Değerli meslektaşlarım, konunun çözümüne araştırmalarım sonucu ulaştım. Diğer meslektaşlara faydalı olması açısından ilgili yargıtay kararını paylaşıyorum.

T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/12
K. 2015/5872
T. 12.3.2015

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı Mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki davacı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden Daire'ye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HUMK, Avukatlık Kanunu, BK'nun vekalet akdine dair hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasa'da sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, Apartman Yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Ancak, 634 Sayılı Kanun'un 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu hususta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Ayrıca kat malikinin veya Kat Malikleri Kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.

Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs.) yönetimplanında veya Kat Malikleri Kurulu'nca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur.

Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacak "işçi alacağı" olup ilamda davalı olarak kat malikleri adına ..... Apartman Yöneticiliği gösterildiği ve Mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanun'un 35. maddesine göre Apartman Yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı Kanun'un 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.

Sonuç olarak; ilama uygun olarak apartman yönetimi hakkında takip başlatılmış daha sonra kat maliklerinden ''A B C'' ye icra emri gönderilmiştir. İcra emri kat maliklerine gönderilebilir, ancak borcun tamamı değil, hissesine düşen kısım istenebilir. Mahkemece bu hususlar göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulüyle Mahkeme kararının yukarda yazılı sebeplerle İİK'nun 366 ve HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 12.03.2015 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.