T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ


Esas No.
2005/3105
Karar No.
2005/2860
Tarihi
21.03.2005


İLGİLİ MEVZUAT
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/G.7


KAVRAMLAR
KİRA PARASININ TESPİTİ
TEFE ARTIŞ ORANI
HAK VE NASAFET


ÖZET
ŞARTLAR DEĞİŞMEDİĞİ VE ÖZEL GELİŞMELERİN VARLIĞI İDDİA VE İSPAT EDİLMEDİĞİ SÜRECE, KİRA SÖZLEŞMESİNDE OLAĞAN RAYİCE UYGUN OLARAK KARARLAŞTIRILAN KİRA PARASINA, TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSİ'NİN (% 65 İLE SINIRLI OLARAK) ÜÇ YIL İÇİN (ARD ARDA ÜÇ DEFA) ARTIRIMI ESAS ALINARAK BULUNACAK KİRA PARASININ, O DÖNEMİN HAK VE NESAFET KURALLARINA UYGUN VE AŞIRI OLMAYAN BİR KİRA PARASI OLDUĞU İLKE OLARAK KABUL EDİLMELİ VE ONA GÖRE UYGULAMA YAPILMALIDIR. ÜÇ YILDAN SONRA İSE, YENİDEN HAK VE NASAFETE UYGUN KİRA PARASI TESBİT EDİLMELİDİR


Dava dilekçesinde kira parasının 01.04.2004 gününden başlayarak aylık 4.000.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Karşılık davada ise; aylık kira parasının net 1.302.480.000 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı (karşı davalı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, 01.04.2004 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira parasının net 4.000.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Karşılık davada ise, önceki dönem net kira bedeli olan 1.080.000.000 liraya TEFE oranı uygulanmak suretiyle aylık kiranın 1.302.480.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir.

Mahkemece, endeks uygulanmak ve kira parasının 01.04.2004 tarihinden itibaren 1.669.846.153 lira olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı (k. davalı) vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen ilk kira sözleşmesi 1.1.1998 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, sonraki yıllarda sözleşmenin başlangıç tarihi değiştirilerek sözleşme her yıl yeniden düzenlenmiştir. En son düzenlenen sözleşme 1.4.2003 tarihlidir. Sözleşmenin her yıl düzenlenmiş olması, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona erdirilip yeniden başladığı anlamına gelmez. Başka bir anlatımla, taraflar arasında son yapılan (1.4.2003 tarihli) sözleşme yeni bir sözleşme niteliğinde değildir.

Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Toptan Eşya Fiyat Endeksinin (% 65 ile sınırlı olarak) üç yıl için (ard arda üç defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise, yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tesbit edilmelidir.

Dava konusu olayda, ilk kira sözleşmesinin üzerinden üç yıldan fazla zaman geçmiştir. O halde, tesbiti istenen dönemde kira parası 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gözönünde tutularak, hakimce hak ve nesafete uygun takdir edilmelidir.

Mahkemece, yanılgılı değerlendirme sonucu son düzenlenen sözleşmenin yeni bir sözleşme olarak kabulü ile endeks uygulanmak suretiyle kira parasının tesbiti doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.3.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ


Esas No.
2004/161
Karar No.
2005/300
Tarihi
27.01.2005


İLGİLİ MEVZUAT
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/11/G.7


KAVRAMLAR
KİRA PARASININ TESBİTİ
TEFE ARTIŞ ORANI


ÖZET
KİRA PARASININ TEFE'DEKİ ARTIŞA GÖRE ( %17 ) TESPİTİ GEREKİRKEN, ÖNCEKİ DÖNEM KİRASI %65 ORANINDA ARTIRILMAK SURETİYLE, YÜKSEK KİRAYA HÜKMEDİLMESİ İSABETSİZDİR


Dava dilekçesinde kira parasının 1.4.2004 gününden başlayarak yıllık 15.000.000.000.- lira olarak tesbiti ve tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile yıllık kira parasının 10.725.000.000.- lira tespiti cihetine gidilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak, Kira parasının TEFE'deki artışa göre ( %17 ) tespiti gerekirken, önceki dönem kirası %65 oranında artırılmak suretiyle, yüksek kiraya hükmedilmesi doğru değilse de, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden;

SONUÇ : Hüküm fıkrası 2. paragrafında yer alan "10.725.000.000.- TL. rakamının silinerek yerine "7.605.000.000.- TL. rakamı yazılarak, vekalet ücretine ilişkin 4. paragraftaki "507.000.000.- TL." rakamı silerek "150.000.000.-" rakamı yazılarak ve "633.000.000.- TL." rakamı silerek yerine "750.000.000.- TL." rakamı yazılmak suretiyle hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, oybirliği ile karar verildi.

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ


Esas No.
2004/2563
Karar No.
2004/2740
Tarihi
25.03.2004


İLGİLİ MEVZUAT
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/11


KAVRAMLAR
KİRA BEDELİNİN ARTIRILMASI TALEBİ
RAYİCE UYGUNLUK KARİNESİ
KİRA SÖZLEŞMESİNDE YER ALAN KİRA ARTIŞ ORANI
TEFE ORANININ UYGULANMASI GEREĞİ


ÖZET
DAVADA, 1.9.2003 TARİHİNDEN BAŞLAYAN DÖNEME İLİŞKİN AYLIK KİRA PARASININ TESPİTİ İSTENMİŞTİR. TARAFLARIN KİRA İLİŞKİSİNİN BAŞLANGICINDA HER TÜRLÜ ETKEN DIŞINDA VE SERBEST İRADELERİ İLE YAPTIKLARI KİRA SÖZLEŞMESİNDE BELİRLEDİKLERİ KİRA PARASININ AKSİ İDDİA EDİLİP KANITLANMADIKÇA DÖNEMİN OLAĞAN RAYİCİNE UYGUN OLDUĞU KABUL EDİLMELİDİR. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL ŞARTLARINA GÖRE KİRA PARASININ BELLİ ORANLARDA ARTIRILACAĞINA DAİR ŞART, YARGITAY HUKUK GENEL KURULUNUN 12.12.1990 TARİH VE 527/627 SAYILI KARARINA GÖRE YENİLENEN İLK DÖNEMDE TARAFLARI BAĞLAR. YENİLENEN DÖNEMDE ( 2. YIL ) YAPILAN SÖZLEŞME "İLK SÖZLEŞMENİN DEVAMI" MAHİYETİNDE OLMAKLA ARTIK 1.9.2002 TARİHLİ SÖZLEŞMEDEKİ ŞART DİKKATE ALINMAMALIDIR. DAVA KONUSU OLAYDA, YENİLENEN İKİNCİ DÖNEME İLİŞKİN TESPİT İSTENMEKLE, KİRA PARASININ SÖZLEŞMEDEKİ ŞARTA UYGUN OLARAK TEFE ORANLARI UYGULAMASINA GÖRE TESPİT EDİLMESİ GEREKİR.


DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 1.9.2003 gününden başlayarak aylık net:1.800.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada, 1.9.2003 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tespiti istenmiş, mahkemece "net:1.800.000.000 TL" kira parasına hükmedilmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi 1.9.2001 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kurulmuş, yenilenen dönemde 1.9.2002 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi yapılmıştır.

Mahkemece 1.9.2002 tarihli sözleşmede yer alan artış şartı uyarınca, kira parası %50 oranında artırılarak tespit edilmiştir.

Tarafların kira ilişkisinin başlangıcında her türlü etken dışında ve serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri kira parasının aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmelidir.

Kira sözleşmesinin özel şartlarına göre kira parasının belli oranlarda artırılacağına dair şart, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 12.12.1990 tarih ve 527/627 sayılı kararına göre yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar.

Yenilenen dönemde ( 2 yıl ) yapılan sözleşme "ilk sözleşmenin devamı" mahiyetinde olmakla artık 1.9.2002 tarihli sözleşmedeki şart dikkate alınmamalıdır.

Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına yenilenen ilk dönem için sözleşmedeki artış oranına göre sonraki iki yıl için ise Toptan Eşya Fiyat Endeksi artış oranının ( TEFE %65'i aştığı dönemlerde %65 ile sınırlı olarak ) iki yıl için ( ard arda iki defa ) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının, o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Bundan sonra ise yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilecektir.

Dava konusu olayda yenilenen ikinci döneme ilişkin tespit istenmekle, yukarıda yazılı hususlar gözönünde bulundurularak kira parasının endeks uygulamasına göre tespit edilmelidir.

Bundan ayrı olarak mahkemece, stopaj ve fon giderleri hariç "net" kira parasına hükmedilemeyeceği gözönünde bulundurulmaksızın karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.03.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ


Esas No.
2003/9699
Karar No.
2003/10593
Tarihi
18.09.2003


İLGİLİ MEVZUAT
1086-HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU (HUMK)/428
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/G.7


KAVRAMLAR
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
TEFE ENDEKSİYLE SINIRLI ARTIŞ ORANI
4531 SAYILI YASANIN UYGULAMA ALANI


ÖZET
TESPİTİ İSTENEN DÖNEM İÇİN; YARGITAY' IN YERLEŞMİŞ UYGULAMALARINA GÖRE BİR ÖNCEKİ DÖNEM KİRASININ TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSİNDEKİ ARTIŞIN % 65 İLE SINIRLI UYGULANMASI SURETİYLE BELİRLENMESİ GEREKİR


Dava dilekçesinde kira parasının 01.01.2002 gününden başlayarak yıllık 25.000.000.000 lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada, 01.01.2002 tarihinden başlayan dönem için yıllık kira parasının tespiti istenmiştir.Mahkemece, bilirkişi raporundaki hesaplama esas alınarak, 01.01.2000 tarihinde başlayan dönem için hak ve nesafet uygulamasına göre tespit edilen 11.000.000.000 TL' ye; 2001 yılı için TÜFE değişim oranı olarak kabul edilen % 51.4; 2002 yılı için ise % 66.6 oranları uygulanarak ve taleple bağlı kalınarak yıllık 25.000.000.000 TL kira parasına hükmedilmiştir. Oysa; 01.01.2001 tarihinden başlayan dönem kirasının 4531 sayılı yasaya uygun olarak, önceki dönem kirası % 10 oranında artırılarak ödendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda tespiti istenen dönem için; Yargıtay' ın yerleşmiş uygulamalarına göre bir önceki dönem kirasının Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın % 65 ile sınırlı uygulanması suretiyle belirlenmesi gerekir, Mahkemece bu husus gözönünde bulundurulmaksızın, yanlış oranlar uygulanarak karar verilmesi doğru görülmemiştir. Mahkemece yapılacak iş, 2001 dönemi için ödenen kira parasına ( 12.100.000.000TL ) % 65 ile sınırlı endeks uygulamak suretiyle kira parasının tespiti olmalıdır.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, oybirliğiyle karar verildi.