Mesajı Okuyun
Old 17-04-2009, 14:43   #4
Gamze Dülger

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Ahmet Erkan
sayın meslaktaşım öncelikle ilginiz ve emeğiniz için çok teşekkür ederim. ben sorunum hakkında biraz daha bilgi vermem gerek sanırım. bana gönderdiğiniz kararlar benim olaya uymuyor. şöyle açıklamak gerekse öncelikle kkis yapan arsa sahipleri ile inşaat bitiminde yükleniciye kalan daire sakinleri adına hareket ediyorum yani 32 dairelik apartman sakinleri arasında hem arsa sahipleri var hemde yüklenicinin inşaat sonrası kendisine kalan daireleri alan 3. kişiler var. ikinci durum ise belediye projeye aykırı inşaat yapıldığını tespit etmiş ve zaten hem yüklenici hemde arsa sahibi olan müvekkilim hakkında imar kanuna aykırılıktan dolayı savcılığa suç duyurusunda bulunmuş yargılama hala devam ediyor ayrıca inşaatın yıkılması ise söz konusu değil çünkü inşaat bitmiş ve şu anda bütün daire sahipleri kat irtifakı alarak daireleri kulanmaya başlamış yani 32 dairede şu anda kullanılıyor. üstelik projeye aykırılık zemin 2'nin yani bir katın hiç olmaması bu durumda yani inşaat projeye uygun duruma gelme ihtimali yok. onaylı projede giriş kat zemin 1 ve zemin 2 olması gerekirken şu andaki binada giriş kat ve zemin 1 var sadece yani projede gösterilen 1500 m kapalı otopark yok üstelik bahsettiğim gibi sığınak ve bi kaç aykırılık daha var. şimdi bu durumda daireleri yüklenici firmadan satın alan 3. kişiler açısından bakarak sorunun çözümünü bulmak ve ayrıca yüklenici firma ile kkis yapan arsa sahipleri açısından bakarak çözümü bulmak gerekiyor sanırım. şimdiden tşk ederim...


Sayın Meslektaşım,

Genellikle "Bir binanın imara aykırılığı,bu aykırılığın imar mevzuatı ve imar durumana aykırılık sebebiyle giderilemeyecek olması veya bu aykırılığın imar mevzuatı ve imar durumu elverişli olduğundan giderilebilecek olması " hususları karıştırılmaktadır.

Şöyle ki ;
Bir binanın imara aykırılığı demek,tasdikli mimari projesi ve ruhsatına göre yapılmamış olması demektir.Bu binanın eğer imar mevzuatı izin veriyor ise (Örn:Yerin imar durumu 5 kat müsadesi olmasına rağmen aslında dört kat yapılmış veya 200 m2 kapalı alan ve 4 kata müsade edilmesine rağmen 150 m2 ve 3 kat yapılmış olması gibi...) tadjılat projesi düzenletilip,yeniden bu projeye uygun ruhsat alınıp,binanın imar mevzuatına ve imara aykırılığı giderilmiş, yasal olarak ruhsat ve eklentilerine uygun bir bina haline gelmiş olur.

Ancak örn;yerin imar durumu aslında dört kat müsadesi olmasına rağmen,siz burada projeye aykırı olarak beş kat bina yapmış iseniz,hiç bir zaman burayı tadilat projesi düzenlenleterek ruhsatlandırıp imara uygun hale getiremezsiniz.

Ceza mahkemelerinde "İmara aykırılık sebebiyle açılan ceza davalarının özelliği ise,yerin tasdikli proje ve ruhsatına aykırı yapılmasından kaynaklanan ceza davalarıdır".Hatta bu davalarda,dava sonuna kadar binayı imara uygun hale getirirseniz ceza almaktan kurtulursunuz.Bu binanın imara uygun hale gelmesi ise yerin imar durumunun,varolan binayı yeniden mimari projesinin çizilip,belediyesince ruhsatlandırılması haliyle mümkün olur.

Olayınıza dönersek;

Eğer,binanız mevcut haliyle yeniden tadilat projesi yaptırılıp ruhsat alınması mümkün ise,varolan binadaki her türlü imara aykırılık giderilmiş olacak,ortada kanuni şartlara ve projesine uygun bir bina yapılmış gibi sağlıklı çözüme ulaşacaktır.

Ancak,örneğin basit anlakımla,mevzuatın izin verdiğinden daha yüksek,daha büyük veya daha geniş yapılmış ise bu bina hiç bir zaman ruhsatlandırılamayacak ve yıkımına dahi karar verilecektir.

Bitmiş bir binanın yıkılmasına karar verilemeyeceğini düşündüğünüz görülmektedir.Halbuki,elimdeki davada dört katlı ve oturulan bir bina,imara aykırılığı yeni bir proje ile giderilemeyecek şekilde yapıldığı için,bu binanın yıkımına karar verilmiş ve tüm malikler içinden çıkartılarak bina yıkılmıştır.

Sonuç olarak;

Daha evvel anlatmaya çalıştığım gibi,
Mal sahibi,KKİS gereği yapılmamış binası ile ilgili imara uygun hale getirilmesi için gerekeni yapacak bu mümkün değilse,fesihle birlikte kal ve tazminat talep edecektir.

Müteahhitten KKİS'deki şartlara uygun bir bina yapılması şartıyla,müteahhidin halefi olarak daire satın alanlar da,binanın imara aykırılığı giderilebiliyor ise var ise uğradıkları zararları isteyeceklerdir.Eğer bu aykırılık giderilemiyor ise ellerindeki tüm tapular yolsuz tescil sebebiyle iptal edilecek,bina hiç varolmamış gibi yıkımına karar verilecek,onlar ise sadece uğradıkları zararları müteahhitten alabileceklerdir.

Davalar açmadan evvel,büyük hak kayıplarına sebeb olmamak için ısrarla bir tesbit yaptırmanız,binanın bu haliyle tadilat projesi ile ruhsatlandırılmasının ve imara uyun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığınını tesbit ettirmeniz hem sizin hem de müvekkillerinizin menfaatine olacaktır.

Tüm bunlar bir yana,eğer binanın imara aykırılığı giderilemiyor ise,siz hem mal sahibi hemde müteahhidin haklarına halef olan ve ondan yer alan şahısların vekilliğini birlikte üstlenemezsiniz.Çünkü arsa sahibi bu ilgililere tapu iptali ve tescili davası açacak ve tüm binayı yıkmak isteyecektir.
Saygılarımla


T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/2637

K. 2007/3780

T. 4.6.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil - İnşaatın Ruhsatsız ve Tadilat Projesi İle Dahi Yasal Hale Getirilemeyecek Derecede İmar Mevzuatına Aykırı Olduğu ve Bu Haliyle Yıkılması Gerektiği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( İnşaatın Ruhsatsız ve Tadilat Projesi İle Dahi Yasal Hale Getirilemeyecek Derecede İmar Mevzuatına Aykırı Olduğu ve Bu Haliyle Yıkılması Gerektiği - Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi İle Yüklenici Üzerindeki Tapu Kayıtlarının İptali Gereği )

• İMAR MEVZUATINA AYKIRI İNŞAAT ( İnşaatın Ruhsatsız ve Tadilat Projesi İle Dahi Yasal Hale Getirilemeyecek Derecede İmar Mevzuatına Aykırı Olduğu ve Bu Haliyle Yıkılması Gerektiği )

818/m.355


ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davalı yükleniciye kayden intikal ettirilen tapu kayıtlarının iptal ve tescili istemine ilişkindir. Dosya içeriğine göre, inşaatın, ruhsatsız ve tadilat projesi ile dahi yasal hale getirilemeyecek derecede imar mevzuatına aykırı olduğu ve bu haliyle yıkılması gerektiği anlaşılmaktadır.
Mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmenin geriye etkili feshi ile yüklenici üzerindeki tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesinden ibarettir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili avukat Murat Özdabak geldi. Davalı avukatı gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davalı yükleniciye kayden intikal ettirilen tapu kayıtlarının iptal ve tescili istemine ilişkindir. Dosya içeriğine göre, inşaatın, ruhsatsız ve tadilat projesi ile dahi yasal hale getirilemeyecek derecede imar mevzuatına aykırı olduğu ve bu haliyle yıkılması gerektiği anlaşılmaktadır.
Davacı, tapu iptali-tescil istemiş olmakla, çoğun içerisinde az da bulunur kuralı uyarınca sözleşmeden dönme iradesini de açıklamış bulunmaktadır.
Yine, dosya içeriğine göre, yüklenici üzerindeki bazı tapuların dava dışı üçüncü kişilere intikal ettirildiği görülmüştür.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmenin geriye etkili feshi ile yüklenici üzerindeki tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesinden ibarettir.
Davacı arsa sahibinin, istediği takdirde yükleniciden pay satın alan dava dışı üçüncü kişilere karşı da dava açma hakkının saklı olduğu kuşkusuzdur.
Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ : Temyiz olunan hükmün ( 2. ) bentte açıklanan nedenle davacı yararına BOZULMASINA, davacının sair temyiz itirazlarının ise ( 1. ) bent uyarınca reddine, 500,00 YTL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini Yargıtay duruşmasında vekille temsil ettiren davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 04.06.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/7783

K. 2007/899

T. 14.2.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Arsa Sahibinin Hakkı - İmar Planı Kaynaklı Olarak Sözleşmede Belirtilen Sayıda Daire Yapılamaması/Yapılan Bağımsız Bölüm Sayısına Göre Tarafların Haklarının Belirleneceği )

• İMAR PLANI KAYNAKLI SÖZLEŞMEDE BELİRTİLEN SAYIDA DAİRE YAPILAMAMASI ( Yapılan Bağımsız Bölüm Sayısına Göre Tarafların Haklarının Belirleneceği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Sahibinin Hakkı )

• MEN'İ MÜDAHALE ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Dairenin Kimin Payına Düştüğünün Belirlenmesinden Sonra Meni Müdahaleye Karar Verileceği )

818/m.356


ÖZET : İmar plan ve tasdikli proje gereğince sözleşmede belirlenen miktar kadar daire yapılmasının sağlanamadığı durumda tararafların imar mevzuatına uygun yapılan bağımsız bölüm sayısınca hak sahibi olacakları ortadadır. Bu nedenle mahkemece, arsanın mevkii, konumu ve emsal taşınmazlardaki paylaşım şekli dikkate alınarak binadan kaç bağımsız bölümün arsa sahibine verileceği saptanmalıdır.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davalı Şükran vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 24.06.1999 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Davacı arsa sahibi, binadaki 4 nolu dairenin kendisine ait olması gerekirken davalı yüklenici İlbeyi tarafından diğer davalı Şükran'a satıldığını ileri sürerek, Şükran'ın müdahalesinin men'ine ve kira kaybı alacağının davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, mahkemece söz konusu dairenin sözleşme ile davacıya bırakıldığı görüşüyle Şükran'ın müdahalesinin men'ine, kira kaybı alacağının da kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı Şükran vekilince temyiz edilmiştir.
24.06.1999 tarihli sözleşmeyle davacıya ait arsa üzerinde 2 dükkan 11 daire yapılması kararlaştırılmış iken, imar plan ve tasdikli proje gereğince 2 dükkan 6 dairenin yapılabildiği, yani sözleşmede belirlenen miktar kadar yapılmasının sağlanamadığı anlaşılmıştır. Yüklenici imara aykırı bina yapmaya zorlanamayacağından, mevcut yapının imar mevzuatına uygun yapılmış olması halinde tarafların alabilecekleri bağımsız bölüm miktarınca hak sahibi olacakları ortadadır. Bu nedenle mahkemece, arsanın mevkii, konumu ve emsal taşınmazlardaki paylaşım şekli dikkate alınarak davacının yasal binadan kaç dükkan ve daire alabileceği saptanmalı, böylece dava konusu 4 nolu dairenin arsa sahibinin payına isabet edip etmeyeceği belirlenmeli ve bu paylaşım şekline göre 4 nolu dairenin arsa sahibine isabet edeceği belirlendiği takdirde men'i müdahale kararı verilmeli, aksi takdirde, men'i müdahale talebi reddedilmelidir.
Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan eksik incelemeyle yazılı şekilde men'i müdahale kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davalı Şükran yararına ( BOZULMASINA ), ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı Şükran'a geri verilmesine, 14.02.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/3584

K. 2007/4883

T. 17.7.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Paylı Taşınmazla İlgili Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tüm Paydaşların Katılımıyla İstenebileceği )

• SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Paylı Taşınmazla İlgili Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tüm Paydaşların Katılımıyla İstenebileceği )

• PAYDAŞLARIN TÜMÜNÜN KATILIMI GEREĞİ ( Paylı Taşınmazla İlgili Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tüm Paydaşların Katılımıyla İstenebileceği )

4721/m.692


ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşların katılımı ile yapılması gerektiği gibi feshinin de tüm paydaşların katılımı ile istenmesi gerekir. Dosya kapsamından bazı paydaşların davada taraf olmadığı gibi muvafakatlarının da alınmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda yapılması gereken iş, bu paydaşların muvafakatlarını almak ya da bu paydaşları davaya dahil etmektir. Açıklanan eksiklikler giderilmeden esas hakkında karar verilmesi hatalıdır.
DAVA : Hükmün temyizen tetkiki davalılar Besime, Emine, Sabri, Kadir, Delali, Mecbure, Arda, Ahmet, Zülfikar, Rahime, Bülent, birleşen davanın davacıları İzzet ve Mehmet vekillerince temyiz edilmiş, Rahime vekili tarafından duruşma istenmiş ise de davetiye pulu olmadığından duruşma isteğinin reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır ( TMK. m. 692 ).
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tüm paydaşların katılmasıyla yapıldığı gibi, bu sözleşmenin feshinin de tüm paydaşlarca birlikte istenmesi gerekir. Somut olayda, sözleşmeyi imzalayan paydaşlardan Zeynep ile Aliye davada taraf olmadığı gibi, duruşma zaptına geçirilmiş muvafakatları da bulunmamaktadır. Her ne kadar, dosyada Zeynep'in davaya muvafakatına ilişkin bir dilekçesi varsa da, bu dilekçe hakim tarafından tevsik edilmemiştir.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; paydaşlardan Zeynep ile Aliye'nin davaya usulüne uygun muvafakatleri sağlandıktan veya davaya dahil edildikten sonra işin esası hakkında bir karar verilmesinden ibarettir.
SONUÇ : Temyiz olunan hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA ve bozma nedenine göre işin esası hakkında şimdilik bir karar verilmesine yer olmadığına, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar Besime, Emine, Sabri, Kadir, Delali, Mecbure, Arda, Ahmet, Zülfikar, Rahime, Bülent, birleşen davanın davacıları İzet ve Mehmet'e geri verilmesine, 17.07.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/102

K. 2006/2469

T. 26.4.2006

• TERDİTLİ AÇILAN DAVA ( Taleplerden Birisi Asıl İkinci Yardımcı Talep Olduğu - Davacı İlkönce Asıl Talep Hakkında Karar Verilmesini Yardımcı Talebin İse Asıl Talebin Reddi Halinde İncelenmesini İstediği )

• SÖZLEŞMENİN GERİYE ETKİLİ FESHİ ( Yüklenicinin Edimini İfa Etmemesinde Tamamen Kusurlu Bulunması Sonucu Öncelikli Edimlerini İfa Eden Arsa Sahipleri Talep Edebileceği - Tapu İptali ve Tescil )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yüklenicinin Edimini İfa Etmemesinde Tamamen Kusurlu Bulunması Sonucu Öncelikli Edimlerini İfa Eden Arsa Sahipleri Talep Edebileceği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Arsa Sahiplerinin Geriye Etkili Olarak Feshetme Hakları Bulunduğundan Yükleniciye Verilen ve Onun Tarafından Üçüncü Kişilere İntikal Ettirilen Payların Gerçek Hak Sahipleri Olmaları Sıfatıyla Sözleşmenin Feshini İsteyebilecekleri )

4721/m.692,716,1023,1024

818/m.106,108/1


ÖZET : Dava, terditli ( kademeli ( olarak açılmıştır. Bilindiği gibi, terditli davada, davacı taraf iki ayrı talepte bulunur; taleplerden birisi asıl, ikinci yardımcı taleptir. Davacı, ilkönce asıl talep hakkında karar verilmesini; yardımcı talebin ise asıl talebin reddi halinde incelenmesini ister.
İnşaatın kaçak olup olmadığı mahkemece araştırılmamışsa da; yüklenicinin edimini ifa etmemesinde tamamen kusurlu bulunması sonucu, öncelikli edimlerini ifa eden arsa sahiplerinin, Borçlar Yasasının 106.maddesindeki seçimlik haklarından olan "sözleşmenin geriye etkili olarak feshini" isteme hakları doğmuştur. Sözleşmeyi haklı olarak fesheden arsa sahipleri, davalı yükleniciye verdiklerini ve bu kapsamda temlik edilen arsa paylarını da geri isteyebilir ( BK. md.108/1 ( .
Arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların gerçek hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler.</B>
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edildikten sonra gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davacılar ile dava dışı Fahriye Kule arsa sahibi; davalılardan Mehmet Kolcu ise yüklenici sıfatlarıyla, Bakırköy Onbirinci Noterliğince doğrudan düzenlenen 14.04.1995 gün ve 19836 yevmiye numaralı ve "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ni imzalamışlardır. Yüklenici davalı, sözleşmede yazılı 832 parsele ve daha sonra imar uygulamasıyla oluşan ( 27 ( parsele, sözleşmede yazılı koşullarla arsa payı karşılığı inşaat yapmayı ve ( 7 ( adet bağımsız bölümü arsa sahiplerine teslim etmeyi yüklenmiştir.
Davacı arsa sahipleri, yüklenici davalının sözleşme gereğince yüklendiği edimini ifa etmediğini; inşaatı %22,6 seviyede terk ettiğini ileri sürerek; öncelikle sözleşmenin feshi ile davalı yükleniciye sözleşme gereği temlik olunan ve onun tarafından da diğer davalılara temlik edilen pay kayıtlarının iptaliyle davacılar adına tapuya tesciline, menfi zararlarının ödetilmesine; tapu iptali ve tescile karar verilememesi halinde de temlik olunan arsa payları bedelinin ödetilmesine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkemece, ( 27.209.656.000 ( TL maddi tazminatın, davalı yükleniciden tahsiliyle davacılara verilmesine; davcıların tüm fazlaya ilişkin istemlerinin reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
Sözleşme konusu taşınmazda müşterek paydaş olan Fahriye Kule'nin davada yer almadığı saptanmıştır. Bu paydaşın payının sözleşme ile davacıların dışındaki gerçek yada tüzel kişilere kayden intikal ettiğine yada mirasçılarına geçtiğine yönelik dosya kapsamında bilgi bulunmamaktadır. Medeni Yasanın 692. maddesi hükmü gereğince; öncelikle mahkemenin, sözleşmenin feshi de dava konusu olduğundan Fahriye Kule sağ ise onun; değil ise mirasçılarının davaya onaylarının alınması; kayden payın temliki sözkonusu ise malik yada maliklerinin davaya onay vermelerinin sağlanması ve onay verilmemesi durumunda da davaya dahil edilmeleri için davacılara uygun süre vermesi gerekirken, bu hususun gözetilmemesi doğru olmamıştır.
Dava, terditli ( kademeli ( olarak açılmıştır. Bilindiği gibi, terditli davada, davacı taraf iki ayrı talepte bulunur; taleplerden birisi asıl, ikinci yardımcı taleptir. Davacı, ilkönce asıl talep hakkında karar verilmesini; yardımcı talebin ise asıl talebin reddi halinde incelenmesini ister. Mahkemede, ilk önce asıl talep hakkında inceleme yapar; bu talep haklı bulunursa, yardımcı talebin incelenmesine gerek kalmaz. Somut olayda ise, dava konusu sözleşmenin feshi ve tapu iptali ile tescili niteliğindeki asıl talep yerine, ikinci ve yardımcı talep sayılan tazminat ödetilmesi istemi mahkemece hükme bağlanmıştır.
Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporlarından, davalı yüklenici Mehmet Kolcu'nun sözleşme gereği inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine verilecek bağımsız bölümleri, en geç 29.04.1998 tarihinde onlara teslimi gerekirken "teslimde temerrüde" düştüğü ve inşaatı da %35 seviyede terkettiği açıkça anlaşılmaktadır. İnşaatın kaçak olup olmadığı mahkemece araştırılmamışsa da; yüklenicinin edimini ifa etmemesinde tamamen kusurlu bulunması sonucu, öncelikli edimlerini ifa eden arsa sahiplerinin, Borçlar Yasasının 106.maddesindeki seçimlik haklarından olan "sözleşmenin geriye etkili olarak feshini" isteme hakları doğmuştur. Sözleşmeyi haklı olarak fesheden arsa sahipleri, davalı yükleniciye verdiklerini ve bu kapsamda temlik edilen arsa paylarını da geri isteyebilir ( BK. md.108/1 ( .
Borçlar Kanunu'nun 162 ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların gerçek hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler. İnşaat halindeki taşınmazdan yükleniciye temlik edilen payları ve bağlantılı bağımsız bölümleri yükleniciden kayden temlik alan üçüncü kişiler yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yüklendiği edimini ifa etmediğini ve dolayısıyla hak sahibi olmadan kendilerine temlikde bulunduğunu "bilmesi gereken kişi" durumunda olduklarından arsa sahiplerine karşı iyiniyetli iktisap eden olduklarını ileri sürmezler ve hukuki sebepten yoksun tescile dayanamazlar ( TMK. md.1023, 1024 ( . Saptanan ve hukuksal durumu bu olunca da; yukarda açıklanan usuli eksiklik giderildikten sonra, arsa sahiplerinin davalı yüklenici Mehmet Kolcu ile yapmış oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine; davalılara intikal eden ve adlarına tescilli pay kayıtlarının iptaliyle payları oranında arsa sahipleri adlarına tapuya tesciline ve fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken; mahkemece, yazılı şekilde tazminata hükmedilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarda ( 1 ( . bentte belirtilen nedenlerle davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ( . bentte açıklanan sebeplerle de temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davacılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 26.04.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.</B>
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/8012

K. 2006/653

T. 13.2.2006

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( İmar Kanununa Aykırı Yapılan Kat Karşılığı Yapı Ruhsata Bağlanıp Yasal Hale Getirilirse İmalat Bedeli İstenebileceği )

• İMALAT BEDELİ ( İmar Kanununa Aykırı Yapılan Kat Karşılığı Yapı Ruhsata Bağlanıp Yasal Hale Getirilirse İmalat Bedeli İstenebileceği - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

• İMAR KANUNU'NA AYKIRI YAPI ( Kat Karşılığı Yapı Ruhsata Bağlanıp Yasal Hale Getirilirse İmalat Bedeli İstenebileceği )

• KAÇAK YAPI ( Yapıların Ruhsata Bağlanıp Bağlanamayacağı Kesin Olarak Açıklığa Kavuşturulmadan Davaların Sonuçlandırılması Hak ve Adalete Uygun Düşmediği )

3194/m. 32

818/m. 355


ÖZET : Yüklenici, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olması nedeniyle yapılan imalat bedelinin tahsilini talep etmiştir. Kural olarak İmar Kanunu'na aykırı ( kaçak ) inşa edilen yapılar için imalat bedeli talep edilemez. Ancak bu yapılar ruhsata bağlanarak yasal hale getirilebiliyorsa imalat bedeli talep edilebilir. Başka bir anlatımla, yapının yasal hale getirilmesiyle hukuki koruma başlar. Kaçak yapıların ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı kesin olarak açıklığa kavuşturulmadan davaların sonuçlandırılması hak ve adalete uygun düşmez. Bu nedenle öncelikle yapının yasal hale getirilip getirilemeyeceği araştırılmalıdır. Açıklanan hususlar dikkate alınmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
DAVA : Davacı-k.davalı N.Ş. ile davalı-k.davacılar 1- M.Ö., 2- T.Ö., 3-B.N.Ö. arasındaki davadan dolayı Bafra 1. Asliye Hukuk Hakimliği'nce verilen 05.10.2004 gün ve 2003/158-2004/497 sayılı hükmü onayan dairemizin 13.10.2005 gün ve 2004/6930-2005/5429 sayılı ilamı aleyhinde davacı-k.davalı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Yüklenici tarafından açılan davada, yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması nedeniyle yapılan imalatın bedeli, arsa sahipleri tarafından açılan davalarda ise yüklenicinin inşaata yönelik müdahalesinin meni ile kaçak olarak yapılan imalatın kal 'i talep ve dava edilmiş; mahkemece yüklenici tarafından açılan davanın reddine, arsa sahipleri tarafından açılan davaların kabulüne dair verilen hükmün dairemizce onanması üzerine davacı ve karşı davalı yüklenici tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.
İlke olarak, İmar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş kaçak yapılar için imalat bedeli talep edilemez ise de, bu yapıların ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmeleri durumunda hukuki korumanın başlayacağı, imalat bedelinin talep ve dava edilebileceği açık seçiktir. Somut olayda dava konusu inşaatın belediyeden ruhsat alınmaksızın kaçak olarak yapıldığı konusunda uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık, kaçak olarak yapılan binanın ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı, mümkün ise ödenecek bedelin ne olduğu konusuna ilişkindir. Belediyece mahkemeye yazılan 09.02.2004 tarih 45 sayılı yazıda; dava konusu binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olduğu, binanın ruhsatlandırılabilmesi için oda onaylı projelerin ( statik, mimari, elektrik ) belediyeye verilmesi, fenni mesulün statik yeterlilik raporu düzenlemesi, temelden ve her kattan alınacak beton örneklerinin kırılma test sonuçlarının belediyeye verilmesi gerektiği bildirilmiştir.
Mahkemece yerinde keşif yapılmak suretiyle alınan bilirkişi kurulu raporunda, binadan karot numunesi alınarak beton mukavemetinin sağlanıp sağlanmadığının, inşaatta kullanılan kolon-kiriş-tabliye demirlerinin statik ve betonarme yönünden uygun olup olmadığının, zemin emniyet gerilmesine göre temel sisteminin uygun seçilip seçilmediğinin Bayındırlık Müdürlüğü ve İnşaat Mühendisleri Odası'nca araştırılarak rapora bağlanması gerektiği bildirilmiş, bunanın yasal hale getirilip getirilemeyeceği ile ilgili belediye yazısında belirtilen teknik inceleme ve testler yapılmamıştır. Davacı yüklenici tarafından talep edilmesine ve masrafları da yatırılmasına rağmen mahkemece akdin feshedildiğinden bahisle sözü edilen araştırma ve testler yapılmadan davalar sonuçlandırılmıştır. Kaçak yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı kesin olarak açıklığa kavuşturulmadan davaların sonuçlandırılması hak ve adalete uygun düşmez.
O halde mahkemece, masrafı davacı yükleniciden alınmak suretiyle Bayındırlık Müdürlüğü ve İnşaat Mühendisleri Odası'ndan seçilecek yeni bilirkişi kurulu ile mahallinde keşif yapılarak belediye yazısında ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen ve teknik yönden gerekli olan her türlü test, inceleme ve araştırmanın yapılarak binanın ruhsata bağlanmasının ve yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalı, davacı yükleniciye belediye yazısında belirtilen diğer belgeleri de temin ederek inşaat ruhsatını alabilmesi için yetki ve uygun kesin mehil verilmeli, binaya ruhsat alınması durumunda yapılan imalatın bedeli feshin kesinleştiği 15.07.1999 tarihindeki piyasa rayiçlerine göre saptanarak hüküm altına alınmalı, bina yasal hale getirilemez ise davacının imalat bedeline ilişkin istemi şimdiki gibi reddedilmelidir_ Ancak her iki ihtimalde de mahkeme masrafları kusurlu bulunan yüklenici üzerinde bırakılmalıdır. Eksik inceleme ile verilen yerel mahkeme kararının yazılı gerekçelerle bozulması gerekirken, onanması doğru olmamış, davacı ve karşı davalı yüklenicinin karar düzeltme istekleri bu nedenle yerinde bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ve karşı davalı yüklenicinin karar düzeltme talebinin kabulü ile dairemizin 13.10.2005 gün 2004/6930 Esas - 2005/5429 Karar sayılı onama ilamının kaldırılmasına, yerel mahkeme kararının karar düzeltme talebinde bulunan davacı ve karşı davalı N.Ş. yararına BOZULMASINA, ödediği karar düzeltme peşin harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davacı-k.davalıya geri verilmesine, 13.02.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/7593

K. 2007/187

T. 18.1.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Yüklenicinin Yaptığı İşin Bedelinin Feshin Kesinleştiği Tarih İtibariyle Hesaplanması Gereği - Yüklenici Ancak İmara ve Projeye Uygun Olarak Yaptığı İşin Bedeline Hak Kazanabileceği )

• RAYİÇ BEDEL ( Taraf İradelerinin Fesih Konusunda Birleştiği Tarihteki Mahalli Piyasa Rayiçlerine Göre Yüklenicinin İmar ve Projeye Uygun Yaptığı İş Bedelinin Hesaplanması Gereği )

• İŞ BEDELİNİN TAHSİLİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Durumunda Yüklenicinin Yaptığı İşin Bedelinin Feshin Kesinleştiği Tarih İtibariyle Hesaplanacağı - Yüklenici Ancak İmara ve Projeye Uygun Olarak Yaptığı İşin Bedeline Hak Kazanabileceği )

• SÖZLEŞMENİN HAKLI OLARAK FESHEDİLDİĞİNİN TESPİTİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Kural Olarak Mahkeme Kararıyla Feshedilebileceği/Bunun İstisnası Taraf İradelerinin Fesih Konusunda Birleşmesi Olduğu )

• İMARA VE PROJEYE UYGUNLUK ( Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Durumunda Yüklenicinin Yaptığı İşin Bedelinin Feshin Kesinleştiği Tarih İtibariyle Hesaplanacağı - Yüklenici Ancak İmara ve Projeye Uygun Olarak Yaptığı İşin Bedeline Hak Kazanabileceği )

818/m.356


ÖZET : Dava, sözleşmenin haklı olarak feshedildiğinin tespiti, elatmanın önlenmesi, cezai şartın tahsili, birleşen dava iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir.
Taraf iradelerinin fesih konusunda birleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre, yüklenicinin imar ve projeye uygun yaptığı iş bedelinin hesaplanması gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi durumunda, yüklenicinin yaptığı işin bedelinin feshin kesinleştiği tarih itibariyle hesaplanması gerekir.Yüklenici, ancak imara ve projeye uygun olarak yaptığı işin bedeline hak kazanabilir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, sözleşmenin haklı olarak feshedildiğinin tespiti, elatmanın önlenmesi, cezai şartın tahsili, birleşen dava iş bedelinin tahsili istemleriyle açılmış, mahkemece verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 29.03.2001 tarihli ek sözleşmenin ek madde 21'deki düzenleme dikkate alındığında, davacılar yararına cezai şartın karar altına alınmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre yüklenicilerin tüm, arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir. Arsa sahipleri 15.10.2002 tarihli ihtarname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiklerini yüklenicilere bildirmişlerdir. Yüklenici şirket de 27.03.2003 tarihinde yaptığı işlerin bedellerinin tahsili için birleşen davayı açmakla feshi benimsemiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi durumunda, yüklenicinin yaptığı işin bedelinin feshin kesinleştiği tarih itibariyle hesaplanması gerekir. Taraf iradeleri fesih konusunda 2003 yılında birleştiğine göre, yüklenicinin iş bedelinin 2003 yılı mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanması zorunludur. Yüklenici, ancak imara ve projeye uygun olarak yaptığı, diğer bir ifade ile yasal olan işin bedeline hak kazanabilir. Dosyadaki bilirkişi raporlarında, yapılan imalatın imar durumuna ve projeye uygun olup olmadığı konusunda bir açıklama bulunmamaktadır. İş bedeli hesapları da 2003 yılı mahalli piyasa rayiçleri dikkate alınarak yapılmamıştır. Mahkemece belirtilen kurallara uygun olmayan raporlara göre birleşen dava hakkında bir karar verilmesi doğru olmamıştır.
Yapılacak iş, bilirkişilerden ek rapor alınarak yüklenici şirket tarafından yapılan inşaatın imar durumuna ve projesine uygun olup olmadığının belirlenmesinden, bu nitelikteki yasal inşaatın 2003 yılı mahalli piyasa rayiçlerine göre değerinin hesaplattırılmasından, sonucuna göre değerlendirme yapılıp birleşen dava hakkında bir karar oluşturulmasından ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle yüklenicilerin tüm, arsa sahiplerinin sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bent uyarınca kararın davacılar ve birleşen davanın davalıları arsa sahipleri yararına ( BOZULMASINA ), ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-k.davalılara geri verilmesine, 18.01.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.