Sayın Av.Özlem Ay Bilgin,

Alıntı: Sıradan vatandaş zihniyetindeki müvekkile, avukat olarak bu durumları izah etmek o kadar zor ki

Müvekkilinizin bu olayda mağdur olduğunu kabul ediyorum ancak izin verirseniz mağduriyetinin büyük ölçüde kendi bilinçsizliğinden kaynaklandığını düşündüğüme de izin veriniz.

Sanayi sitesinde bir gayrımenkul aldığınıza göre büyük ihtimalle orayı işyeri yapacaksınız demektir ve yine büyük ihtimalle ihtiyacınız da acildir. İşinizle ilgili böyle önemli bir yatırım da böyle bir gayrımenkule belki de birkaç yüz binlirayı bulan gayet ciddi bir rakam ödediyseniz ve yine ihtimal dahilinde olmak üzere emlakçınıza bu iş için bu rakamın %3'ünü ödediyseniz, bir daha sefere bir zahmet "birkaç yüz" lira daha ödeyiniz ve bir avukattan da gayrımenkulu almadan önce hukuki görüş alınız.

Herşey bittikten sona içine düştüğünüz çıkmazdan kurtulmak için avukata giderseniz, avukatın sizin için yapacakları da sınırlı olacaktır. Oysa gayrımenkulü almadan önce müvekkiliniz bir avukata danışsaydı, onun bu duruma düşmesi kolaylıkla engellenebilirdi. Örneğin satıştan önce kiracıdan tahliye taaahüdü istenebilirdi, kira kontratının yazılı hale gelmesi veya son kira bedelinin bankaya yatırılması istenebilirdi (böylece kira miktarı yazılı ve tartışmasız hale gelirdi), satış için bunlar şart koşulabilir böylece eski malikin kiracı üzerinde baskı unsuru oluşturması sağlanabilirdi, hiçbir fayda etmiyorsa, burası satın alınmaz, daha sorunsuz bir yer satın alınırdı böylece mağduriyette gerçekleşmezdi.

Üstelik bırakınız avukattan görüş almayı, bir tacirin içinde kiracı olan bir gayrımenkul satın almanın "riskleri olduğunu" bilmemesi anlaşılır gibi değil, bunu çocuklar bile biliyor, o yüzden gazete ilanlarında satılık yerler "kiracısız, boş" diye özellikle öne çıkarılıyor veya kiracılı yerlerin fiyatı düşük oluyor.

Müvekkiliniz 1-2 yıl bu kiracıyla uğraşacak ve bu süre içinde de rayiçten düşük kira alacak ve üstelik bir sürü masraf (davalar, vekalet ücreti vs.) yapacak da olabilir. Yine de bu bana sorarsanız işiyle ilgili bir daha yatırım yaparken, herşey bittikten sonra değil, yatırımı yapmadan önce bir avukkattan görüş almayı öğrendiği oldukça "ucuz" bir hayat dersidir,zira bundan sonraki daha önemli hukuki işlemlerinde daha büyük zararlara uğramasını engelleyecektir.

Alıntı: Kötüniyetli bu kiracıya karşı yapılabilecek bir şey yok mu?

Sorunuza dönecek olursak, kiracıya yapabileceğiniz başkaca bir işlem olduğunu düşünmüyorum. Eski malikle temas kurup, kiranın yazılı hale geldiği bir işlem olup olmadığını araştırabilirsiniz (bankaya yatırılan bir ay vs.), bu davada kullanabileceğiniz kiranın daha yüksek olduğunu gösterir kiracının inkar edemeyeceği bir belge bulmaya çalışabilirsiniz (mesela bkz. bu konu) veya kiracıyla onun şartlarında "anlaşmayı" tercih edebilirsiniz.

Alıntı: Kira tespit davası gundeme gelecek olursa (umarım gerek kalmaz) en temel dayanagınız TMK'nın bu 2 maddesi olacaktır sanıyorum.

@Sn.serhatçetin: Kira tesbit davası açtığınızda, TMK'nın 2. maddesine dayanmanıza ihtiyaç kalmayacak, zira zaten bu olayda hakim "hakkaniyete göre" yani buranın rayiç değeri ne ise ona göre bir kira bedeline hükmedecek. (Duruma ve sözleşme tarihine göre değişebilir ancak büyük ihtimalle!)

Öte yandan bu olayda bu durumun konuyu çözümleyememesinin sebebi, kira tesbit davası ile geçmişe ait kira bedelini belirlemenizin mümkün olmaması, kira tesbit davası ile sadece mevcut dönemin kirasının belirlenmesinin talep edilebilmesi ve bundan da önemlisi bu davayı açmak için izlemeniz gereken şartlar, uymanız gereken süreler vs. olması.

Dolayısıyla yukarıda önerdiğim gibi kira tesbit davası bu olayda zaten açılacaktır (açılmalıdır!), ama bu açacağınız dava ile bir sonraki dönemin kirasını belirleyeceğiniz için, hali hazırda kiracının ödediği düşük kira anlamında bu davanın size bir faydası olmayacaktır.