Apartman Yöneticisi sadece KAT MÜLKİYETİ YASASINDAN (ve kat mülkiyeti yasası kapsamında değerlendirilen kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı vb) doğan hallerde kat maliklerinin vekili gibidir. Bu halde dahi yöneticinin meni müdahale, ecrimisil vb. taleplerle üçüncü kişilere (ya da katmaliklerine) karşı dava açabilmesi için YETKİLENDİRİLMİŞ olması gerekir.

Somut olayda yüklenici Şirket ile eser sahibi Kooperatif (tasfiye halinde ) arasında akdi ilişki mevcuttur. Apartman yöneticiliği bu sözleşmenin tarafı olmadığı gibi taraflara halef de değildir.

Davaya konu olay KAT MÜLKİYETİ YASASINDAN kaynaklanmadığı için apartman yöneticisinin burada dava açma yetkisi yoktur. Kat malikleri kurulunca yetkilendirilmiş olsa bile olay kat mülkiyetinden kaynaklanan bir tazminat alacağı olmadığı için dava açma yetkisi yine yoktur.

Kooperatif tasfiye halindedir; ancak, henüz tasfiye edilmemiştir. Bu halde davanın TASFİYE MEMURLARINCA açılması gerekirmiş gibi bir yanılsama oluşmaktadır. Tasfiye memurlarının dava açma yetkisi TASFİYE AMACI ile sınırlıdır. Olayı, Kooperatifin tasfiyesi amacı içinde değerlendirebilir miyiz?
Bunu bilemiyorum.

Öte yandan kooperatif tasfiye aşamasında olmasına rağmen, yapılan inşaatta KAT MÜLKİYETİ kurularak FERDİLEŞTİRME GERÇEKLEŞTİ İSE, ferdileştirme ile (tapuya tescil edilmese bile) mülkiyet özgülenen paydaşa geçeceğinden (Yargıtay HGK. 8.3.1995 gün ve 1995/18-5 E. 1995/148 K. Sayılı kararı,
Yargıtay 1.HD. 3.7.2003 gün ve 2003/7276 E. 2003/8102 K. Sayılı kararı,
Yargıtay 18.HD. 5.6.2003 gün ve 2003/4074 E. 2003/4777 K. Sayılı kararı,
Yargıtay 3.HD. 25.11.2004 gün ve 2004/13170 E. 2004/12971 K. S.Kararı)
her bir kat maliki kendi zararını tazmin için (halefiyetten dolayı) dava açabilir.

Kesin olan birşey varki;
Apartman yönetimi kat maliklerinin kişisel hakları için dava açma yetkisine sahip değildir!
----
Birebir örtüşmese de yakın çözüm üreten bir karar...
---

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/4511

K. 2005/1092

T. 28.2.2005

• APARTMAN YÖNETİMİNİN TARAF EHLİYETİ ( Yöneticilerin Taraf Olduğu Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü - Yazılı Sözleşmeye Dayanarak Yöneticilerin Dava Açabileceği/Yazılı Eser Sözleşmesi Yoksa Apartman Yönetiminin Kat Maliklerinin Kişisel Hakları İçin Dava Açamayacağı )

• KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ ( Apartman Yönetiminin Kat Maliklerini Temsilen Açtığı Davada Taraf Ehliyeti - Yazılı Eser Sözleşmesi Varsa Yükleniciye Karşı Sözleşmeye Dayanarak Dava Açılabileceği )

• SAVUNMA HAKKININ KISITLANMASI ( Mahkemece Taraflar Duruşmaya Davet Edilip Dinlenmeden Dosya Üzerinden Hüküm Kurulamaması - Apartman Yönetiminin Kat Malikleri Kurulu Kararı Uyarınca Yaptığı Eser Sözleşmesine Dayalı Açtığı Davada Taraf Ehliyeti )

• TARAF EHLİYETİ ( Apartman Yönetiminin Kat Malikleri Kurulu Kararı Uyarınca Yaptığı Eser Sözleşmesine Aykırı Davranan Yükleniciye Karşı Dava Açması )

• HUSUMET ( Apartman Yönetiminin Kat Malikleri Kurulu Kararı Uyarınca Yaptığı Eser Sözleşmesine Aykırı Davranan Yükleniciye Karşı Dava Açması )

818/m.355,358

1086/m.73

ÖZET : HUMK.nun 73. maddesine göre hakim, usulen tarafları duruşmaya davet etmeden hükmünü veremez. Bu madde hükmüne aykırı olarak taraflar duruşmaya davet edilmeden evrak üzerinde yapılan inceleme ile davanın reddi doğru olmamıştır. Davalılar ile davacı apartman yönetimi arasında yazılı eser sözleşmesi varsa davacı yönetimin bu sözleşmeye dayalı olarak dava açabileceği kabul edilmeli, yazılı sözleşme yoksa yönetici, diğer maliklerin kişisel hakları için dava açamayacağından davayı açan avukata diğer maliklerden alınma vekaletnameleri ibraz etmesi için süre verilmeli, bu şekilde işin esası incelenerek, vekalet verenler ile sınırlı olarak sonuca gidilmelidir. Tüm bu yönler gözetilmeden Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri kurulunun taraf ehliyeti bulunmadığından bahisle davanın reddedilmesi doğru olmamıştır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : HUMK.nun 73. maddesine göre hakim, usulen tarafları duruşmaya davet etmeden hükmünü veremez. Bu madde hükmüne aykırı olarak taraflar duruşmaya davet edilmeden evrak üzerinde yapılan inceleme ile davanın reddi doğru olmamıştır. Dava, kat malikleri adına yöneticinin vekalet verdiği avukat tarafından açılmıştır. Öncelikle dava konusu taşınmaza ait tapu kayıtları ve kat malikleri kurulu kararları ile varsa sözleşmelerin dosyaya ibrazı sağlanmalı, tarafların ana taşınmazda kat maliki olup olmadıkları ve sıfatları açığa kavuşturulmalı, davalılar ile davacı apartman yönetimi arasında yazılı eser sözleşmesi varsa davacı yönetimin bu sözleşmeye dayalı olarak dava açabileceği kabul edilmeli, yazılı sözleşme yoksa yönetici diğer maliklerin kişisel hakları için dava açamayacağından davayı açan avukata diğer maliklerden alınma vekaletnameleri ibraz etmesi için süre verilmeli, bu şekilde işin esası incelenerek, vekalet verenler ile sınırlı olarak sonuca gidilmelidir. Tüm bu yönler gözetilmeden Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri kurulunun taraf ehliyeti bulunmadığından bahisle davanın reddedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükmün temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 28.2.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.


(Not: İçtihat, Kazancı İçtihat Bankasından alınmıştır.)