Sorunuzda geçen her iki kararıda ekliyorum.

Saygılarımla.

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas : 1993/18-64
Karar : 1993/425
Karar Tarihi : 09.06.1993

(634 S. K. m. 42)

Dava: Taraflar arasındaki "634 sayılı Yasa'nın uygulanması" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 13. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 30.12.1991 gün ve 1009-1640 sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27.5.1992 gün ve 3250-4671 sayılı ilamı:

(.. Kat malikleri kurulunun arsa payı ve paydaş çoğunluğu ile aldıkları 29.1.1990 tarihli karar apartmanın üzerine inşa edildiği arsanın bir bölümünün otopark olarak kullanılmasını öngörmüştür.

Bilirkişi tarafından incelenen mimarı proje ile dosya içine konulan yönetim planında bu boşluğun bahçe olarak tahsis edildiği konusunda hiç bir kayıt bulunmamaktadır. Yönetim planının "apartman bahçesinde ve ortak yerlerinde kümes hayvanı dahil herhangi bir hayvan beslenemeyeceğine ilişkin 6. maddesinde bahçeden söz edilmesi park olarak kullanılan yerin bahçe tahsisli olduğu anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunun uygulanması bakımından tahsis ancak ya proje ile ya da yönetim planı ile veya bu Kanundan doğan zorunluk sebebi ile mümkündür. O nedenle mahkemece 6. maddesindeki ifadeye dayanılarak park yeri olarak kullanılmasına karar verilen yerin bahçe tahsisli olduğu kabul edilerek davanın reddi doğru değildir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesi hükmü karşısında ilke olarak; bahçe olarak tahsisi bulunmayan bu yere otopark yapılmasının kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verebilecekleri ve bu konuda verilen 29.1.1990 tarihli kararın da geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Ancak, arsa boşluğunun otopark olarak kullanılması halinde ona yakın bağımsız bölüm sakinlerinin rahatsız olmalaları da söz konusudur. Bilirkişi raporunda halen park yeri olarak kullanılan yerin apartman dış duvarına 10 metre mesafede bulunduğu belirtilmiş ise de, bu konunun ne suretle sağlandığı anlaşılamamıştır. Mahkemece otoların park ettiği yer ile ana gayrimenkulün dış duvarı arasında 8-10 metrelik mesafe boşluğunu sağlayacak tedbirin ne olabileceği bilirkişiden sorulmalı ve bu tedbirin uygulanması sağlandıktan sonra otopark olarak kullanımın yasal bir sakıncası bulunmadığı cihetle davanın reddine karar verilmelidir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir..) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle, binanın imardan tasdikli mimari projesi ve yönetim planı içeriğinden dava konusu yerin özel amaca tahsisli ortak yerlerden bulunduğu anlaşılmadığına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davalının temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı (BOZULMASINA) ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için ikinci görüşmede 9.6.1993 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava yönetim planında bahçe olarak belirlenen yerin 29.1.1990 günlü kat malikleri kurulu toplantısında ittifak yerine ekseriyetle alınan bir kararla oto park olarak kullanılmasına karar verilmesi, kurul kararındaki imzaların bir kısmının yönetici tarafından atıldığı bu itibarla kararın iptali ve yaratılan muarazanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Bu olayda çekişme mahkemenin kabul ettiği kat mülkiyeti kanunundaki yönetim planı ile ilgili 28. madde hükümlerinin mi yoksa, Yüksek Daire bozmasında belirtilen 42. madde hükümlerimi uygulanacaktır, noktasında toplanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 4. maddesinde ortak yerler başlığı altında herhalde ortak yer sayılan yerler ve şeyler bir bir sayılmış son fıkrasında da sayılanların dışında kalıpta yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde (Ortak yer) konusuna gireceği açıklanmış, madde ilk cümlesindede ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir denmiştir. Maddeye göre, herhalde ortak yer ve şeylerin dışında kalan yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde kat maliklerinin sözleşmesi ile (Ortak Yer) konusuna gireceği kabul edilmiştir. Maddede her halde ortak yer ve şeyler olarak sayılanlar arasında Bahçe yoktur. Ana gayrimenkulün mimari projesinde ayrıca ayrılmış bir bahçe yoksada kat malikleri sözleşmeleri ile her halde ortak yer olarak sayılan yerler ve şeylerin dışında kalan yeri bahçe olarak kullanma veya faydalanmak için ortak yer konusu kabul edebilirler. Kat Maliklerinin bizim bahçe olarak belirlediğimiz ve bildiğimiz yer bahçe olarak kullanılacak veya fadyalanılacaktır demeleri ve kabul etmeleri kafidir. Böyle bir kabul içeriğinde tahsis zaten vardır. Belirlenen yer bahçe olarak kullanmaya veya faydalanmaya ayrılmış, yani tahsis edilmiş demektir. Böyle bir kabulün dışında (Tahsis) başka ne şekilde ifade edilir? Olayımızda davaya konu teşkil eden ana gayrimenkulün yönetim planı 6'ncı maddesi "Apartman bahçesinde ve ortak yerlerinde kümes hayvanı dahil her hangi bir hayvan beslenmiyeceğine" ilişkindir. Maddede (Apartman bahçesinden) söz edilmektedir. Yönetim planını imzalayan tüm kat malikleri (Her ne kadar Ana gayrimenkulün mimari projesinde bahçe yoksada) kendileri sözleşme ile yukarıda arzedilen ortak yer konusuna giren ve bütün kat maliklerinin arsa payı oranında malik olacakları bir kısım yeri bahçe olarak kullanmak ve faydalanmak için belirtmişler yani burası bahçe olarak kullanılacaktır diye zımmen tahsiste bulunmuşlardır. Bu belirlenen yerde çiçek, ağaç, yeşillik vesaire olmayabilir. Yani bildiğimiz manada bu gün için bir bahçe olmayabilir. Ama belki ileride bu hale getirilir veya getirilmez. O ayrı bir şey fakat ortak yere konu teşkil eden bu yer bahçe olarak belirlenmiş yani tahsis edilmiştir. Nitekim davalı yönetici Belediyeye Müracaatında (Halen bahçe olarak kullanılan) bu yerin otopark olarak kullanılmasına müsaade istemiştir. Bu durumda yönetim planında apartman bahçesi olarak sözü edilen yerin bahçe olarak ayrıldığı ve fiilende bahçe olarak kullanıldığı davalı yönetici başvurusuylada kanıtlanmaktadır. Kaldı ki, davanın konusuda yönetim planında bahçe olarak belirlenen yerin otopark olarak kullanılmasına karar veren ve yasal çoğunluğu sağlamayan kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti kanunu 28. maddesi yönetim planının neleri içerdiğini belirttikten sonra yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğunu, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklarda bu kanuna ve gneel hükümlere göre anlaşmazlığın kararı bağlanacağını açıkça belirtmiştir. Davadaki ana gayrimenkulün yönetim planı sözü edilen kanunun 12. maddesi uyarınca bütün kat maliklerince imza edilen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin 6. maddesinde ortak yere konu teşkil eden bir apartman bahçesi kabul edilmiştir. Bu kabul bir tahsistir. Yeni belirlenen bu yer bahçe olarak kullanılacaktır. Bahçe olarak kullanılmasını veya faydalanılmasını sözleşme ile kabul eden tüm kat maliklerinin bu sözleşmede değişiklik yapmaları yani yönetim planının buna ilişkin kesimini değiştirmeleri kanaatımca yönetim planında değişiklik olup bu değişikliğin yapılmasında da kat mülkiyeti kanununun 28. maddesine göre, kat maliklerinin Beşte Dördünün oyu şarttır. Dava konusu ana gayrimenkulde 16 bağımsız bölüm bulunduğuna göre bahçenin otoparka dönüşmesi için en az 13 oy şarttır. Oysa kat malikleri 10 oyla karar vermişlerdir. Bu bakımdan sözü edilen kurul kararı geçersizdir. Kaldı ki, 10 oya ait imzaların bir kısmının yönetici tarafından atıldığı iddia olunmuş mahkemenin kabulüne göre, bunun incelenmesine lüzum olmadığından bu husus incelenmemiş, ancak Yüksek Özel Daire incelenmeyen bu iddiayı gözardı ederek çoğunluk kararının bu bakımdan da geçerli olduğunu kabul etmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 42. maddesi ortak yerlerde yararlı olan yenilik ve ilavelerden söz etmektedir. Bunları 1-Ortak yerlerin düzgün halde kullanılması 2-Daha rahat ve kolay hale getirilmesi 3-Ortak yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasıdır. Bunun içinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Olayımızda ana gayrimenkulün yönetim planında bahçe olarak belirlenen ve fiilende o şekilde kullanılan (Tahsis edilen) yerin kat malikleri kurulu kararıyla Otoparka çevrilmesi yani 42 maddede belirtilen yenilik ve ilavelerin yapılması mevzubahis olmayıp aksine tüm kat maliklerinin yararlandığı ortak yere konu bahçenin yalnızca oto sahibi olan bbir kısım bağımsız bölüm maliklerinin yararlanacağı bir yer haline dönüştürülmesi demektir.

Kat Mülkiyeti Kanununda 13.4.1983 gün ve 2814 sayılı yasa ile değişiklik yapılması düşünüldüğünde değişiklik tasarısı hükümet önerisinde 42. maddeye bir fıkra eklenmesi istenmiştir. Bu öneride; "İmar mevzuatına göre, elverişli olduğu takdirde ortak yer olan bahçenin (Dikkat, bahçe olarak tahsis edilmiş yer denmemektedir.) Otopark durumuna çevrilmesi bu maddedeki koşullar dairesinde yapılır. Yani pay ve paydaş çoğunluğu karar için geçerlidir." Gerekçesinde ise: "Özellikle büyük kentlerdeki önemli bir sorunda kat maliklerinin otolarını park edecek yer bulamamalarıdır. Ana gayrimenkulün bahçesinin buna elverişli olmasına rağmen bir kısım kat maliklerinin itiraz etmeleri dolayısıyla bu sorun çözümlenememektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 42. maddesine eklenen bir fıkra ile bu konunun halline imkan sağlanmıştır." denmiş, Milli Güvenlik Kurulu Adalet Komisyonunca da bu fıkra kabul edildiği halde Danışma Meclisinde tasarının görüşülmesi sırasında bu fıkra maddeden çıkarılmıştır. Şu hale göre, kanun koyucu bahçenin otoparka 42. maddedeki pay ve paydaş çoğunluğu ile çevrilmesini kabul etmemiştir. Yüksek Özel Dairenin aksine düşüncelerle 42. maddeye dayanarak pay ve paydaş çoğunluğuna dayalı dava konusu kat malikleri kurulu kararını geçerli kabul etmesi kanun koyucunun görüşüne, amacına ters düşmektedir ve doğru değildir.

Diğer taraftan, yönetim planında bahçe olup fiilinde o şekilde kullanılan ve faydalanılan yer Dairenin kabulü gibi bir an için (Arsa boşluğu) kabul edilse dahi bu yerin otoparka çevrilmesi ile belirtilebilir. Aynı Yasanın 19/2 maddesi uyarınca da bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde tesis yapılamaz.

Yukarıda arzedilen nedenlerle Yüksek Özel Daire bozma kararı yasaya uygun bulunmadığından mahkeme kararının onanması kanaatında olup sayın çoğunluğun bozma kararına karşıyım.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas : 1993/18-417
Karar : 1993/514
Karar Tarihi : 22.09.1993

(634 S. K. m. 19, 28, 44)

DAVA : Taraflar arasındaki "eski hale getirme" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; ( Kadıköy Birinci Sulh Hukuk Mahkemesi )nce davalının reddine dair verilen 27.3.1991 gün ve 1990/1014-1991/357 sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay On sekizinci Hukuk Dairesi'nin 5.5.1992 gün ve 798-3320 sayılı ilamıyla; ( ...Davalılar, ortak yerlerde bulunan çatı arasına 2'şer oda banyo inşa ederek alttaki bağımsız bölümleriyle irtibatlandırmak suretiyle projeye aykırı ve diğer kat maliklerinin rızasını almadan inşaat yapmışlardır.

Kat Mülkiyeti Kanununun değişik 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmaksızın ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat ve tesisler yapması ve yine aynı Kanunun 44. maddesine göre de kat maliklerinin oybirliği ile vereceği bir karar olmadan ana gayrimenkulun üstüne kat ilavesinde de bulunamazlar.

Mahkemece; dava, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin atıfta bulunduğu Sulh Mahkemesi kararına dayanılarak reddedilmiş ise de, davalıların yaptığı ek inşaat sözü edilen 14. madde kapsamında bir bağımsız bölüm olmadığı gibi, dayanılan mahkeme kararı da imar mevzuatının elvermesi şartına bağlı olup, dosyada bu şartın tahakkuk ettiğine dair hiçbir bilgi ve belge bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre yönetim planı; ana binanın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir sözleşme olup, yönetim planıyla bunun dışındaki hususları ve özellikle bağımsız bölüm maliklerine aynı hak tanıyan ve ana projeye aykırı inşaata izin veren bir hükme yer verilemez. Bu suretle yönetim planına alınmış bir hüküm var ise diğer kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar oluşmadıkça uygulanamaz... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden : Davacılar vekili.

KARAR : Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Özel Daire bozma ilamında da değinildiği üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, bağımsız bölüm maliklerinin ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapmaları bütün kat maliklerinin onayına bağlıdır. Davalıların, ortak yerlerden olan çatı arasına inşa edip merdivenle kendi bağımsız bölümlerine başladıkları ikişer oda ile tuvaletlerin 19. maddenin özetlenen bu hükmü kapsamında olduğu açıktır.

Davalılar savunmalarında, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin yollamada bulunduğu Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 17.7.1979 gün,1978/281-1979/873 sayılı kararın diğer kat maliklerinin onayını içerdiği ileri sürülmüştür. Sözü edilen 14. madde de ise, mevcut kat maliklerinden hiç birisinin taraf olmadığı, bir izaleyi şüyu davası sırasında, henüz kat irtifakı yada kat mülkiyeti kurulmamış ortak taşınmazın paydaşlar arasında rızaen taksimine ilişkin sulhun tesciline dair Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin yukarıda gün ve sayısı verilen kararına atıf yapılarak, "... binanın üst katını teşkil eden dairelere üst hakkı tanınmış olup, bu hakkın istimali diğer kat maliklerinin muvafakatine ayrıca ihtiyaç gerektirmemektedir" denilmektedir. Belirtmek gerekir ki, yollamada bulunulan karar bir akittir. Taşınmazın o tarihteki paydaşları arasında geçerli olup hükmünü icra etmiştir. Sulhte dört numaralı bağımsız bölüme tanınan kat çıkma hakkı, şehrin imar planında yapılan değişiklikle bölgeye bir kat daha çıkmak müsadesi verilmesi halinde geçerli olabileceği gibi, böyle bir geçerlilik, sulhun bu hükmü tapuya yansımadığından, sadece sulhun taraflarını bağlayacağı da kuşkusuzdur.

Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre; yönetim planı, ana gayrimenkulun yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini; yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Yönetim planının bu niteliği, yani sözleşmeye taraf olmayan onu imzalamayan sonraki maliklerin de uymaları gereken bir belge oluşu, yasada tanımlanan kapsamının genişletilmesine izin vermez. Ana gayrimenkulun yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin ( kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane ) belli bir kat maliki yada maliklerince inhisarı kullanımına terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızasını yada 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını bertaraf eden hükümler, yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği taktirde, bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz. Nitekim, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün teşkilata yayınladığı, Kat Mülkiyeti Kanununun Tapu Dairelerince uygulanan hükümlerinin açıklanmasına ilişkin 6.7.1983 gün ve 4-1-1-7/1454 sayılı genelgede, Yargıtay'ın bu konudaki uygulamalarından esinlenilmiş ve "yönetim planında sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer verilecektir. Kullanım dışında doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave edilmeyecektir. İbraz edilen yönetim planının Tapu Sicil Muhafızlıklarınca incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykırılık tesbit edildiğinde mevzuata aykırı maddelerin yönetim planından çıkarılması istenecek, kabul edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun bir yerine re'sen şerh verilecektir" talimatına yer verilmiştir.

Bu durumda, yönetim planına yollamada bulunulan sulhnamedeki koşul, dava konusu olaya uygulanamayacağı gibi, ayrıca da yönetim planında yer, alan "muvafakat verilmesine" gerek olmadığına dair 14. maddedeki hükmün de, Kanunun 28. maddesine aykırı olması nedeniyle uygulanmasına yasal olanak yoktur. Bu itibarla, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul ve Yasaya aykırı bulunan direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA , istek halinde temyiz peşin harcının davacılara geri verilmesine, 22.09.1993 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları