Yargıtay, son cevap veren arkadaşımızın dediğinin de ötesine geçerek yapsatçı müteahhidlerin satışlarında da (yani topraktan daire alımına dair harici satış sözleşmelerinde) bazı durumlarda harici sözleşmelerde alacağın temliki zemininde ele almaktadır ve dairenin dava tarihindeki değerini tazminat bedeli olarak belirlemektedir. Fakat bu konuda netlik göremedim.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1991/8698
K. 1992/486
T. 24.1.1992
• HARİCİ SATIM SÖZLEŞMESİ ( Tapulu Taşınmazların Haricen Satımının Geçersiz Olması )
• TAPULU TAŞINMAZIN HARİCİ SATIMI ( Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olması-Tarafların Verdiklerini Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Uyarınca İsteyebilmeleri )
• ŞEKİL NOKSANININ İLERİ SÜRÜLMESİ ( Hakkın Kötüye Kullanılması Durumunda Akdin İfasının Veya Müspet Zararın Giderilmesinin İstenebilmesi )
• MÜSPET ZARAR ( Şekil Noksanlığının İleri Sürülmesi-Hakkın Kötüye Kullanılması Durumunda Akdin İfasının Veya Müspet Zararın Giderilmesinin İstenebilmesi )
818/m.11,213,63,64
743/m.2,634
2644/m.26
1512/m.60
ÖZET : Tapulu taşınmazların Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından düzenlenmeyen senetlerle ( haricen yapılan satım akdi ile ) satımı şekil noksanı ile geçersizdir. Taşınmaz satımının resmi şekilde yapılmamış olması lazımdır. Yasada öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır.
Şekle aykırılık hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne var ki bazen şekil noksanının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp akdin batıl olduğu savı dinlenilmezse bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyla uğranılan müspet zararın giderilmesi istenebilir.
DAVA : Taraflar arasındaki iptal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalılar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, yıllarca sözlerine değer verilip güven duyulan Tugay oğlu ailesinin bir mensubu olan davalının "Alanya Si-Tur Tatil Köyü Sitesi" kuracağını gazete ilanları ve reklam broşürleri ile herkese duyurması üzerine, yüzlerce kişi gibi inanıp, itimat ederek harici sözleşmeyle davalıdan daire satın aldığını, edimlerini ifa edip satış parasını ödediğini, alıcılardan aldığı paralarla inşaatı tamamlayan davalının daha sonra bankadan kredi alıp ipotek tesis ettiğini, ardından çıkarları uğruna sözleşmeden kurtulmak için cebri ihale ile taşınmazın Vakıflar Bankasına satılmasına neden olduğunu ileri sürerek 100.000.000 TL. zararının haksız fiil kurallarına dayanarak giderilmesini istemiştir.
Davalı, resmi düzenlenmeyen sözleşmeye göre tazminat istenemeyeceğini, kusursuz imkansızlık nedeni ile edimini ifa edemediğini, zarar kastı bulunmadığını, bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, dava tarihi itibariyle dairenin değerinin talep edilemeyeceğini savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, müteahhit sıfatıyla davalının sözleşmeyi düzenlemesi nedeni ile satımın kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine benzediği kabul edilmiş, BK.nun temlik hükümleri uygulanarak dairenin bilirkişiler aracılığı ile saptanan dava tarihindeki rayiç değeri 85.000.000 TL.sının davalıdan alınmasına karar verilmiştir.
Hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1 - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2 - Tapulu taşınmazların Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından düzenlenmeyen senetlerle ( haricen yapılan satım akdi ile ) satımı şekil noksanı ile geçersizdir. Taşınmaz satımının resmi şekilde yapılmamış olması lazımdır. ( BK. m. 213/I; MK. m. 643/I,; Tapu Kanunu m. 26; Noterlik Kanunu m. 60 ) Yasada öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır ( BK. m. 11/2 ).
Şekle aykırılık hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne var ki bazen şekil noksanının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp akdin batıl olduğu savı dinlenilmezse bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyla uğranılan müspet zararın ( ifa çıkarının ) giderilmesi istenebilir. Dahası, yurdumuzda hükmünü açıkça sürdüren somut olaylar ve gerçekler, halin diğer icapları gözardı edilmediğinde, adalet duygularının bir gereği olarak buna önem atfetme zorunluluğu kendisini bir kez daha göstermektedir. Sözü edilen yasal kural, MK.nun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırı düşecek tarzda kullanılmamalıdır. İşte böyle bir durumda butlan etkisiz kalabilir. Gerçekten de, bu hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı" şekle aykırılığı ileri sürme hakkı yönünden de bir sınır oluşturur. Hakime özel ve çok ayrık durumlarda da olsa adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme olanağını sağlar. Buyurucu niteliği itibariyle de doğrudan gözetilmesi gerekir ( 25/01/1984 gün 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı ). Hemen yeri gelmişken önemle vurgulayalım ki, butlanı bu şekilde etkisiz bırakmakta hassas ve titiz davranılmalı, özelikle Borçlar Hukukuna ilişkin borç sözleşmelerinde ve çok sınırlı olaylarda uygulanabileceği hiç bir zaman unutulmamalıdır. Bunun yanında her somut olayda butlan iddiasının ileri sürüldüğü hal ve şartlara bakılmalı ve hakkın kötüye kullanılmasına ilişkin adalet duygularını rahatsız edici çok açık unsurların varlığı esas alınmalı, tarafların sözleşme yapılırken ve daha sonraki davranış ve tutumları da dahil olmak üzere tüm özellikleri gözardı edilmemelidir. Şekil noksanı nedeniyle bir sözleşme henüz ifa edilmiş olmasa dahi, butlan iddiasının aşağıda belirtilen hal ve şartlar altında bir hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Bir kimsenin ( a ) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğunu,
b ) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa; ( BGE 104 II 99 = JDT 1979 16; = BGE 84 II 636 - JDT 1959 I 369; - BGE 78 II 221 = 1953 I 232 )
c ) Yine taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmişse, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşır ve bu savunma yasal korunmadan yoksun kalır ( Y.H.G.K. 06/06/1979 T. E: 1978/4-190; K. 799; Yargıtay 4. H.D. 05/05/1958 T.E: 3355, K. 2984, Andreas von TUHR, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı. Birinci Cilt, Cevat Edege, Tercümesi, İstanbul 1952 sh. 245; Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri Cilt 1/1 Ankara 1985 sh. 238 vd. TEKİNAY. Borçlar Hukuku Genel Hükümleri Cilt I, Beşinci Bası. İstanbul, 1985 sh. 140-142 ).
Şimdi açıklanan hukuk kurallarının ışığı altında uyuşmazlığın çözümüne sıra gelmiştir.
Antalya yöresinde güvenilir, emin bir kişi olarak tanınan ve isim yapan davalının gazete ilamları ve reklam broşürleri ile "Alanya Si-Tur Tatil Sitesi" adı ile bir tatil köyü kuracağını halkı duyurduğu, yüzlerce kişinin davalının bu icabına itimat ederek yapılacak siteden harici sözleşme ile daire aldığı, muhtelif vadeli bonolarla davalının satış parasının tümünü davalıya ödeyip kendine düşen edimini ifa ettiği, alıcılardan tahsil edilen paralarla inşaatın, elektrik, sıhhi tesisat donamını, klozet ve lavaboları hariç diğer yönleriyle tamamen ikmal edildiği, bundan sonra davalının kurduğu ipotek nedeniyle taşınmazın cebri ihale sonucu satılarak mülkiyetinin Vakıflar Bankasına intikal ettiği sübut bulmuştur. Kaldı ki taraflar arasında bu olgular yönünden bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır.
İddia, savunma, toplanan tüm deliller, özellikle, 08/08/1986 tarihli ekstra işlerin yapımına dair davalının davacıya gönderdiği yazılar; gazete ilanları, broşürler ve reklamlar içeriği davacı alıcının edimi olan satış bedeli taksitlerini kabul etme biçiminde davalının süregelen tüm tutum ve davranışları bir kül halinde değerlendirildiğinde; davalının emrolunan şekle riayet etmeksizin aktif ifa edeceği fikrini uyandırarak davacıyı akit yapmağa yönelttiği sözleşmedeki taahhütlerini yerine getireceğine dair davacıda tam bir güven yarattığı ve devam eden zaman içinde de bu güveni kuvvetlendirip sürdürdüğü, davacı ve diğer yüzlerce alıcıdan tahsil ettiği satış paralarıyla inşaatı az bir farkla tamamladıktan sonra Vakıflar Bankasına kredi temini için ipotek ettiği, ardından borçlarından kurtulmak için cebri ihale yoluyla taşınmazın Vakıflar Bankasına satılmasına neden olduğu; böylece, sözleşmeyi imkansız hale getirip ondan kurtulma istediği kanaatına kavuşturulmuştur. İşte sübut bulan bu olgulardan sonra davalının satım sözleşmesinin şekil noksanlığı nedeni ile geçersizliğini ileri sürmeye kalkışması MK.nun 2. maddesinde ifadesini bulan iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır. Bu durumda taşınmazın temlikine ilişkin edim ifa edilmeksizin ferağın imkansız hale getirilmesi BK.nun 41/2. maddesine uygun ahlaka aykırı tazmini gerektirir bir fiil olarak kabul edilmesinde duraksamaya yer olmamalıdır. Böyle hallerde, şekli aykırılığa rağmen sözleşmenin geçerli olarak kurulmuş olduğu kabul edilmeli, ifa menfaatının ( olumlu zararın ) tazmini imkanı tanınmalıdır ( MK. m. 2; BK. m. 41/2 ).
3 - Bilirkişilerin dairenin değerine ilişkin değerlendirmeleri Yargıtay denetimine uygun ve yeterli görülmemiş, özellikle hangi taşınmazların emsal alındığı dava konusu daireye göre konum ve durumları, gerekçeli bir şekilde dayanakları gözetilerek izah edilmemiş olduğundan hükme yeterli bulunmamıştır. Bu nedenle mahkemece uzman bilirkişiden gerekçeli rapor alınarak belirlenecek tutara tazminat olarak hükmedilmelidir.
Dayanılan gerekçe kararda etraflıca açıklanmaksızın ve yeterli bilirkişi raporu da alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : 2. bendde açıklanan hukuki dayanakları altında mahkeme kararına Usulün 438 /son maddesi uyarınca gerekçe eklenmesine, davalının diğer temyiz itirazlarının birinci bendde belirtilen nedenlerle reddine, kararın 3. bende göre davacı yararına BOZULMASINA, 24/01/1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.


Hukuk Genel Kurulu 2010/14-290 E., 2010/328 K.
• ALACAĞIN TEMLİKİ
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
• 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 706 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 162 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ]
• 2644 S. TAPU KANUNU [ Madde 26 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki "tapu iptali, tescil ve alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya 2.Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) davanın kısmen kabulüne dair verilen 13.03.2009 gün ve 2008/396 E., 2009/96 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 15.06.2009 gün ve 2009/6662 E.-7527 K. sayılı ilamı ile;

("…

…Dava, yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir.

Davalı, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur.

Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki istek olan 30.770,60 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 783 ada 519 parsel üzerine inşaat yaptığı, yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, bu arada (F) bloktaki (2) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ettiği anlaşılmaktadır. Davalı hükmü temyiz etmeyerek, satış bedelinindavacının iddia ettiği kadar yani 24.750,00 TL olduğunu kabul etmiştir.

Tekrar vurgulamak gerekirse davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.

Mahkemece yapılması gereken iş, yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplatmak, bu hesaplama sonucu davakonusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tescil etmek olmalıdır. Bütün bu yönler bir yana bırakılarak, davacının tescil talebi reddedildiğinden karar bozulmalıdır…

…")

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi uyarınca kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde ödenenlerin tazmini istemine ilişkindir.

Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, davalı taahhüdünün konusunu oluşturan daireyi teslim aldığını ve eksikliklerin kendisi tarafından tamamlandığını beyanla yapı ortaklığı üyesi olarak oturduğu dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini olmadığı takdirde ödediklerinin davalıdan tahsilini talep vedava etmiştir.

Davalı, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini, dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin harici gayrimenkul satış vaadi olduğu, ancak resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tescil isteyemeyeceğini ancak tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini geri isteyebilecekleri gerekçesiyle davacının tescil talebinin reddine tazminat talebinin ise bilirkişi raporu doğrultusunda kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, yerel mahkemece önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle ilk kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliği için resmi şekilde yapılması gerekip gerekmediği,sözleşmenin hayata geçirilmiş olmasının varılacak sonuca etkili olup olmayacağı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 Sayılı Türk Kanunu Medenisi madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur.

Öte yandan, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşmeolmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.

Ne var ki, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adiyazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle osözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla,yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.

Hemen belirtmelidir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği inşaatının finansmanını sağlamak üzere yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut olay değerlendirildiğinde:

Tarafların alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerli olup; bu sözleşme gereğince dairenin kararlaştırılan bedeli ödenmiş ve daire teslim edilmiştir. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olup; davacı alıcı taraf bedele ilişkin edimini de yerine getirdiğinden tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir.

Ayrıca belirtilmelidir ki, taşınmazın aynı zamanda üçüncü kişileri de satıldığı savunulmuş ise de bu iddia davanın taraflarını ilgilendirmemekte, ayrı bir davanın konusunu teşkil etmektedir. Zira, taşınmazın birden fazla kişiye satımı arsa sahibi-yüklenici ile diğer satın alanlar arasındaki iç ilişki olup, davalı arsa sahibi/yüklenici ile satın alan/davacı arasındaki iş bu davanın görülmesine engel değildir.

O halde, mahkemece, davacının tescil talebinin reddi doğru değildir.

Mahkemece yapılacak iş; yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplattırmak, bu hesaplama sonucu dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tesciline karar vermek olmalıdır.

Açıklanan bu nedenlerle, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, aksine ve somut olaya uygun düşmeyen gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 16.06.2010 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.