Sayın Admin :

Alıntı: Ancak bu varsayım aşağıdaki durumların her ikisinde de geçersiz hale geliyor: 1- Kiracıya artış yapılacağına ilişkin ihtar çekilmesi 2- Kontratta kiranın HER YIL artacağına ilişkin bir madde olması. Zira bu iki durumdan biri söz konusuysa, artık kiracının "ama ben kiranın artacağını bilmiyordum, bilsem belki kontratı yenilemezdim" deme şansı yok. Kontrat bu şartlar altında yenilenmişse, kiracı da önümüzdeki yıl artış olabileceğine vakıf demektir ve bu nedenle kira tesbit davası da ihtar çekilsin ya da çekilmesin dönem sonuna kadar HER ZAMAN açılabilir.

Yargıtay kararlarında İBK incelemesi :

1-T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 2002/3463
Karar: 2002/3871
Karar Tarihi: 15.04.2002


Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.10.2001 gününden başlayarak aylık 4.025.512.820 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davada, 1.10.2001 tarihinden itibaren aylık kira parasının 4.025.512.920 lira olarak tespiti istenilmiş, mahkemece <sözleşmede, her yıl kira parasının artacağına ilişkin hüküm yoktur. Bu durumda, yeni dönem kira ücreti ile ilgili tespit isteğinde bulunmak için dönem başlangıcından önce kiracıya çekilmiş bir ihtar, ya da dava dilekçesinin dönemden en az 15 gün önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Süresinde çekilmiş bir ihtar bulunmadığı ve dilekçenin tebliğ tarihine göre dava koşulları oluşmadığından açılan dava yerinde değildir.> gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükme esas alınan ve taraflarca kabul edilen kira sözleşmesinin başlangıcı 1.10.1994 tarihi olup, 2 yıl sürelidir. Süre bitiminde ise 6570 sayılı Yasanın 11.maddesi gereğince yıldan yıla yenilenmektedir. Sözleşmenin hususi şartlar kısmının birinci maddesinde <Müteakip senelerde aylık kira bedelleri: 2.yıl: 1.10.1995-30.9.1996 tarihleri arasındaki kira bedeli şu şekilde hesaplanacaktır. Birinci yıl kira bedeli olan 70.000.000 lirasına ilaveten D.İ.E.'nün 1.10.1994-30.9.1995 arasında 12 ay için tespit ve ilan ettiği TEFE +10 puanlık bir artış esas alınacaktır> hükmü yer almaktadır. Sözleşmedeki bu ifade; tarafların, sadece 1995 yılı için yapılacak artışı değil, yenilenen dönemlerde de artış yapılacağı iradesini yansıtmaktadır. Yargıtay'ın Yerleşmiş İçtihatları da bu yöndedir. Mahkemenin; <tarafların birinci ve ikinci yıl kira ücretlerini kararlaştırırken sözleşmenin yenilenmesi halinde artış yapılıp yapılmayacağı konusunda herhangi bir düzenleme yapmamışlardır. Yani kira ücretinin her yıl artırılacağına ilişkin bir kural yoktur> düşüncesi doğru görülmemiştir.

Böyle bir şart (hüküm) 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o dönem içinde kira parasının tespiti için mahkemeye dava açabilir.

Yukarıda sözü edilen ilke dikkate alınmaksızın mahkemece yanılgılı değerlendirme sonucu davanın reddi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.04.2002 gününde oybirliği ile karar verildi

2-T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 1999/11847
Karar: 1999/12173
Karar Tarihi: 07.12.1999

Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.1.1999 gününden başlayarak aylık net 1.100.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın esastan reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz istemin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davada, 1.1.1999 tarihinden itibaren başlayan dönemin kira parasının tespiti istenilmiş, mahkemece, özetle istenen dönem için davacı tarafça ihtarname keşide edilmediği, bir dönem öncesi için çekilen ihtarın o dönem için geçerli olacağı gerekçesiyle sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiştir.

Oysa davalı vekili 29.9.1999 tarihli cevap layihasında aynen; "müvekkil davalı zaten her sene kanuni artışını zamanında yapmaktadır." Şeklinde yazılı beyanda bulunmuştur. Davacı tarafta kira parasının her yıl 1 Ocaktan itibaren arttırıla geldiğini, ödenen kira bedelinin düşük kaldığını, bu nedenle mahkemece tespit yapılması gerektiğini ileri sürmüştür. Taraflar arasında en son 1.1.1994 tarihinden itibaren başlayan dönemin kira parası mahkemece tespit edilmiştir.

Davalı savunması, sadece fahiş tespit yapılmaması olup, her yıl kanuni artışın yapıldığı açıkça yazılı olarak beyan edildiğine göre sözleşmede kira parasının artırılacağına dair koşul bulunmaması tespit yapılmasına engel değildir.

Zira yukarıda açıklanan olgu karşısında taraf iradelerinin kira bedelinin her yıl artırılacağı yönünde uyuştuğunun ve kira artışı hususunda zımni bir anlaşmayı sağladığının kabulü gerekir. Taraflar arasında kira parasının her yıl artırılacağına dair fiilen uygulanan bir anlaşma bulunduğuna göre 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay içtihadı birleştirme kararında anılan ihtarın hukuksal önemi ortadan kalkacağından, ihtara gerek olmadan kira tespit davası her zaman açılabilir. Bu durumda, istenilen dönem için kira parasının hüküm altına alınması gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine 07.12.1999 gününde oybirliği ile karar verildi.

***Benim düşüncem de yukarıdaki kararlar ve Sayın Admin'in 8. mesajı doğrultusundadır. Bunu da zaten 9. mesajda belirttim. Yinelemek gerekirse; yukarıdaki içtihatlar da ortaya koymaktadır ki, kiracının yenilenen dönemde "kira parasının artacağını biliyor olması" yeterlidir. Kira parası için HER YIL belirli artış şartı konulması ve hatta "yenilenen dönem kira parasının günün koşullarına göre belirlenecek olması" ifadesi dahi ihtar zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır.

Saygılarımla