1.Davacının taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile ortak olması önalım davası açmasına engel değildir. Ortaklardan biri kendi payı yönünden dava açsa dahi tereke adına başvurmuş sayılır. Bu nedenle dava ret edilmez , diğer ortakların muvafakatının sağlanması için davacıya süre verilir. Muvafakat sağlanamaz ise TMK 640 m. göre kayyım atanarak davaya devam edilir. Bu yönden "3.kişiye satışı sırasında adına intikal bile yapılmamış davacı tarafa , ön alım hakkı sahibi olamayacağına ilişkin itirazımız olsa yasal bir dayanak bulabilir miyiz ?" şeklindeki soruya olumlu yanıt verilemeyeceğini düşünüyorum.

(Bkn; http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=119501. ‘deki soruya verdiğimiz cevap yazısı ile yazımızda değinilen HGK’nun 19.04.2022 T. 2019/739E.2022/577 K. ve ayrıca aşağıdaki 14.HD. 03.07.2018 T. 2018/1272 E. 2018/5005K. )

2. Aşağıdaki karar ayrıca, taşınmazın satıştan sonra paylı mülkiyete dönüştürülmesi halinde, paydaşların payı oranında önalım davası açabileceği hususunu da doğrulamaktadır.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2018/1272
K. 2018/5005
T. 03.07.2018

"…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına dair olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

Somut olaya gelince, mahkemece bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereklerinin tamamen yerine getirildiği söylenemez. Davanın açıldığı tarih itibariyle davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu olduğu için davacının tereke adına dava açtığı gözetilerek davada iştirakin sağlanması gerektiği Dairemizin önceki bozma ilamında vurgulanarak bu bağlamda diğer elbirliği ortaklarının muvafakatinin alınması gereğine değinilmiştir.
Ayrıca davacının dayandığı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair Sulh Hukuk Mahkemesinin, 09.02.2012 tarih, 2011/442 Esas, 2012/100 Karar sayılı ilamın kesinleşmesine rağmen infaz edilmediği hususuna da yer verilmiştir.

O halde, davanın görülebilirlik koşulu itibariyle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakın çözülmesi, başka bir ifadeyle anılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair ilamın infazının sağlanması gerektiği açıktır. Aksi halde davanın tereke adına sürdürülmesi zorunluluğu gözetilerek TMK'nun 640. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği kuşkusuzdur.

Mahkemece, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair kararın tapu kaydına yansıtılması için davacı tarafa uygun bir süre verilmesi, verilen süre içerisinde kararın tapu kaydına yansıtılıp yansıtılmadığı güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi suretiyle denetlendikten başka bir ifadeyle, yukarda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davanın görülebilirlik koşulu yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı-birleştirilen davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.07.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.