T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/875
K. 2008/2843
T. 29.4.2008
• ESER SÖZLEŞMESİ ( İnşaattaki Ayıplı ve Eksik İşlerin Tamamlanmasını Maliklerce Açık Yetki Verilmeyen Apartman Yönetiminin Dava Yoluyla İsteyemeyeceği - Apartman Yönetiminin Husumet Ehliyetinin Bulunmadığı Arsa Sahibi Temlik Alacaklısı ve Bağımsız Bölüm Satın Alanların Husumet Ehliyeti Bulunduğu )
• İNŞAATTAKİ AYIPLI VE EKSİK İŞLERİN GİDERİLMESİ ( Apartman Yönetimi ve Yöneticisinin 634 Sayılı Yasanın Verdiği Yetkiye Dayalı Olarak Dava Açamayacakları - İnşaattaki Ayıplı ve Eksik İşlerin Tamamlanması Konusunda Arsa Sahibi Temlik Alacaklısı ve Bağımsız Bölüm Satın Alanların Dava Ehliyeti Bulunduğu )
• APARTMAN YÖNETİMİ VE YÖNETİCİSİNİN HUSUMET EHLİYETİ ( 634 Sayılı Yasanın Tanıdığı Yetkiler Dahilinde Dava Açma Hakkı Bulunduğu - İnşaattaki Ayıplı ve Eksik İşlerin Giderilmesi İçin Kat Maliklerinin Temsil Yetkisi Vermiş Sayılacakları Kabulünün Hukuksal Dayanağı Bulunmadığı )
• HUSUMET EHLİYETİ ( İnşattaki Ayıplı ve Eksik İşlerin Giderilmesinin 634 Sayılı Yasanın Apartman Yönetimine Tanıdığı Yetkiler Arasında Bulunmadığı - Arsa Sahibi Temlik Alacaklısı veya Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alanların Payları Oranında Eksik ve Ayıplı İşler Nedeniyle Dava Açmaya Yetkili Oldukları )
634/m. 35
818/m. 34, 161, 355
ÖZET : Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Çünkü, temsil olunan kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir.

İnşaatlardaki eksik ve kusurlu işler hakkındaki davanın dinlenebilir olması için imar mevzuatına uygun olarak yapılmış yasal yapılar olması ya da yasal hale getirilmesinin olanaklı bulunmasıyla yasal hale getirilmiş olması zorunludur.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : 1- Dava dilekçesinde davacı olarak yar alan İlyas Sami Kosif'in karar başlığında yer almaması ve davacı Enver'in soyadı "Delihasan" olduğu halde karar başlığında "Pehlivan" olarak gösterilmesi maddi hata niteliğinde olup HUMK.nun 459. maddesi gereğince mahkemece doğrudan düzeltilebileceğine göre bozma nedeni yapılmamıştır.

2- Dava, Kale Apartmanı ( B ) ve ( C ) Blok yöneticileri tarafından yüklenici olduğu bildirilen davalı hakkında açılmış olup; davalının binaların dış kaplamasında kullandığı malzemelerin eksikliğinden ve yapım hatasından kaynaklanan kaplama dökülmeleri sebebiyle oluşan zararın giderilebilmesi için 6.000,00 YTL maddi tazminatın tahsili istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Davada, ( B ) ve ( C ) blok inşaatlarının davalı yüklenici tarafından yapılmış olduğu çekişmesiz ise de; yanlar arasında bu blokların yapımına ilişkin sözleşme yapılıp yapılmadığı dosya kapsamından anlaşılamadığı gibi, mahkemece, bu yönde bir soruşturma yapılmamıştır. Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi hükmünde tanımlandığı üzere; "eser" sözleşmesinin taraflarından birisi, iş-eser sahibi, diğeri ise yüklenicidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin"de taraflarından birisi yüklenici; diğeri ise arsa sahibidir. Arsa ya da iş sahibinin yükleniciyle arasındaki eser sözleşmesine dayalı olarak eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi davasını açabileceği kuşkusuzdur. Arsa ya da iş sahibi belirtilen sebeple açılan davada aktif husumet ehliyetine sahip bulunmaktadır. Ayrıca, Borçlar Kanunu'nun 161 ve izleyen maddeleri hükümleri gereğince, yazılı olarak yapılan "alacağın temliki sözleşmesine" dayalı olarak da temlik alacaklısı tarafından, yüklenici hakkında dava açılabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin ( 1. ) fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulu 634 sayılı Yasanın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Çünkü, temsil olunan kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir ( BK. m.34/1 ). Diğer yandan, az yukarıda açıklandığı üzere; açılan bu dava apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasayla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir. Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Davada husumet ehliyeti, dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir.

Ancak, davacıların davalı yüklenici ile az yukarıda açıklanan nitelikteki sözleşme ya da sözleşmeleri yapan arsa sahipleri ya da temlik alacaklısı ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan olmaları durumunda; payları oranında eksik ve ayıplı işler sebebiyle yüklenici arasında dava açabilecekleri mümkün bulunmaktadır. İnşaatlardaki eksik ve kusurlu işler hakkındaki davanın dinlenebilir olması için de; imar mevzuatına uygun olarak yapılmış yasal yapılar olması ya da yasal hale getirilmesinin olanaklı bulunmasıyla yasal hale getirilmiş olması zorunludur.

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek, yanlar arasında yazılı eser sözleşmesi ya da arsa sahipleri ile davacılar arasında yazılı alacağın temliki sözleşmelerinin bulunup bulunmadığı yükleniciden taşınmaz satın alan durumunda olup olmadıkları sorulmalı; mevcut ise sözleşmelerin dosya kapsamına sunulmasının sağlanması, bu yolla davacıların aktif dava ehliyetine sahip bulunduklarının saptanması durumunda; öncelikle zamanaşımı def'i incelenmeli, bu sebeple davanın reddi gerekmiyorsa uyuşmazlığın esasının incelenmesi ve bu kapsamda belediye işlem dosyası getirtilerek yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla keşif ve inceleme yapılması ve hakedilen tazminat tutarının belirlenmesi; aktif dava ehliyetlerinin bulunmaması durumunda ise davanın reddine karar verilmesinden ibaret olmalıdır.

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda ( 2. ) bentte açıklanan sebeplerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 29.04.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.