığı halde bu parsel dışındaki kendisine ait yerlere de kaçak villa inşa ettiğini, davacıyı tanımadığını, davaya konu villayı davacıya satan kişinin kendisi olmadığını ileri sürerek kendisi aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davalı Atilla Avcıoğlu hakkındaki davanın ve iptal tescil davasının reddine, 33.000 Euro'nun 12.10.2002 tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davalı Bayram' dan tahsiline, bakiye taleplerin reddine karar verilmesi üzerine; hükmün, redde ilişkin bölümü davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına, dava konusu taşınmazların satış tarihi itibarıyla tapuda kayıtlı yerlerden olmasına, TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükmüne göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmeleri gerektiğine, 2002 tarihinde davacı ile davalı Bayram Ayhan arasında yapılan harici satış sözleşmesinin bu nedenle geçerli olmaması nedeni ile tapu iptal ve tescil davasının reddine, sözleşmede taraf sıfatı bulunmayan diğer davalı Atilla Avcıoğlu bakımından davanın reddine karar verilmiş olmasında kanuna aykırı bir yön bulunmamaktadır. Bu nedenlerle davacı vekilinin bu yönlere ilişen temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddi ile hükmün, iptal tescil davası ve davalı Atilla Avcıoğlu yönünden redde ilişkin bölümlerinin ONANMASINA,
Davacı vekilinin tefriş bedeli olan 18.000 Euro karşılığı Türk Lirasının davalılardan tahsiline ilişkin talebin reddine dair temyiz itirazlarına gelince; Davacı vekili bu hususu Kemer Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/66 D. İş sayılı dosyası ile tespit ettirdiklerini ileri sürerek tefriş bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece bu istek bakımından bir gerekçe gösterilmeksizin redde karar verilmiştir. Davacı tarafın delil olarak dayandığı tespit dosyası merciinden getirtilip dosya arasına konulmalı, tarafları bağlayan yönü olup olmadığı araştırılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün davacı tarafın 18.000.Euro karşılığı Türk Lirası tefriş bedelinin tahsili talebinin reddine dair bölümünün HUMK.428. maddesi uyarınca BOZULMASINA ve aşağıda dökümü yazılı 11,20 YTL onama harcının peşin harçtan mahsubu ile artan 542,20 YTL'nın istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/9867

K. 2005/10115

T. 21.11.2005

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.7.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.1.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı mülkiyeti davalılardan Dursun Varol'a ait taşınmaz üzerine diğer davalı ile birlikte konut inşa edildiğini bu konutlardan 21 numaralı olanının kendisi tarafından satın alındığını, ancak villa tipi bu konutun adına tescil edilmediğini kaydının iptali ile taşınmaz tapusunun tescilini istemiştir. Davalılar adi yazılı sözleşmede yapılması kararlaştırılan ödemelerin davacı tarafından yapılmadığını bu durumun ortaklık şeklinde yürütülen inşaatta diğer ortaklar aleyhine eşitsizlik yarattığını açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece tapulu taşınmazın harici satışı davacıya hak sağlamayacağından davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.
Dava dilekçesinde davalılar arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğu iddia edilmektedir. Bu iddiayı gerek dayanılan tarihsiz harici satım sözleşmesi ve gerekse dosyada toplanan diğer deliller doğrulamaktadır. Dava konusu bağımsız bölüm ister yüklenici tarafından istenirse yüklenici ile yapılan sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümün satışı suretiyle arsa sahibi tarafından davacıya satılmış olsun edimler karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmişse 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararına göre davacıya mülkiyet hakkını talep yetkisi verir. Bu gibi durumlarda şekil eksikliğinin varlığını ileri sürmek Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde tanımı yapılan dürüst davranma kuralına uygun düşmez. Burada kat mülkiyeti kanununa tabi olarak yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satın alınması söz konusu olacağından az yukarıda belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması zorunludur. O halde mahkemenin önüne getirilen uyuşmazlığı 30.9.1988 tarih ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ortaya konan ilkelere uygun değerlendirip gidermesi gerekirken somut olaya uymayan bazı gerekçelerle davanın red edilmesi bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 21.11.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.