T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/5976
K. 2005/6701
T. 2.6.2005
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Geçerli Olmasının Hiçbir Biçim Koşuluna Bağlı Olmadığı Yazılı Veya Sözlü Yapılabileceği Gibi Zımni de Yapılabileceği - Tarafların Esaslı Unsurlarında Anlaşmış Olmaları Gereği )
• KİRA İLİŞKİSİ ( Bir Hukuki Fiil "Vakıa" Değil Bir Hakkın Doğumuna Değiştirilmesine Veya Ortadan Kaldırılmasına Neden Olma Niteliği İtibariyle Bir Hukuki İşlem "Muamele" Olduğu )
• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL ( Davacının Dükkanının Üstü Açık Kısmını Kapatma ve Onarma Masrafı Karşılığında 3 Yıl Süre İle Davalı Kullanımına Bıraktığı Rızası Olmadan Diğer Davalıya Kiralandığı Sürenin Sonunda Kendisine Ecrimisil Ödenmediği İddiası )
• TANIKLA İSPAT YASAĞI ( Belli Tutardaki Kira Sözleşmesinin Varlığının Ancak Yazılı Delille İspat Edilebileceği - Sözü Edilen Miktarın Yıllık Kira Tutarına Göre Tespit Olunacağı )
1086/m. 288
818/m.248, 276
ÖZET : Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden maliki bulunduğu 856 ada 120 parsel sayılı taşınmazdaki 192 m2'lik dükkanın 80 m2'lik üstü açık kısmını, kapatma ve onarma masrafı karşılığında 3 yıl süre ile davalı Zekeriya'nın kullanımına bıraktığını, Zekeriye'nın kendi rızasını almadan burayı diğer davalı Cihan'a kiraladığını, bu sürenin sonunda kendisine ecrimisil ödenmediğini ve işyerine ihtiyacı bulunduğunu ileri sürüp elatmanın önlenmesi ve 900.000.000.TL ecrimisil istemiştir.

Davalı Zekeriya, davacı ile aralarında herhangi bir kira ilişkisi bulunmadığını, davacının mülkünü işgal etmediğini, dava konusu yeri Cihan'a kiralamasına aracılık ettiğini, davada kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davalı Cihan, çekişmeli yeri arsa olarak davacıdan kiraladığını, yapacağı masraf karşılığında kira bedeli ödemeden oturma konusunda anlaştıklarını, henüz masraf kadar kira bedeli tahakkuk etmediğinden kira ödemediğini belirtip davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu gerekçesi ile dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ulak'ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, kiracılık ilişkisinden sözedilerek görev nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 120 sayılı parselin davacı adına kayıtlı olduğu, taşınmazın davalı Cihan'ın işgalinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalı Cihan kiracılık, savunmasında bulunmuş, mahkemece bu savunmaya değer verilmiştir.

Bilindiği üzere; Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.Nitekim bu kural 18.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

SONUÇ : Hal böyle olunca, elatmanın önlenmesine ve 3 yıllık sürenin dolduğu Eylül 2003 tarihinden itibaren ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene iade edilmesine, 2.6.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.