Cezai şartın istenebilmesi, sizin alacağınız tavra bağlı olacaktır.
Cezai şart müspet zarar içinde kalmaktadır.
Karşı taraf sözleşmeden dönse bile siz açıkça sözleşmeden dönmedikçe Müspet Zararınızı ve dolayısı ile cezai şartı da talep edebilirsiniz.
Ama sözleşmenin feshini talep ederseniz müspet zararı değil artık menfi zararı isteyebilirsiniz.
Menfi zarar içinde cezai şart yoktur.

MÜSPET ZARAR (Cezai şart müspet zarar içinde kalır )–
Sözleşmenin feshini isterseniz müspet zararı değil menfi zararı isteyebilirsiniz.
Borcun ifa edilmemesinden doğan zarar olan müspet zararda, alacaklı borçlunun geciktirmiş olduğu ifayı kabul etmemek istiyorsa iki seçimlik hakkından birini kullanacaktır. Alacaklı sözleşmeyi ayakta tutup gecikmiş ifayı reddetmek istiyorsa bu irade beyanını borçluya bildirecek, böylece geç ifa ve gecikme tazminatı yerine bu sebeple uğramış olduğu tüm zararların tazminini talep edebilecektir. Alacaklının borçlanılan edimin ifa edilmemesi yüzünden uğradığı zarara müspet zarar denir. Bu durumda borçlu borçlanmış olduğu edimini vaktinde yerine getirmiş olsaydı alacaklı hangi ekonomik durumda olacak ise o durumu ifade etmektedir. Müspet zarar gecikmiş ifanın reddi halinde talep edilen zarardır. Burada her iki taraf arasında akdedilmiş olan sözleşme hala geçerli yani ayaktadır. Alacaklı sözleşmeyi feshetmemiş ya da dönmemiştir. Taraflar yine edimlerini yerine getirecektir. Ancak burada borçlunun asıl edimi yerine getirmesi yükümlülüğünün yerini, alacaklının uğramış olduğu müspet zararın tazmini alacaktır. Borçlu borcunu sözleşmeye uygun olarak ifa etmiş olsaydı alacaklının uğramayacağı her türlü zarar müspet zararı oluşturmaktadır. Alacaklının uğramış olduğu kazanç kaybı ile fiyat farkı bu müspet zarar kalemlerini oluşturmaktadır. Bu yüzden alacaklının yoksun kaldığı kazançlar müspet zararın en önemli kalemlerindendir. Alacaklı tarafından ifa beklentisi sebbiyle yapılan giderler, dava giderleri, gecikme sebebiyle üçüncü kişilere ödenen tazminatlar, yoksun kalınan karlar, ceza şartları müspet zarar kalemleri içine girmektedir. Alacaklı, borçlu borcunu zamanında gerçekleştirmiş olsaydı hangi ekonomik durum içinde bulunacaksa bu durumun yeniden inşası için gerekli olan her türlü unsur bu zararın tazmini içine girecektir.

Menfi Zarar Nedir?
- Taraf burada sözleşmeden dönmüştür. Bu nedenle artık ortada olmayan sözleşmeye bağlı olarak cezai şart istenemez.
Menfi zarar sözleşmenin hüküm ifa etmemesinden kaynaklanan zarardır ve Türk Borçlar Kanunu 125. maddede düzenlenmiş alacaklıya tanınmış olan ikinci seçimlik haktır. Sözleşmeden dönme, edimin ifası alacaklı için yararsız kalmış ya da tazminat istemesi halinde bunu yapacağı ya da yapmayacağı muallakta olan borçluya karşı alacaklının korunmasını gerektiren bir seçimlik haktır. Alacaklının sözleşme yapılmasaydı uğramayacağı zararları bu kalem içerisine girmektedir. Müspet zarar sözleşme yerine getirilmiş olsaydı uğranılmayacak zararlar olarak ortaya çıkmakta iken menfi zarar sözleşmenin yerine getirilip getirilmemesi durumuyla ilgili olmayıp, sözleşme yapılmamış olsaydı meydana gelmeyecek, doğmayacak zararlara ilişkindir. Alacaklı bu durumda, borçlunun sözleşme hükümlerini yerine getirmemesinden dolayı sözleşmeden dönmüş ve sözleşmenin hiç hüküm ifade etmemesi nedeniyle bir zarara uğramıştır. Alacaklı dönme ile daha önceden yerine getirmiş olduğu edimi geri isteyebileceği gibi sözleşme hiç yapılmamış olsaydı uğramayacağı zararı da isteyecektir. Alacaklı borcun ifa edilmemesi sebebiyle uğranılan zarar iddiasında bulunamayacağı gibi bu zararlarının tazmin edilmesini de isteyemeyecektir. Menfi zarar alacaklının uğramış olduğu fiili zarar ile yoksun kaldığı karı içine alan bir zarardır. Fiili zarar sözleşmenin kurulması için yapılan giderler; noter masrafı, harç parası, pul, seyahat ücreti ve sair harcamalardır. Yine ifa beklentisiyle yapılan harcamalar da bu kaleme dahildir. Mesela alacaklının, borçlunun teslim edeceği malların yerleştirilmesi için bir depo tutması ya da satın alma işlemi için kredi kullanılması durumlarıdır. Alacaklının yargılama giderleri için yapmış olduğu hususlar da bu kalemlere dahildir. Ayrıca alacaklının önceden gerçekleştirmiş olduğu edimi bulunmakta ise bunu geri almak için yapmış olduğu masraflar da menfi zarar kalemi içerisine girmektedir. Alacaklı, gecikmeye düşen borçlunun ifa edemediği sözleşme gereği sözleşmeden dönme hakkını kullanarak üçüncü kişilerle sözleşme akdetme fırsatını kaçırdığından dolayı kaçırmış olduğu bu sözleşmelerden elde edeceği kazancı yani yoksun kalınan karı, fırsat kaybı zararlarını da borçludan tazmin edebilir. İşte bu kalemler de menfi zarar kalemleri içerisinde yer almaktadır. Fırsat kaybı zararı aslında geleceğe ilişkin farazi bir zarar türüdür. Bu tür zararın ispatı zor bir husustur. Bundan dolayıdır ki hakimin böyle bir durumla karşılaşması durumunda takdir yetkisini devreye sokması gereketiği düşünülmektedir. Zararın tespit edilmesinde baz alınması gereken tarih sözleşmenin kurulduğu ya da sözleşmeden dönüldüğü tarih değil makhkeme hüküm tarihi olacaktır.

Yargıtay’ın uygulamasına göre, dönme ile birlikte sözleşmede öngörülen cezai şart da sözleşme ile birlikte geçmişe etkili olarak ortadan kalkar; çünkü cezai şart asıl borca bağlı fer’i bir borçtur.63
63 a.g.e., s. 160-161; Öz, s. 295-296; Y. 15. HD, 1996/463 E. 1996/821 K. 14.2.1996. t. “sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezası(ifaya ekli ceza) olumlu zarar kapsamına girer ve ancak sözleşme varlığını sürdürdüğü sürece talep edilebilir. Oysa, somut olayda akdin feshi istendiğine ve de feshine karar verildiğine göre artık varlığı kalmayan sözleşmeye dayanarak, o sözleşmede kararlaştırılmış bulunan cezai şart istenemeyeceği gibi istense dahi mahkemece hüküm altına alınamaz”; Y. 15. HD, 1996/5425 E. 1996/6930 K. 25.12.1996 t.



Bir de sözleşme resmi şekilde mi yapılmış, yoksa adi şekilde mi….bu da önemli .
Bu açıklamalar ışığında aşağıdaki kararları incelemeniz faydalı olacaktır.

T.C.YARGITAY19. HUKUK DAİRESİESAS NO. 2013/10248KARAR NO. 2013/12358KARAR TARİHİ. 2.7.2013
CEZAİ ŞART ALACAĞININ TAHSİLİ ( Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan - Adi Şekilde Yapılmış ve Geçersiz Olan Taşınmaz Satım Sözleşmesine Bağlı Olarak Kararlaştırılan Cezai Şarta Ait Hükümleri de Geçersiz Olduğu/İtirazın İptali )
TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ ( Adi Şekilde Yapılmış ve Geçersiz Olan Sözleşmeyle Kararlaştırılan Cezai Şarta Ait Hükümlerinin de Geçersiz Olduğu - Taşınmazların Daha Sonra Tapuda Resmi Şekilde Devirlerinin Tamamlanmış Olmasının Geçerlilik Kazandırmayacağı/Davanın Reddi Gerektiği/İtirazın İptali )
818/m.213--6098/m.237

ÖZET : Dava, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davaya konu uyuşmazlığa neden olan satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Öte yandan taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan satış sözleşmesine geçerlilik kazandırmaz. Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmamıştır. Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ait hükümleri de geçersizdir. Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.


T.C.Yargıtay13. Hukuk DairesiEsas No:2014/38395Karar No:2015/30364K. Tarihi:19.10.2015
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalı ile 30.01.2013 tarihinde şartlı satış sözleşmesi imzaladıklarını,01.02.2013 tarihinde tapunun devrini davalıya verdiğini , sözleşmeye göre taşınmazın iç cephe, sıva gibi bir takım işlemlerin kendisi tarafından bedeli karşılığında yapılmasının kararlaştırıldığını, yapılmadığı takdirde 30.000 Tl cezai şart öngörüldüğünü ancak bu işlemlerin 3. kişilere yaptırılarak sözleşmeye aykırı davranıldığını ileri sürerek cezai şartın tahsili için başlattığı icra takibine vaki itirazın iptali ile %20 inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, sözleşmenin geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, geçersiz satım sözleşmesine istinaden kararlaştırılan cezai şartın da geçersiz olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tapulu taşınmazın “İş Yapım Sözleşmesi” başlıklı adi senetle şartlı olarak satışının kararlaştırılmasından kaynaklanan cezai şart istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşme ile inşattaki sıva, boya gibi bir takım işlerin davacı tarafından yapılacağı aksi taktirde sözleşmenin 9. maddesi gereği cezai şart istenebileceği düzenlenmiştir. Bu maddeye göre ''... alıcı V.. Ç.. bu işleri başkasına verdiği takdirde 30.000 TL Y.. Y..'a tazminat olarak ödeyecektir.'' şeklinde cezai şart öngörülmüştür. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri yada devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması B.K. 213, Tapu Kanunu 26. madde ve T.M.K’nun 706 uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur.

Her ne kadar taraflar arasındaki 30.01.2013 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değilse de celp edilen tapu kayıtlarının incelenmesinden 01.02.2013 tarihinde her iki tarafın tapuda işlem yapmak suretiyle geçersiz olan harici sözleşmeye geçerlilik kazandırdıkları, böylece cezai şartın da geçerli hale geldiği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece sözleşmenin 9. maddesi göz önüne alınarak cezai şartın istenip istenemeyeceği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 19.10.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.