Sevgili meslekdaşım belirttiğiniz üzere çatı ortak yerlerdendir.
(Sorunuz açısından KMK'nun birkaç maddesinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyim Bu açıdan aşağıdaki maddeleri irtibatlandırarak değerlendirmek gerekecektir.
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur

görüldüğü gibi 19. madde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça kat maliklerinden birinin ortak yerlerde tamirat yapamayacağını,

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

KMK m.20-b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür
c-Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir

20-b ise ortak yerlerin onarım giderlerine kat maliklerinin katılomak zorunda olduklarını , c fıkrası ise giderlere katılmayanlar hakkında icra takibi yapılabileceğini;

KMK 35-hAnagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;(yöneticinin görevleri başlılı madde)

35. madde Yöneticinin gayrımenkule faydalı olan bakımları yaptırması gerektiğini,

I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir

42 .madde de 19. ve 20. maddelere paralel düzenleme yapmış ve burada da kat maliklerinin rızası olmadan yararlı çalışmaların yapılamayacağını belirtmiştir.



olayınızda kat maliklerinden biri 19 ve 42. maddeye aykırı olarak diğer maliklerin rızasını almadan ortak yer olan çatıda tadilat yapmıştır. dikkat edilecek olursa maddeler kat maliklerinin onayı olmadan ortak yerlerde onarım yapılmayacağından bahsetmiştir. Fakat onay alınmadan ortak yerlerde tadilat yapılması durumunda ne olacağı KMK da muallaktır. (20. madde bu tür masraflara kat malikleri veya kiracıların katılmak zorunda olduklarından bahsetmekte ise de kanunun ruhu gereği bütün maliklerin izni ile yapılan tadilatlara katılma yükümlülüğünden bahsetmektedir. ) Fakat burada KMK nın 19. maddesi ilk fıkrası anagayrımenkulün bakımına dikkat etmeye ve sağlamlığını korumaya mecburdurlar demektedir. bu surette çatıda onarıma gidilmemesi anagayrımenkule zarar verecek nitelikte ise malikler derhal önlem almak mecburiyetindedirler.

Olayımızda çatının durumu nedir ve anagayrımenkule bir zarar gelmesi söz konusu m udur bilemiyoruz. bu bakımdan çatıdan gelecek zararların anagayrımenkule zarar verebilecek nitelikte olması durumunda izinsiz tadilat yapılabileceği, zira koruma tedbirlerinin sağlanmasının yöneticinin görevi olduğu fakat bunun sağlanmadığı bu surette izinsiz ve mecburiyet sebebiyle tadilatın yapıldığının düşünülebileceği,
işletme projesinde çatının tamiri hususunda bir madde mevcut ise buna dayalı olarak karar alınmadan çatıda tadilat yapılabileceği, (kesinleşmiş işletme projesinin 68/a da sayılan belgelerden sayıldığı unutulmamalı)
bunun dışında KMK'na göre tüm kat maliklerinin rızası olmadan ortak yerlerde tadilat yapılamayacağı, muvafakat alınmadan yapılan tadilatlar hakkında kanunda bir boşluk olduğu, bu surette yapılan masrafların kanaatimce diğer maliklerden ancak genel hükümlere göre talep edilebileceği,
Faydalı işler kapsamında değerlendirilse bile yapılan tadilatın diğer maliklerce onanmadığı, buna rağmen tadilatın anagayrımenkulün yararına olması halinde yönetim kararı alınması gerekmediği bedelden tüm maliklerin sorumlu olacağı,
İcra takibi yapılması durumunda diğer maliklerin onayı alınmadığından bahisle itiraz edilebileceği fakat çatıda onarım yapılması anagayrımenkulün korunması açısından elzem ise itirazın iptal edilebileceği,
Sonuç itibari ile olayda yapılan tadilatın yukarıda yapılan açıklamalara göre değerlendirilmesi ona göre hareket edilmesi naçisane mütalaa olunur...
Saygılarımla