Mesajı Okuyun
Old 05-10-2009, 21:41   #16
eser_29

 
Varsayılan

Bu konuyu bundan daha "net" ifade edemem. Değerli avukat büyüklerim; şansınızı zorlamayın Bahsi geçen davanın duruşması yarın. O hususu size arz edeceğim.

Alıntı:
OLAY:

(A)rsa sahibi ile (M)üteahhit kat karşlığı inşaat yapım sözleşmesi (KKİYS) yapıyorlar. Bu sözleşmeye göre yapılacak daireler tefrik edilip müteahhit'in payına düşen daireler belirleniyor. Fakat KKYİS'ye göre müteahhit bu dairelerin "satım yetkisi"ni inşaatın periyodik ilerleyiş safhasına göre elde edecektir. Mesela; su basmasını bitirdiğinde payına düşen 2 daireyi, 4 kat çıktığında yine 2 daireyi kaba inşaat bittiğinde 2 daireyi vs. Böylece inşaat tamamlanınca payına düşen son 2 daireyi de satış yetkisine sahip olacaktır.

(M)üteahhit'le 3.kişiler arasında (M)üteahhit'in payına düşen dairelerin satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır. Biz 3.Kişi (X) tarafıyız.

(M) ile (X) arasında 2005 yılında 1.parsel'de inşaatı başlanan 4.blokluk site içinde iki farklı bloktaki 2 daire üzerine satış vaadi anlaşması yapılıyor 55.000 X 2 = 110.000 TL toplam bedelli. İnşaatın bitim ve tapu teslim tarihi yazılı sözleşmeye göre 2007 yılı olarak belirleniyor ve her geciken ay karşılığı daire başına 500 TL kira bedeli olarak cezai şart öngörülüyor.

2007 yılına geldiğinde dairelerin henüz inşaatı tamamlanmamış ve tapu teslimi yapılamamıştır. Buna mukabil (M) ile (X) arasında 2.bir satış vaadi sözleşmesi yapılıyor. Buna göre 2.parsel'den yapılacak herhangi 2 daire için 180.000 lira peşin verilmiş oluyor ve 33.000 lira'da tapu tesliminde (X) tarafından (M)'ye teslim edilecektir. (Fakat burada yazılı satış vaadi sözleşmesine geçmeyen bir sözlü anlaşma var ki; o da şudur: İlk sözleşmede kararlaştırılan ama henüz tapusu verilmemiş dairelerden birisi karşılığında 2.parsel'deki 2 daire verilecektir. Yani yapımı tamamlanmış ilk sözleşmedeki 1 dairenin karşılığında Müteahhit, (X)'e 2 daire verecektir 2.parsel'den. (X)'te üste 33.000 tl daha verecektir.) Yapılan 2.sözleşmeye göre sanki 180.000 lira peşin elden verilmiş olarak gözükmekte ve ilk sözleşmeye herhangi bir atıfta bulunulmadığı gibi (M)üteahhit'in teslim etmesi gereken ilk dairelerden birisi karşılığında bu yeni sözleşmenin yapıldığı da belirtilmemiştir.

(M) ile (X) arasında yapılan sözlü anlaşmaya göre geri verilen daire (M) tarafından (A)rsa sahibinin muvafakati ile bir başka kişiye satılmıştır. İlk sözleşmeye göre vaat edilen diğer daire ise henüz (A)rsa sahibi adına tapuda kayıtlıdır. İkinci sözleşmeye göre yapılıp satılması vaat edilen 2 daire ise henüz ortada yoktur, arsa hala tarla durumundadır ve 2.sözleşmeye göre (M)üteahhit buradaki daireleri 2008 Aralık ayında teslim etmek mecburiyetindeydi.

Yazılı sözleşmeye hukuken bakıldığında (X)'in hem ilk hemde ikinci sözleşmeye dayanarak 'şer olmak üzere toplam 4 daire alacağı olmakla birlikte esasen yapılan sözlü anlaşmayla birlikte önceki sözleşme yerinden 1 sonraki sözleşme yerinden 2 olmak üzere toplam 3 alacağı bulunmaktadır. Müteahhit; (A)rsa sahibi ile olan KKİYS'de temerrüde düşmüş ve inşaatı henüz tamamlayamamıştır. Bunun üzerine (M)üteahhit'ten alacaklı olan bir başka 3.kişi (Z) Tüketici Mahkemesinde tefrik edilmiş dairelerden bir kaçı üzerinde tapu tescili talepli dava açmıştır. (M)üteahhit (Z)'den borç para almış, vakti zamanında ödeyemeyince aralarında anlaşma yaparak söz konusu inşaattan 2 dairenin satış vaadi sözleşmesini yapmışlardır. Ve (Z)'de buna dayanarak Tüketici Mahkemesinde "satım sözleşmesi"ne dayanarak tapu tescili talebinde bulunmuştur.

(A)rsa sahibi (Z)'nin, (M)'ye karşı açtığı davaya; (M)'nin henüz KKİYS'deki edimini yerine getiremediği ve dolayısıyla "tapu tescili" talebinin yerinde olmadığı yolunda itirazda bulunmuştur. Buna mukabil mahkeme "keşif heyeti" göndererek inşaatın durumu hakkında tespitte bulunmuştur; dava şu an bu tespit raporunun sunulması safhasındadır.


SORU:


1.) (X); (M)'ye ilk sözleşmedeki 1 dairesi için ve ikinci sözleşmedeki 2 dairesi için nasıl bir hukuki yol izlemelidir ?

a.) Satış vaadi sözleşmesine dayanarak 1.sözleşmedeki 1 dairesi için Tüketici Mahkemesinde "tapu tescili" veya bu mümkün değilse teslim tarihindeki (yahut dava tarihindeki.) daire bedelinin tarafına ödenmesi talebinde bulunan terditli bir dava mı açmalıdır ?

b.) İkinci sözleşmedeki alacağı olan ve henüz ortada olmayan 2 dairenin bedelini icra marifetiyle talep edip icra kesinleştikten sonra (M)üteahhit'in inşaat halinde payına düşen ve henüz satış hakkı olmayan dairelerine haciz mi koydurmalıdır ?

2.) (X) ile (M) arasında 2 sözleşme bulunmaktadır. Bu sözleşmelerin her ikisinde de (M) mütemerrit durumdadır. Dolayısıyla (X) ikinci sözleşmenin, birinci sözleşmedeki vaat edilen dairelerden birine karşılık yapılması dolayısıyla 2. sözleşmeyi temerrüt nedeniyle fesih ettiğinde bir başkasına satılan buna karşılık 2.sözleşmede 1,5 daire olarak 180.000 bedel biçilen daire için alacağını aynen ifa olarak talep edemeyeceğinden yine "bedel" mi talep edecektir ? Bu durumda "batık" durumda olan müteahhitin ödeme yapması hayatın olağan akışında hemen hemen imkansız olduğunda yine müteahhitin payına düşen 1,5 dairenin üzerine haciz koydurup tapu tescilini mi talep edecektir. ?

3.) Müteahhit'ten Satış Vaadi Yolu İle Daire Alımı Sözleşmesi Yapan 3.Kişi'ler; tapu tescili talebinde bulunup bu hakkı elde etmek için (M)'nin (A) ile yapmış olduğu KKİYS'nin (M) üzerine düşen yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması şartı arandığında ve ortada da bu şart yerine getirilmediğinde izlenmesi gereken en mantıklı yol nedir ? İçtihat kararlarında bu durumda tespit yapılıp; inşaatın safhasının artık (A)rsa sahibi içni sözleşmenin feshi'ni gerektirmeyecek ve eksikliklerin katlanılabilecek boyutta olması ve bu eksikliklerinde 3.kişi tarafından (M)'ye rücu şartıyla tamamlanmasıyla tapu tescili hakkının doğacağı belirtilmiştir. Bu genel içtihata göre 3.kişinin tamamlaması gereken eksiklik 4 bloktan oluşan tüm dairelerin eksiklikleri midir ? Ki bu durumda 3.kişinin tüm eksiklikleri yapması kendi alacağının kat be kat üstünde çıkabilir. Yoksa sadece kendi payına düşen dairenin eksikliklerini tamamlaması mıdır ?